17. 【问题提示】

房屋租赁合同被解除，转租合同是否随之解除？

【案情介绍】

出租人李某与承租人周某协商一致，周某可将承租的位于深圳市罗湖区某路的商铺转租他人使用，租金仍由周某直接向李某交付。周某随即与赵某签订转租合同约定租金20000元/月，租期自2005年4月3日至2008年4月2日止。后来连续三个月，李某均未收到周某交付的租金，遂于2007年12月提出解除租赁合同，并通知赵某转租合同也解除，要求赵某搬离房屋。赵某认为转租合同未到期，拒绝搬走。原租赁合同被解除，转租合同是否随之解除？

【法律分析】

合法有效的租赁合同是转租合同合法有效的必要条件。《城市房屋租赁管理办法》及《深圳经济特区房屋租赁条例》明文规定，在转租合同存续期间，若原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。因出租人解除合同导致转租合同终止，给次承租人造成损失的，次承租人可依转租合同向承租人要求承担违约责任，如果出租人也参与增值租金的分成的，次承租人也可向出租人要求赔偿。

本案中，周某与李某之间存在租赁合同法律关系，周某连续三个月不支付租金的行为构成违约，李某因此享有合同解除权。李某于2007年12月解除其与周某之间的房屋租赁合同关系，周某与赵某的转租合同也随之终止。赵某因此遭受损失的，可以依转租合同要求周某承担相应的法律责任。

【法律依据】

1、《城市房屋租赁管理办法》

第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第五十条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。

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18.【问题提示】

转租合同的租赁期限超过租赁合同的期限，是否有效？

【案情介绍】

王某与孙某签订《房屋租赁合同》，约定前者将一套位于深圳市罗湖区布新路的房屋出租给孙某居住。合同约定租期3年，自2005年6月17日起至2008年6月16日止，租金2800元/月，由孙某负责承担管理费和租赁税费。此后，孙某信守合约，每月按时向王某交付租金和承担相关费用，双方合作愉快。两年后，孙某由于工作调动须搬往东莞，其朋友谢某希望转租该房居住。孙某便征求王某意见，王某同意其在剩余的一年租期内转租。随后孙某与谢某签订转租合同，由于谢某要求承租两年，双方便约定租期自2007年6月17日至2009年6月16日止。一年后，谢某收到王某的通知，称其与孙某的租赁合同已经于2008年6月16日期限届满，要求谢某立即搬离房屋。谢某认为转租经过王某的同意，且转租合同约定的租赁期限未满，拒绝搬离。王某遂诉至法院，请求法院确认谢某与孙某在转租合同中约定的租赁期限无效，要求谢某立即返还房屋并支付逾期占用房屋使用费。转租合同约定租赁期限超过原租赁合同期限，超过部分是否有效？王某的请求能否获得法院的支持？

【法律分析】

转租房屋应经得出租人的同意，且转租的期限应当在本租的剩余期限之内，即转租合同约定的租赁期限终止之日要么与原租赁合同约定的重合，要么比原租赁合同约定的提前。这是因为原合同期限届满，承租人对租赁房屋不再享有合同约定的权利，也失去继续作为转租合同当事人的依据，因而次承租人若继续使用房屋则属于无权占有，是侵权行为。对于超过本租剩余期限的转租期间的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定为无效。但如果出租人同意转租期限超过原合同期限的，超过的部分则为有效。在这种情况下，转租合同因原租赁合同履行终止而终止，而次承租人与出租人之间成立新的房屋租赁合同关系。

本案中，王某与孙某的租赁合同于2008年6月16日期限届满，那么孙某在与谢某签订转租合同之时约定的期限届满之日不应该超过该期限，孙某在未经王某同意延期转租的情况下，与谢某约定期限自2007年6月17日至2009年06月16日止，导致原租赁合同届满后，转租合同还剩一年零四个月才期满，这显然不符合法律规定。因而，王某有权请求法院确认转租合同超过原租赁合同的期限无效，而谢某在王某不同意让其继续使用租赁房屋的情况下，应搬离房屋并支付逾期占用房屋使用费。

【法律依据】

1、《城市房屋租赁管理办法》

第二十九条  转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。

2、《广东省城镇房屋租赁条例》

第二十七条 转租的租赁合同的租期，不得超过原租赁合同的租期。但当事人另有约定的除外。

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第四十八条  转租的租赁合同约定的租期最后时限，不得超过原租赁合同中约定的最后租期期日。

4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

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19.【问题提示】

出租人于租赁期间死亡，其合法继承人可否据此终止履行租赁合同？

【案情介绍】

李某共有三套房屋位于深圳市罗湖区，其自住一套，另一套交由儿子使用，另外一套出租给在深圳工作的亲戚杨某使用。李某与杨某签订租赁合同约定租期六年，基于亲戚关系，双方约定的租金低于市场价格。四年后，李某因病去世，其儿子作为合法继承人继承了该三套房屋。李某的儿子想收回杨某承租的房屋，再以市场价格出租给他人，于是向杨某表明态度，称租赁合同因其父亲身亡而终止，杨某应返还房屋或以市场价格重新签订新的租赁合同。杨某则认为原租赁合同约定的六年租期未届满，其有权按原租赁合同的约定继续使用该房屋至合同期限届满之日。双方协商不成，李某的儿子起诉至法院，请求确认原租赁合同终止，并要求杨某返还房屋。出租人于租赁期间死亡，其继承人可否据此终止履行原租赁合同并收回房屋？

