房屋租赁案例精释(十四)
来源:    发布时间: 2015-03-10 15:11   7717 次浏览   大小:  16px  14px  12px

57.【问题提示】

出租人在何种情况下须上缴房屋租金中的土地收益?

【案情介绍】

深圳市某运输有限公司(下称运输公司)于上世纪九十年代初通过划拨方式取得一块国有土地的使用权,并在该土地上建成一栋房屋自用。后来,运输公司有了新的办公房屋,便将该房屋出租给深圳市某计算机有限公司(下称计算机公司)使用,每月得租金10万元。后房地产管理部门发现此事,要求运输公司上缴土地收益。有人不解,运输公司享有合法的房屋产权,为何须上缴土地收益?出租人在何种情况下须缴纳土地收益呢?

【法律分析】

取得土地的方式主要有划拨和出让两种方式。划拨土地是指当初是无偿获得土地的,无需向国家缴纳土地出让金;出让土地是指以有偿的方式取得土地,并且根据评估地价的相关比例支付土地出让金。两者的主要区别是,划拨土地使用权的使用期限较短或者没有使用期限,出让土地使用权则有土地使用年限的限定。如居住用地的使用年限为70年,商业、旅游、娱乐用地为40年,工业与其他用地为50年。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,划拨的土地使用权及其地上建筑物在符合规定条件时,可以转让、出租和抵押,而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》与《城市房屋租赁管理办法》的规定,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,且是以营利为目的的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。

本案中,运输公司有权将房屋出租,也有权收取租金,但由于该租赁房屋的土地使用权是通过划拨的方式取得的,取得土地使用权之时未交付对价,因此,运输公司在将该土地上的房屋出租给计算机公司有偿使用时应依相关规定与标准向国家上缴土地收益。

【法律依据】

1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第四十五条  符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押;

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(二)领有国有土地使用证;

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;  

(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

第五十五条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。  

3、《城市房屋租赁管理办法》

第二十五条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法,应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定,由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。

4、《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法 》第三条:“国有土地使用权有偿使用收入包括:

1.土地出让金

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额);

土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款;

原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

2.土地收益金(或土地增值费) 

土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时,就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款;

土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时,就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。