房屋租赁案例精释(十四)
来源:    发布时间: 2015-03-10 15:11   8740 次浏览   大小:  16px  14px  12px



58.【问题提示】

出租人迟延交付租赁房屋,承租人应如何主张权利?

【案情介绍】

2008年5月23日,付某与郭某签订《房屋租赁合同》,约定付某将其所有的位于深圳市福田区商业用途的房屋出租给郭某经营发廊使用,租金30000元/月,租期自2008年6月28日起至2010年6月27日止。双方办理租赁合同登记手续后,付某却迟迟未将房屋交给郭某使用,原因是该房屋内仍堆有货物。郭某遂催促付某尽快清空房屋,但付某总以未清空期间不收取郭某租金为由推搪。付某迟延交付租赁房屋,郭某是否只能继续等下去?出租人迟延交付租赁房屋,承租人应如何主张权利?

【法律分析】

在房屋租赁合同关系之下,如果出租人不将租赁房屋转移给承租人占有,承租人便不能取得租赁房屋的使用权,因此,出租人负有按照房屋租赁合同的约定向承租人交付租赁房屋的法定义务。出租人违反该法定义务的,构成违约,承租人可依下列方式主张权利:(1)承租人有权请求出租人承担相应的违约责任;(2)出租人迟延交付房屋给承租人造成损失的,承租人有权要求出租人承担相应的赔偿责任,例如拒付部分或全部租金或要求承担其他赔偿责任;(3)承租人可以要求出租人将租赁合同的租赁期限顺期延长,但延长时间不得超过出租人迟延交付租赁房屋的时间。(4)出租人迟延交付房屋导致承租人无法实现合同目的的,承租人可以解除合同。

本案中,付某未依约交付房屋的行为构成违约,郭某在选择继续等下去的同时,可以催促付某尽快清空租赁房屋,也可以要求将租赁期限顺延,还可以要求付某支付违约金及承担因发廊不能如期开张营业遭受的损失。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十五条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。

出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。

出租人未按租赁合同约定时间向承租人提供房屋,或者所提供的房屋不符合合同约定的,应向承租人支付合同约定的违约金,违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的,出租人应就不足部分进行补偿。

第三十六条 出租人有下列行为之一的,承租人有权拒绝交付部分或者全部租金,并可解除租赁合同:

(一)违反本条例第二十五条第一款规定的;

(二)违反本条例第二十七条第三款规定的;

(三)违反本条例第二十八条第二款规定的;

(四)违反本条例第三十条规定的。

3、《城市房屋租赁管理办法》

第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人,不能按期交付的,应当支付违约金,给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。

第二十一条 出租人迟延交付租赁房屋的,承租人可要求将合同租期延长,但延长时间不得超过出租人迟延交付房屋的时间。