房屋租赁案例精释(十二)
来源:    发布时间: 2015-03-06 10:46   9578 次浏览   大小:  16px  14px  12px


51.【问题提示】

租赁房屋被拆迁,当事人应如何保护自己的合法权益?

【案情介绍】

2006年2月1日,许某与鲁某签订《房屋租赁合同》,合同约定许某将其所有的位于深圳市某区的房屋出租给鲁某居住,租期自2006年3月1日起至2009年2月28日止,租金3000元/月。随后许某依期交付房屋,并到房屋租赁管理部门办理了合同登记手续手续。2007年初,由于城市规划的需要,房屋拆迁管理部门发出公告,将该房屋纳入拆迁范围。得知该房屋将在租赁期间被拆迁,许某很困惑,担心若选择安置房,是否要继续将安置房出租给鲁某使用;鲁某也不知道租赁的房屋被拆迁之后,自己能否获得补偿。租赁房屋被拆迁,当事人应如何保护自己的合法权益?

【法律分析】

首先,拆迁合法租赁的房屋,拆迁人不但应当与被拆迁人(出租人)订立拆迁补偿安置协议,还应当与房屋承租人订立拆迁补偿安置协议;在订立拆迁补偿安置协议时,被拆迁人与房屋承租人都有权要求拆迁人给付搬迁补助费和临时安置补助费。若双方达不成拆迁补偿安置协议的,可向房屋拆迁管理部门申请裁决(房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决);若对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

其次,被拆迁人与房屋承租人协商决定解除租赁关系的,或者被拆迁人已经对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿;若被拆迁人与房屋承租人协商决定不解除租赁关系的,房屋租赁关系继续有效,承租人有权继续使用被拆迁人获得的安置房屋,但双方应当重新订立房屋租赁合同,根据安置房屋的实际情况,对租金、租期等事项作相应的调整。

本案中,涉案房屋将于租赁期限内被拆迁,根据《城市房屋拆迁管理条例》,首先,鲁某有权获得搬迁补助费和临时安置补助费;其次,鲁某不愿意与许某解除租赁合同,而许某通过产权调换获得安置房屋的,其有权继续承租许某的安置房屋。而许某作为被拆迁人,有权与拆迁人、承租人订立拆迁补偿安置协议,可以选择货币补偿或安置补偿的方式;若获得安置房屋,且未与鲁某解除租赁合同的情况下,仍需将安置房屋继续出租给鲁某使用,双方应当根据安置房的实际情况重新签订房屋租赁合同。

【法律依据】

《城市房屋拆迁管理条例》

第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

  拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 

第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

  当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。

第二十七条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

  被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

  在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。

  搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定