房屋租赁案例精释(十二)
来源:    发布时间: 2015-03-06 10:46   7907 次浏览   大小:  16px  14px  12px

49.【问题提示】

出租人可否以承租人在签订合同之时已知租赁房屋存在安全隐患为由抗辩承租人的解除权?

【案情介绍】

邱某有一套位于深圳市福田区的房屋,其委托深圳市某房产中介公司将该房屋出租。经中介公司的工作人员介绍,顾某到现场看房。洽谈之时,邱某表示可租3年,租金3000元/月,租赁保证金6000元,付清首月租金和保证金后即可入住,同时还透露该房屋的天花板有脱落迹象。顾某因婚期将近,急需确定居住用房,对邱某所言未予直接回应,但要求将租金减为2500元/月。邱某考虑到天花板确实存在问题,便同意减租。顾某入住后发现不仅天花板脱落现象越来越严重,厨房与卫生间还严重漏水,基于健康与安全考虑,顾某向邱某提出解除合同。邱某回应,若提前解除合同,则不退还保证金。双方协商不成,顾某将邱某诉至法院,请求解除合同与返还保证金。庭审中,邱某辨称顾某当初看房时已经知晓房屋的状况,租金也应其要求降了500元,自己并不存在违约行为,顾某无权单方解除合同。承租人明知房屋存在安全隐患仍承租,还可否以此为由解除合同?法院应否采纳邱某的抗辩意见? 

【法律分析】

《合同法》第二百三十三条规定租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同,此为出租人的瑕疵担保责任。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。深圳市人民代表大会常务委员会于2009年5月27日颁布的《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定》也明确了出租人对租赁房屋的瑕疵担保责任,规定出租人在出租房屋之时应当保证出租房屋及其出入口、通道、消防、燃气、电力设施等符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准。法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件的,应当依法取得相关许可证或者批准文件。

在房屋租赁关系之下,出租人的瑕疵担保责任表现为对租赁房屋的质量负严格责任,当房屋的质量不合格,危及承租人的人身安全或者健康时,无论承租人在订立合同时知道与否,承租人在订立合同之后均有权以租赁房屋危及安全为由随时解除合同。之所以赋予承租人该合同解除权,是因为房屋的质量问题可能威胁到人的生命和健康,而生命权与健康权是自然人的最基本人格权,因而即使在订立合同之初当事人放弃了解约权或已经知道房屋存在瑕疵,法律仍然从保护当事人生命健康权的角度出发,允许承租人解除合同。

本案中,邱某虽然在协商租赁事宜之时已坦白将房屋天花板存在脱落现象的事实告知顾某,但是顾某入住之后天花板脱落现象愈加严重,且发生漏水现象,已经危及其安全与健康,因此,依据上述法律的规定,顾某有权在租赁期内解除合同。而邱某作为出租人,对租赁房屋负有瑕疵担保责任,其以顾某明知房屋有安全隐患仍承租为由抗辩顾某行使合同解除权将不被法院采纳。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。 

  2、深圳市人民代表大会常务委员会《关于加强房屋租赁安全责任的决定》

第三条 出租人应当保证用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃气、电力设施等符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准。法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件的,应当依法取得相关许可证或者批准文件。