房屋租赁案例精释(十二)
来源:    发布时间: 2015-03-06 10:46   9577 次浏览   大小:  16px  14px  12px

50.【问题提示】

合同终止,承租人不返还租赁房屋,出租人应如何维权?

【案情介绍】

深圳市某房地产开发有限公司(下称地产公司)与深圳市某食品有限公司(下称食品公司)签订《厂房租赁协议书》。该协议书约定:地产公司将位于深圳市龙岗区某街道的厂房出租给食品公司使用,租期三年,自2005年8月3日到2008年8月2日止,每年租金15万元;租赁期间,地产公司若因业务扩大需自用该厂房时,有权提出解除合同或改变出租给食品公司厂房的位置,食品公司应服从地产公司的意见,不得以任何理由拖延时间,否则,食品公司要承担因此给地产公司造成的损失。协议签订后,双方各自按约履行。两年后,地产公司向食品公司去函,称因业务需要,欲成立一家新的子公司,需要自用已出租的厂房,现依据协议的约定,解除合同,若食品公司需要,可将位于附近的另一栋旧厂房出租给其使用。食品公司复函表示不同意改变租赁厂房的位置,也不同意提前终止租赁关系。随后地产公司多次去函去电通知食品公司,并限其在一个月内清空租赁厂房。食品公司对此不予理睬,继续使用该厂房并照常运作。两个月后,地产公司决定,对租赁厂房采取断水断电措施。结果导致食品公司无法正常运作,食品公司遂将地产公司诉至法院,请求继续使用租赁厂房及请求地产公司赔偿损失。

【法律分析】

合同当事人可以约定合同终止的条件,当该条件成就时合同即终止。在房屋租赁合同关系之下,当租赁合同终止时,出租人有收回租赁房屋的权利,承租人有返还租赁房屋的义务。但是,在承租人怠于履行该义务时,出租人是否可以使用司法、仲裁途径以外的强制手段来收回房屋呢?事实上,出租人作为有别于司法机关和仲裁机构的自然人,没有采用强行手段驱逐承租人的权利。一般而言,在合同双方对能否擅自断水断电、搬离厂房内设备与用品没有特别约定,且最后双方协商无果的情况下,出租人想收回租赁房屋的,应当通过合法途径将纠纷交由有强制裁判权和执行权的司法机关或选择通过仲裁机构来实现,而不应当擅自使用违法的方式处理。出租人若因擅自处理不当给承租人造成损失的,须承担赔偿责任。

本案中,当事人在租赁协议中明确约定,地产公司因业务扩大需要使用出租给食品公司的厂房时,其有权提前解除租赁协议。该约定赋予地产公司在约定的条件成就时享有解除合同的权利。因此,在地产公司行使解除权时,食品公司应返还厂房,否则,应承担相应的违约责任,只不过,食品公司的违约责任,并不能由地产公司通过擅自断水断电或强行搬离厂房内属于食品公司的设备与用品等方式来实现。地产公司的该行为给食品公司造成损害的,食品公司有权请求赔偿。综上,食品公司请求继续使用租赁厂房不应得到法院的支持,但其有证据证明地产公司采取的措施给其造成损失的,地产公司应予以赔偿。

【法律依据】

《合同法》

第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 

第二百三十五条 租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。