25.【问题提示】

承租人征得同意装修房屋，合同解除，出租人须否赔偿装修费用？  

【案情介绍】

深圳市某投资有限公司（下称投资公司）有意承租李某所有的一幢临街房屋的第一层开设超市，双方经协商之后，签订房屋租赁合同，约定租金32000元/月，租期5年，免租期5个月。投资公司取得房屋钥匙后自费对该房铺设地板、吊设天花板，粉刷墙面等。装修完毕之后，超市如期开张营业。由于超市经营效益不佳，投资公司连续拖欠租金3个月，经李某多次催缴仍未补交。李某遂发函称另有企业愿意出高价承租该房屋，投资公司若不及时偿还已拖欠的租金，将解除合同。投资公司考虑到超市的经营效益不好，便同意解除合同，但要求李某赔偿装修费用，否则不搬离。李某认为投资公司的要求无法律依据，拒绝赔偿。双方协商不成，李某便将投资公司诉至法院，请求解除租赁合同，并要求投资公司返还房屋。投资公司在诉讼中提出反诉，反请求李某赔偿装修费用。投资公司的反请求应否获得法院支持？租赁合同解除，承租人可否请求出租人赔偿装修费用？ 

【法律分析】

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，房屋租赁合同解除，除合同双方有特别约定之外，承租人为租赁房屋添附的装修装饰物依以下两种方式处理：一、承租人为租赁房屋添附的未形成附合的装修装饰物，由于其与租赁房屋独立存在，承租人仍享有所有权，可以拆除；二、承租人为租赁房屋添附的形成附合的装修装饰物，由于其与租赁房屋不宜分离，故所有权应归出租人。但由于合同提前解除，导致承租人支付的装饰装修费用尚未在租赁期限内摊销完毕，即装修装饰物仍有剩余价值，故该价值作为合同解除的损失，依双方对导致合同解除的过错程度依下列四种方式分别承担：

（1）、出租人存在过错的。承租人对租赁房屋进行装修是为了满足自身的居住或经营要求，合同被解除，致使承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值，因而，因出租人的过错导致合同解除的，出租人应当向承租人补偿剩余租赁期内的装修装饰物的残值。（2）、承租人存在过错的。因承租人违约导致合同被解除，承租人应自行承担在剩余租赁期间无法享受装修利益的后果，出租人无须向其补偿剩余租赁期内的装修装饰物的残值。当然，若出租人认为承租人为租赁房屋添附的装修装饰物仍有利用价值，且同意利用的，应当在利用范围内给予承租人适当的补偿。（3）、双方均有过错的。合同的解除因双方的违约行为造成的，剩余租赁期内装修装饰物的残值应由双方按各自的过错程度分别承担。（4）、双方均无过错的。合同因不可归责于双方的原因而解除，剩余租赁期内装修装饰物的残值由双方按照公平原则根据剩余租赁期间的长短或出租人是否可以利用等因素进行分担。若法律对由于不可归责于双方的原因致使租赁合同解除应如何分担装修装饰物残值另有规定的，则依具体规定进行处理，例如租赁房屋被国家征收或被拆迁时，承租人的装修装饰残值则依相关的法律规定进行处理。

本案中，投资公司拖欠房屋租金的行为，已构成违约，李某有权据此解除合同并要求返还房屋。投资公司对租赁房屋进行装修，属于添附行为，其中，铺设地板、吊设天花板等属于永久性装修，与租赁房屋形成附合。由于导致合同解除的过错在于投资公司自身，故其无权请求李某予以赔偿。因此，投资公司的反诉请求不应得到法院的支持。当然，若李某愿意利用投资公司的装修，可以在受益范围内给予适当的补偿。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

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26.【问题提示】

承租人擅自装修租赁房屋，是否有权要求出租人补偿装修费用？  

【案情介绍】

李某承租张某所有的一套带装修的公寓，双方签订房屋租赁合同约定租期三年，租金5000元/月，还约定保证金10000元，合同期满予以返还，违约则没收。李某入住后感觉不够舒适，便请人将屋内的白色墙面粉刷成其偏好的蓝色，并对原有部分装修进行了改造。当时恰逢天气炎热，李某又请人安装了空调。三年后租期届满，李某退租前称为房屋支出装修费用1万元，要求张某予以补偿，张某则指责李某未经其同意擅自粉刷墙面和改动原有装修。结果李某不但得不到补偿，连租赁保证金也被张某没收。承租人擅自装修租赁房屋，是否有权要求出租人予以补偿？ 

【法律分析】

首先，承租人不得擅自装修或扩建租赁房屋。承租人须对租赁房屋进行装修或扩建的，应征得出租人的同意，否则，出租人可以基于所有权请求承租人排除妨害，要求承租人拆除其擅自添附的装修装饰物或扩建部分，也可以请求承租人承担恢复原状的费用与赔偿相关损失。 

其次，承租人无权请求出租人补偿其擅自装修房屋支出的费用，但出租人因其装修行为获益并愿意继续利用该装修的，出租人可以给予承租人适当的补偿。一般情况下，出租人并不必然因为承租人的装修行为得益，尤其是未经出租人同意的装修，对于出租人极有可能是一种损害，因此，承租人无权要求出租人补偿其擅自装修房屋支出的费用。 

