房屋租赁案例精释(十六)
来源:    发布时间: 2015-04-24 09:37   8161 次浏览   大小:  16px  14px  12px

65.【问题提示】

当事人未办理房屋租赁合同登记备案手续,依法应承担什么行政法律责任?

【案情介绍】

陈某欲承租叶某所有的位于深圳市某区的四房二厅公寓居住。在协商租赁事宜过程中,陈某称希望叶某能办理房屋租赁合同登记手续,叶某表示同意办理合同登记,但租赁管理税费由陈某从租金中支付。陈某不愿意承担租赁管理税费,只好放弃要求办理合同登记。双方对其他事宜协商一致之后,于2007年9月3日签订《房屋租赁合同》,约定租金4800元/月,租期自2007年9月6日起至2009年9月5日止。陈某交付首月租金后如期入住,不料半年后被邻居举报,结果,其与叶某均受到房屋租赁管理部门的行政处罚。

【法律分析】

房屋租赁合同当事人签订、变更房屋租赁合同,应当向房屋租赁管理部门登记或备案,这是法律法规赋予房屋出租人、承租人及次承租人的法定义务。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》规定房屋租赁当事人应于租赁合同签订后30日内办理登记或备案手续,《深圳经济特区房屋租赁条例》(下称《条例》)与《深圳市出租屋管理若干规定》(下称《规定》)将该期限缩短为10天。在深圳市范围内,特区立法与市政府规章优先适用。

出租人为了逃避房屋租赁管理税,未到房屋租赁主管机关办理合同登记或备案,属于违法行为,应承担相应的行政法律责任,承租人存在过错的,亦应承担相应的行政法律责任。《条例》与《规定》明确规定,出租屋业主与承租人在签订租赁合同10日后,仍未办理合同登记或者备案的,房屋租赁管理部门有权责令其改正,追缴房屋租赁管理税和滞纳金,并在租赁合同期限内对出租人一次性处以房屋租赁合同约定租金总额20%的罚款,对有过错的承租人,处以合同租金总额10%的罚款。当事人没有签订书面房屋租赁合同或者约定租金不明确的,以当年公布的房屋租赁指导租金作为计算基数进行处罚。

现实中,不少出租屋业主或代管人的法律责任意识淡薄,不按规定办理房屋租赁合同登记或备案手续,房屋租赁管理部门应当协同相关职能部门组织房屋租赁管理宣传活动,深入到每个社区、每个居民小组,营造良好的法制宣传氛围,督促业主主动办理房屋租赁合同、依法缴纳租赁税费,预防和减少不法分子利用出租屋从事各种违法犯罪活动的机会,让业主和租住人员的生命财产安全得到切实保障、合法权益得到有效维护。

本案中,陈某与叶某于2007年9月3日签订房屋租赁合同,双方应于签订合同之日起10日内携带相关材料到房屋所在地的房屋租赁管理部门办理合同登记备案手续,但为了逃避租赁管理税费,双方串通不办理合同登记备案手续。因而,相关房屋租赁管理部门可以根据《条例》与《规定》的规定对陈某与叶某作出相应的行政处罚。

【法律依据】

1、《城市房屋租赁管理办法》

第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。

签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后30日内,持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第五条 房屋租赁实行租赁合同登记制度。

第六条 房屋租赁关系的设立、变更,当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。  

第七条 租赁登记,由当事人向区主管机关申请,并提交下列文件:

(一)房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件;

(二)房屋租赁合同;

(三)出租人身份证明或者法律资格证明;

(四)承租人身份证明或者法律资格证明。

出租房屋不能按照本条例规定登记的,当事人应当持出租房屋的有关资料及当事人身份证明到区主管机关办理备案。”

第四十七条 转租人与受转租人应按本条例规定订立租赁合同,并进行登记或者备案。

第五十三条 租赁当事人违反本条例第六条、第四十七条规定,出租房屋没有登记或者备案的,对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额百分之二十的罚款,并追缴房屋租赁管理税和滞纳金;对有过错的承租人或者受转租人并处以约定租金总额百分之十的罚款。

当事人没有签订书面房屋租赁合同或者约定租金不明确的,以当年公布的房屋租赁指导租金作为计算基数进行处罚。

对依法应当拆除的违法建筑,政府有关部门应当及时采取措施予以拆除。

3、《深圳市出租屋管理若干规定》

第十三条第一款 出租屋业主或者管理人和承租人应当于房屋租赁合同签订后十日内到房屋租赁管理部门登记或者备案;房屋租赁合同变更或者解除后,出租屋业主或者管理人和承租人应当于变更或者解除合同之日起十日内向房屋租赁管理部门提交有关证明材料,办理相关登记或者备案等手续。