房屋租赁案例精释(十四)
来源:    发布时间: 2015-03-10 15:11   8739 次浏览   大小:  16px  14px  12px


60.【问题提示】

承租人应当如何预防假房东?

【案情介绍】

2008年4月1日,朱某在租房网站发布一则合租信息。汪某见后通过电话与其联系,朱某称出租房屋位于深圳市罗湖区,其中一间卧室已租给蔡某使用,如需看房直接联系蔡某即可。汪某便联系蔡某看房,并当场决定承租,不料蔡某趁机说自己是朱某的朋友,房屋押金和租金可直接交给自己。于是,汪某向蔡某交付了押金与租金共计4000元。汪某入住一周后,朱某找上门来要求其支付押金与租金,汪某立即回应自己已经交付押金与租金,并拿出蔡某开具的收据。谁知朱某反驳道:“这是我的房子,我才是房东,你将房租交给她干嘛?”随后解释说,自己当时确实是让蔡某带汪某去看房,并让蔡某收取800元定金,可没想到,蔡某擅自收取押金与租金,而且,其与蔡某签订的房屋租赁合同明确约定“房客不得私自将房屋转租”。朱某因此主张,汪某应自己找蔡某追回损失。汪某则认为,朱某当时委托蔡某带自己去看房,令自己误以为蔡某是其委托代理人,故朱某应负一定责任,于是拒绝向朱某缴付房屋押金与租金。双方互不退让,遂产生纠纷。

【法律分析】

房屋所有权人或者合法使用人可以自由处分房屋的使用权,其他人处分他人房屋使用权的行为须经得所有权人的授权或所有权人事后追认方为合法有效的法律行为。在实践生活中,为了避免遭假房东的蒙骗而受损失,承租人在承租房屋时应仔细查明房屋的真正所有权人。如果出租人不是所有权人,则应查明出租人是否有房屋所有权人的授权,确定出租人有明确授权方可与其签订房屋租赁合同。如果只有口头授权而无书面材料的,承租人应慎重考虑,以免遭受蒙骗受损。

在本案中,蔡某并非租赁房屋的所有权人,其在未得到房屋所有权人朱某的明确授权下,无权向汪某收取押金与租金。因而,朱某作为该房屋的真正所有权人,有权请求汪某重新向其交付押金与租金,汪某不能以已向蔡某支付为由对抗朱某的请求权,但可以依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定向蔡某请求返还不当得利。

【法律依据】

1、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十四条 房屋出租人应为房屋所有人或者合法使用人。

2、《中华人民共和国民法通则》

第九十二条 没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。