【法律分析】

“买卖不破租赁”是指房屋所有权人在租赁期间内转让租赁房屋的，受让人须继续履行设定在该房屋之上的租赁合同权利义务。当房屋所有权人身亡，租赁房屋的所有权因继承而发生转移时，亦产生该法律后果，即租赁房屋继承人当然受让原租赁合同约定的权利义务，承租人可以继续依照原租赁合同使用租赁房屋。因而，租赁房屋的继承人无权以原出租人死亡为由主张终止原租赁合同。

本案中，李某生前以低于市场价格的租金将房屋出租给亲戚杨某使用，不属于显失公平，法律是不禁止的。李某在租赁期间内死亡，其儿子作为合法继承人依法获得租赁房屋的所有权，同时，也受让了李某与杨某签订的租赁合同约定的权利义务。因此，李某的儿子应继续履行原租赁合同，其以签订租赁合同的出租人已死亡或租金低于市场价格为由请求确认租赁合同终止及要求杨某搬离房屋没有法律依据，不应获得法院支持。

【法律依据】

1、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》

第一百一十九条第二款   私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

2、《城市房屋租赁管理办法》

第十一条第二款  出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。

3、《广东省城镇房屋租赁条例》

第九条第二款 出租人在租赁期内死亡的，其合法继承人应当继续履行原租赁合同。

4、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十二条第二款 出租人在租赁期内死亡或者终止，或者因出租房屋的产权转让变更，其合法继承人或者受让人应继续履行原租赁合同。

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20.【问题提示】

承租人意外身亡，出租人可否要求其共同居住人返还房屋？

【案情介绍】

李某将位于深圳市宝安区的一套两房一厅公寓出租给肖某使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2006年7月6日起至2008年7月5日止，租金2500元/月，每月5日前交付当月租金。李某交付房屋之日，肖某征得其同意，携亲戚刘某一起入住。2007年8月，李某未收到当月租金，遂上门催缴。刘某称并非故意拖欠租金，皆因肖某上月意外不幸身亡。李某当场表示，肖某作为租赁合同的一方当事人，现已经去世，合同应随之终止，刘某无权继续占用房屋，应尽快搬离。刘某称愿意支付租金继续使用该房屋，李某表示同意，但要求每月增加租金300元。刘某认为自己与肖某同时入住，且征得李某同意，故只要按原租赁合同继续交付租金，自己就有权继续使用房屋。双方协商不成，李某遂起诉至法院请求确认其与肖某签订的房屋租赁合同终止，并要求刘某返还房屋。承租人于租赁期间内意外身亡，出租人可否据此终止履行租赁合同并要求其共同居住人返还房屋？李某的请求能否获得法院支持？

【法律评析】

房屋承租人的承租权基于房屋租赁合同的签订和生效而产生，原则上不得继承，但考虑到住宅房屋承租人的共同居住人的居住权，《合同法》、《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》与《深圳经济特区房屋租赁条例》都规定承租人在房屋租赁期间死亡的，生前与其共同居住的人可以按原租赁合同继续使用房屋。《城市房屋租赁管理办法》也赋予承租人的共同居住人继续租赁原住房的权利，但对共同居住人附加了对象与期限条件，规定只有共同居住两年以上的家庭成员才得以继续租赁原住房；同样地，《广东省城镇房屋租赁条例》也严格将可以继续承租的同住人限定为同住同户籍的人。《城市房屋租赁管理办法》是部门规章，《广东省城镇房屋租赁条例》是地方性法规，《合同法》是法律，后者是上位法，因而应适用后者。即只要生前与承租人共同居住在租赁房屋的人愿意承担合同的权利义务，出租人就应当继续按原租赁合同履行。换言之，承租人的死亡，并不必然导致租赁合同终止，合同的效力可以因承租人的共同居住人主张继续履行原合同而得以延续至约定的租赁期限届满之日或约定的其他终止事由出现之时。相应地，未共同居住的人未经过出租人同意擅自搬入租赁房屋居住，则侵犯了出租人对房屋的所有权。

本案中，与李某签订房屋租赁合同的仅是肖某一人，但刘某作为租赁房屋的共同居住人，在肖某意外身亡之后，有权按照原租赁合同继续使用该房屋，故李某以租赁合同的签订人身亡为由请求确认租赁合同终止及要求刘某搬离房屋没有法律依据，不应得到法院支持。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。　

2、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》

第一百一十九条第一款  承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

3、《城市房屋租赁管理办法》

第十一条第三款

住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

4、《广东省城镇房屋租赁条例》

第九条第一款  住宅承租人在租赁期内死亡的，租赁房屋的同住同户籍的人可以继续承租。

5、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十二条第一款  承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应继续履行原租赁合同。