深圳2019年上半年写字楼空置率创新高
来源:    发布时间: 2019-07-16 09:52   1792 次浏览   大小:  16px  14px  12px

“写字楼的确不好租,以前能租到两三百的一大把,现在明显减少,今年我做的最多的生意就是退租。”做写字楼租赁生意的小李有些哭笑不得。

与此同时,高力国际在2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告中指出,深圳目前全市甲级写字楼平均空置率创下了23.3%的新高,其中前海片区更是高达65.7%。

而刚刚完成“办公室降级”的某广告公司员工则表示,公司刚刚进行了裁员,为了缩减开支又搬到了租金更低的小办公室,“这里办公环境差太多,听说还有租来住的……”

这些关于写字楼的众生相,被折叠在“粤港澳大湾区”的光环之下,成为城市略显焦灼的影子。

铁打的写字楼 流水的公司

小李在深圳做写字楼租赁生意已经有些年头,他回忆起深圳写字楼租金从普遍不到100元到二三百高位的市场情况。“那时候生意比较好做,突然感觉开公司的多了一样,租写字楼的客户很多。”除了租赁生意,小李觉得此前写字楼的投资回报率也比较可观,好的时候能达到8%-10%,那时候写字楼房东收益要比住宅好。

2018年下半年似乎是一个拐点,当年6月份,有人一次性退租10层楼的消息将写字楼市场撕开了一个裂缝。小李表示,几乎从去年下半年开始深圳写字楼空置率开始不断上升,租金涨幅空间非常小,和2017年相比的话可能只有1%左右。“很多过去同一批开建的写字楼集中投入市场,这时候很多业主、二房东会通过提高佣金、给予租金折让、拉长免租期、拉长预租期等手段拉客。这样租金就下来了。”小李告诉乐居,有写字楼租金降价30%都不足为奇,感觉今年做的最多的生意就是退租。

在前海持有某知名开发商开发的写字楼物业的王先生对此似乎更为淡定,他透露,自己是2017年买入的写字楼物业,当时和其他业主也探讨过投资回报的问题,大家都不认为近两年市场行情会非常好,所以早有心里准备,基本都是以5-10年的预期来投资这个市场的。

“当然今年租金确实有下滑,租客不是很稳定,因为写字楼在前海,配套还不完善,很难涨租。”王先生说起一个租客,本来签了一年的合同,才租了半年,公司诉苦说招不到人,差不多60%的利润都交房租了,只好同意他搬走了,但扣掉了押金。

事实上,2019年深圳多数写字楼承压的窘境都十分明显。乐居在走访中发现,商务人群较为集中的福田南山均有不同程度的空置,大冲商务中心、天利名城等写字楼都存在降租金及不同程度的空租现象。

写字楼租金连跌 福田半年跌近10%

根据戴德梁行发布的2019上半年数据显示,2019年上半年,全市甲级写字楼新增供应约14万平方米,总存量攀升至512.78万平方米。自2018年末以来,经济预期不明朗、金融去杠杆等负面影响因素叠加,致使写字楼市场整体需求放缓。上半年全市吸纳量较去年同期减少22.39%,为9.7万平方米;空置率较去年末上升0.4个百分点至16.11%。租金方面,上半年末全市平均租金较去年末下降6.74%至257.98元/平方米/月,一季度和二季度环比降幅分别为4.55%、2.3%。

来源:戴德梁行

从区域来看,上半年末福田区租金较去年末下降9.09%至279.66元/平方米/月。乐居在走访中发现,部分位于福田CBD的写字楼也出现较大面积的空置,甚至有整层空置、空置面积高达近万平的情况。对此,业内人士表示,近两年金融行业整顿,很多P2P爆雷、跑路、清退,对深圳尤其是福田、前海的写字楼空置短期有不小冲击。

相比较福田,南山的情况则相对乐观。戴德梁行数据显示,上半年末,南山平均租金较去年末小幅下降1.62%至237.12元/平方米/月,空置率上升0.62个百分点至21.35%,整体较为稳定。

“随着热门区域写字楼租金下跌,不少企业能够在不增加租赁成本甚至压缩成本的前提下可改善办公环境,”该业内人士指出,这样的换租在目前非常频繁,换租对很多楼龄较老的写字楼带来了一定冲击,上半年罗湖的租金在下降的同时,空置率也在走高。

此外,前海的甲级写字楼空置率则显得有些夸张,数据显示,这个比例高达65.7%,针对这种情况的出现,相关部门制定了相关的补贴方案,在前海片区达到一定条件的租户,每年可获得高达500万元的办公用房租金补贴,并且可连续享受三年。

业内:租金和空置率或将继续承压

然而,市场的境况并不会在短时间得到改善,尤其是还有无数个“地标”写字楼正在入市的路上。

第一太平戴维斯预测,2019年至2023年,深圳新增供应总量预计超过498万㎡,其中2019年下半年将有约119万㎡的甲级写字楼交付,其中前海占新增供应总量的44.2%。受新增供应入市的影响,深圳供过于求的态势或将持续,短期内全市空置率料将持续上升,平均租金将持续下跌。

业内人士指出,新写字楼入市维持较高增速,写字楼供应总量节节走高,加上民间金融企业大规模退出市场,以及不少企业盈利下滑,控制租金支出规模,压缩写字楼使用规模,导致写字楼需求的大幅下降,背后反映的是宏观经济下微观企业艰难的生存状态。

来源:戴德梁行

而从戴德梁行发布的深圳甲级写字楼未来供应走势来看,2019年尚处于低位,到2021年写字楼供应将达到峰值,一直到2023年新增供应才会趋缓。

对此,戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端认为,深圳甲级写字楼供应未来几年都将处于高位。“不过在市场需求疲软的情况下,不排除业主会有意后延交付期,再加上正常的工程延期等,总体入市时间拉长是普遍现象。然而整体的市场压力仍然不可小觑,面对激烈的竞争,租金和空置率料将持续承压。”

对于当前影响办公需求的重要因素,张晓端指出,中美贸易战引发的对经济环境的不乐观预期是很重要的因素,当前境况的改善还要看下半年经济走势的明朗化和大湾区建设的推动。