深圳甲级写字楼市场

2016年四季度深圳甲级写字楼市场有三处新增优质物业，均位于南山，分别是深圳湾1号、水湾1979和海王星辰大厦，新增供应共计101,070平方米（不计入全自用部分）。

四季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约为9.2万平方米，环比下降11%。

四季度全市空置率下降0.03个百分点至10.60%。

四季度甲级写字楼平均租金环比下降2.0%，至人民币221.9元每平方米每月，同比下降0.8%。

四季度甲级写字楼平均售价环比下降2.1%，升至人民币55,961元每平方米,同比上升3.2%。

由于租金涨幅低于售价，四季度全市回报率环比下降18个基点，至4.56%。

展望

下个季度预计将有3处新增物业入市，为市场新增42.2万平方米优质办公建面，全市写字楼存量也将推高7.01%至645万平方米。

由于2016年底深圳甲级写字楼市场表现低迷，市场吸纳力有限，预计2017年开发商将放缓新项目推进进度，调整产品营销策略以更好地适应市场；届时写字楼租金和售价将有所下滑。

深圳高端零售市场

2016年1-11月，社会消费品零售总额累计达到4,973.96亿元，同比增长7.9%。

2016年第四季度全市有一处新增优质商铺入市，位于南山的前海周大福全球商品购物中心 (二期)；为市场新增1.2万平方米零售建面，全市优质零售物业存量将推高至416.9万平方米，环比推高了0.3%。

2016年第四季度全市优质零售中心商铺首层租金均价环比上涨2.4%，约人民币865.3元每平方米每月，同比上涨幅度为2.0%。

展望

2017年第一季度预计有一处新增供应入市，市场存量将推高至423.9万平方米。

2017年深圳零售市场预计将新增215万平方米的零售建面，由于目前市场吸纳力有限，不排除部分商业推后入市时间的可能性，2017年大体量的新增供应将给市场租金带来一定的下行压力。

深圳高端住宅租赁市场

2016年第四季度深圳无新增高端服务式公寓入市。本季度全市高端服务式公寓租金环比下滑1.5% 至人民币每平方米每月202.1元，入住率环比上涨1.5个百分点至89.6%。

2016年第四季度高端私人住宅租赁市场租金环比下降5.01%至人民币每平方米每月126.7元，同比下滑0.27%。本季度全市高端私人住宅入驻率环比上涨0.3个百分点至87.7%，同比上涨2.0个百分点。

展望

下一季度，位于南山区的Residence G行政公寓入市，为市场新添178套客房。

受2016年下半年深圳办公市场低迷影响，高端住宅租赁市场租金下滑，市场将在2017年进入短暂调整期。

随着总部基地的建成和城市配套的完善，深圳将成为一个国际科技创新产业的聚集地，新型人才的涌入也将给高端住宅市场带来更多机遇。

深圳普通住宅销售市场

2016第四季度，深圳市普通住宅市场一手成交均价下滑5.8%至人民币55,261元每平方米，总成交量环比上涨13.5%达到93万平方米。

深圳市普通住宅二手市场第四季度成交量环比下滑15.5%至162万平方米，同比下降41.7%。

展望

 受10月4日新政影响，深圳市普通住宅市场未来新增供给将集中于90平米以下住宅产品，预计未来市场刚需小户型产品的需求将得到一定的释放。

深圳政府近几年来加大了人才保障性住房的供应力度，未来有望缓解部分住房需求。但随着城市发展和人口增长，基本住房需求和居高不下房价之间依然存在一定的矛盾。