本案中，李某未经张某同意，擅自粉刷租赁房屋的墙面、改动原有装修及安装空调，已构成侵权，其无权请求张某赔偿装修费用。张某若不愿意利用李某进行的装修，可以要求李某恢复原状及承担由此付出的费用。另外，李某擅自装修房屋构成违约，张某有权依据合同的约定没收其交付的保证金。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百二十三条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第三十八条  承租人应按租赁合同的约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。

承租人确需改变房屋用途或者进行装修，应征得出租人同意；按规定须经有关部门批准的，应当报请批准。由此发生的费用，由承租人承担。

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27.【问题提示】

承租人擅自改建租赁房屋，出租人应如何主张权利？  

【案情介绍】

2008年9月3日，深圳市某集团有限公司（下称集团公司）将其所有的商业大厦的第三层出租给深圳市某娱乐有限公司（下称娱乐公司）经营KTV使用，双方签订房屋租赁合同约定租金90000元/月，租期8年，装修免租期3个月。娱乐公司装修完毕后，KTV如期开张营业。半年后的一天，集团公司接到大厦的物管公司的通知，称娱乐公司擅自改建，严重危及其他业主与房屋的安全，要求其尽快妥善处理。原来，娱乐公司觉得房屋结构不合理，影响其营业，于是擅自拆除了楼层的部分承重墙，造成楼上房屋结构变形。查实情况之后，集团公司要求娱乐公司恢复承重墙并赔偿经济损失。娱乐公司则称装修花了巨额费用，且已经正式营业，不能再做任何改动。娱乐公司擅自改建租赁房屋的行为给集团公司与相关业主造成损害，集团公司应如何主张权利？

【法律分析】

承租人未经出租人同意对租赁房屋进行改建构成违约，出租人可以请求承租人恢复原状或承担违约责任或解除合同。出租人能否行使解除权视乎承租人的改建行为是否给租赁房屋造成损失，例如承租人增设空调，未给房屋造成损害的，出租人请求其恢复原状即可，但如果承租人的改建行为损害房屋的安全和正常使用，例如变动房屋建筑主体和承重结构，侵害房屋所有权人与相邻业主的合法权益的，出租人则可据此解除合同并主张赔偿相关损失。另外，为避免承租人的改建行为给相邻业主造成损害，出租人应当履行监督承租人合理使用租赁房屋，及时制止承租人所做的各种违法行为的法定义务，否则，给相邻业主造成损害的，出租人须与承租人对受损害的相邻业主承担连带侵权责任。

本案中，娱乐公司擅自拆除承重墙的行为严重损害租赁房屋所有权人集团公司及相邻业主的合法权益，已构成根本违约及侵权，集团公司有权请求解除租赁合同，并可请求娱乐公司赔偿由此造成的损失。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百一十九条　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十三条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十九条  承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：

（一）利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；

（二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；

（三）擅自将房屋转租第三人的；

（四）超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。

因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。

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28.【问题提示】

租赁房屋的物业管理费应由谁缴纳？  

【案情介绍】

2008年1月3日，深圳市某物业有限公司（下称物业公司）将其所有的一栋商业大厦出租给深圳市某发展集团公司（下称发展公司）使用，双方签订房屋租赁合同约定租期十年，并约定由发展公司向该大厦的物业服务公司支付物业管理费60000元/月。一年后，物业公司收到物业服务公司的催款函，称其已欠缴长达11个月的物业费。物业公司复函称该大厦已出租给发展公司使用，且在租赁合同中约定物业费由发展公司支付，物业服务公司应向发展公司追讨所欠物业费。物业公司同时也向发展公司去函，向其言明物业服务公司催缴物业费的情况，并要求其5日内补交所欠物业费。两个月后，物业公司收到法院送达的传票，方知发展公司并未补交物业费，物业服务公司遂将其与发展公司诉至法院，请求两者对所欠物业费承担连带责任。在法院庭审中，物业公司以在租赁合同中约定由发展公司支付物业费为由抗辩物业服务公司无权向其主张物业费。物业公司的抗辩是否依法有据呢？租赁房屋的物业管理费用应由谁缴纳？

【法律分析】

物业服务公司按照其与业主签订的物业管理服务合同提供物业管理服务后，有权按照合同向业主收取约定的物业费。而业主在接受物业公司提供的物业管理服务后，有义务按约定支付相应的物业费。在实践中，业主将其所有的房屋出租时通常与承租人约定由承租人交纳物业费，但是该约定并不能成为业主无须承担物业费的合法理由。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。即当业主将物业交付承租人使用，而承租人未向物业服务公司支付物业费时，业主仍有交付的义务。当然，业主在支付物业费后可以根据租赁合同的约定向承租人追偿，但如果双方并未约定由承租人缴纳物业费，业主则无权向承租人追偿。

本案中，物业公司与发展公司在租赁合同中关于由发展公司支付物业费的约定不能对抗物业服务公司，在发展公司拖欠物业费的情况下，物业服务公司有权要求大厦的业主物业公司承担支付物业费的连带责任。另外，由于发展公司未依合同约定支付物业费已构成违约，物业公司在向物业服务公司支付物业费之后，可以依据合同的约定向发展公司追偿，并可要求其承担相应的违约责任。

【法律依据】

1、《物业管理条例》

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。