房屋租赁案例精释(十三)
来源:    发布时间: 2015-03-10 15:09   7796 次浏览   大小:  16px  14px  12px

53.【问题提示】

出租人在原租赁合同期限未届满之前带新承租人看房须注意哪些事项?

【案情介绍】

卢某有一套位于深圳市罗湖区某生活小区的房屋,2007年5月30日,其与朱某签订《房屋租赁合同》,约定将该房屋出租给朱某居住使用,租期自2007年6月8日起至2008年6月7日止,租金3000元/月,如需续租应于合同期满前一个月通知。随后卢某交付房屋,并到房屋租赁管理部门办理合同登记备案手续。2008年5月,朱某交付最后一个月的租金时表明不再续租,其将于合同期满之日搬离租赁房屋。卢某不想空置房屋,得知朱某不再续租之后的第二天便发布出租信息,随后不断有人来电要求看房。卢某遂电话联系朱某称有人需看房,朱某给予方便应允。同日晚上,卢某未事先联系朱某即直接带人出现在房屋门口要求进屋看房,当时朱某的儿子正在学习,为不受干扰,朱某回绝了卢某的看房请求,但卢某自掏钥匙开门并强行挤入,还向随同前来看屋的新租客表示,朱某没有权利不让他们进门。接下来的半个月,卢某多次在未事先通知朱某的情况下带人进屋看房,朱某对此感到既气愤又无奈。为免造成不必要的纠纷,出租人在原租赁合同期限未届满之前带新承租人看房须注意哪些事项?

【法律分析】

在房屋租赁法律关系之下,出租人通过转移租赁房屋的占有权与使用权以获取租金,承租人则通过向出租人支付约定的租金以获得在房屋租赁合同约定的期限届满之前独自占有与使用租赁房屋的权利。当承租人依法合理行使该权利时,出租人不得对此进行干涉或者侵犯。《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》明确规定,除了出租人出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形之外,在租赁合同期间内,非经承租人同意,出租人不得擅自进入已出租的房屋。因此,出租人应在租赁合同期满之后带人看房,确需期满之前看房的,应与承租人进行充分沟通,避免影响承租人正常使用租赁房屋。

本案中,卢某与朱某签订的房屋租赁合同于2008年6月7日届满,在此日期之前,朱某仍然自由享有占有与使用租赁房屋的权利,包括在除法律规定的特殊情况之外拒绝出租人擅自进出该租赁房屋的权利。卢某为了尽快找到租客,擅自频繁带新租客进出该租赁房屋,既侵犯了朱某占有、使用该租赁房屋的权利,又给朱某的正常生活造成困扰,其行为既不合法又不合理。若因此给朱某造成精神或物质损失,卢某应当为此承担相应的法律责任。

【法律依据】

《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》

第十三条 承租人于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋的占有和使用的权利。非经承租人同意,出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋,但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。