房屋租赁案例精释(十二)
来源:    发布时间: 2015-03-06 10:46   9066 次浏览   大小:  16px  14px  12px

52.【问题提示】

承租人解除租赁合同,出租人可否没收租赁保证金?

【案情介绍】

 2007年5月5日,张某与金某签订《房屋租赁合同》约定:张某将位于深圳市福田区某生活小区的一套住宅出租给金某使用,租金2500元/月,租期自2007年5月7日起至2008年5月6日止,租赁保证金7500元,拖欠租金三个月则没收保证金。半年后,金某因工作调动需搬往深圳市外,便向张某提出解除合同。张某同意解除合同,但租赁保证金不予退还。金某认为,租赁房屋的水电费已结清,而且,合同中仅约定拖欠租金三个月不予退还租赁保证金,并未约定提前解除合同时不予退还,也未约定提前解除合同需支付违约金,故称张某不予退还租赁保证金没有法律依据。双方互不让步,遂产生纠纷。

【法律分析】

《广东省城镇房屋租赁条例》与《深圳经济特区房屋租赁条例》规定,私房出租时,出租人可以向承租人收取不超过三个月月租金数额的租赁保证金。保证金的使用、返还方式与条件,可由当事人在合同中约定,例如约定在租赁关系终止时,保证金可用以抵充承租人拖欠的租金、损坏房屋的赔偿、违约金等合同约定的费用,剩余部分则归还承租人,若不足抵充,出租人可以向承租人追索。或约定发生承租人擅自改变租赁房地产结构或者用途、或承租人擅自将租赁房屋转租第三人等等情况时,出租人不予退还租赁保证金。换言之,在当事人并未约定违约责任,也未约定承租人解除合同即可不予退还租赁保证金的情况下,出租人不可以承租人提前退租为由当然地没收保证金。

在本案中,张某与金某在合同中约定拖欠租金三个月则不予退还租赁保证金,并未约定金某提前解除合同时也不予退还,因而,金某在未拖欠租金与水电费用及合同未约定违约金的情况下,其有权索回已交付的租赁保证金,张某不能想当然地以金某提前解除合同为由没收保证金。

【法律依据】

1、《广东省城镇房屋租赁条例》

第十五条 出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。 

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十五条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。

出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。  

3、《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》

第二十二条 承租人按租赁合同规定向出租人支付的保证金,出租人应于合同履行后返还承租人,或者将保证金抵作租金。抵作租金的,应折低最后租期承租人应付的租金。