13.【问题提示】

  出租人于租赁期间转让租赁房屋，租赁合同是否随之终止？  

  【案情介绍】

  2006年2月1日，罗某与夏某签订《房屋租赁合同》，约定罗某将其所有的一栋三层高房屋的顶层出租给夏某居住，租金3500元/月，租期3年。2008年3月1日，罗某向夏某发出书面通知，称其将转让整栋楼房。夏某收到通知后心想合同还未到期，于是不作任何回应。三个月后，罗某将房屋转让给胡某，双方依法办理了产权过户登记手续。后来胡某搬进房屋时发现夏某仍在顶层居住，遂以其不愿意继续出租房屋为由要求夏某搬走。夏某则认为合同期限还未届满，坚决不搬。双方互不让步，遂生纠纷。出租人于租赁期间转让房屋，租赁合同是否因此终止？ 胡某是否有权要求夏某搬走？

  【法律分析】

  《合同法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》、《城市房屋租赁管理办法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》均规定了买卖不破租赁制度，所谓买卖不破租赁是指当房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权转让给第三人时，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，即受让人在受让租赁房屋所有权之时当然受让设定在该房屋之上的租赁关系，成为新的出租人，继受原出租人的权利义务。即使受让人不知道受让房屋之上存在租赁关系，租赁关系仍能对抗该受让人。因此，出租人于租赁期间转让房屋，租赁合同并不当然随之终止，受让人应继续履行原合同的权利与义务。

  本案中，罗某在租赁期间内将租赁房屋转让给胡某，根据“买卖不破租赁”制度，胡某在受让该房屋之时当然受让罗某作为房屋出租人的权利义务而成为新的出租人。因而，胡某应继续履行原租赁合同，无权要求夏某提前搬离。

  【法律依据】

  1、《合同法》

  第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

  2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

  第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

  3、《城市房屋租赁管理办法》

  第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

  出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同

  住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

  4、《深圳经济特区房屋租赁条例》

  第三十二条 房屋出租不妨碍房地产权的转移。

  房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。但法律、法规另有规定的除外。

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  14.【问题提示】

  出租人转让设有抵押权的租赁房屋，租赁合同须否继续履行？  

  【案情介绍】

  2006年7月1日，深圳市某经销有限公司（下称经销公司）向银行借款，深圳市某发展有限公司（下称发展公司）以自有房产为其作抵押，并办理了登记手续。同年9月1日，发展公司与深圳市某贸易有限公司（贸易公司）签订房屋租赁合同，约定发展公司将其为经销公司借款作抵押的房屋出租给贸易公司使用，租期3年。2007年12月，经销公司因借款纠纷被银行诉至法院，法院判令其应向银行支付款项若干，发展公司承担担保责任。由于经销公司拒不履行生效判决，法院遂依法拍卖发展公司提供担保的房产，深圳市某艺术有限公司（下称艺术公司）参加竞拍并最终受让该房屋。艺术公司遂要求承租人贸易公司搬走，贸易公司则认为房屋转让行为不影响其租赁权，租赁合同继续有效，拒绝搬离。出租人将设有抵押权的租赁房屋转让，租赁合同是否继续履行？贸易公司的抗辩是否于法有据？

  【法律分析】

  当抵押权人对设定抵押的租赁房屋实现抵押权时，承租人能否以“买卖不破租赁”主张租赁合同应继续履行？根据相关法律法规，租赁合同是否继续履行，分以下两种情形确定：

  （1）、租赁权先于抵押权设立的，抵押权实现后，租赁合同继续有效。《担保法》第48条与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条明文规定，在对已经出租的房屋进行抵押或者对出租在先的房屋实现抵押权时，适用买卖不破租赁，租赁合同继续有效。

  （2）、抵押权先于租赁权设立的，抵押权实现后，买卖击破租赁，租赁合同对受让人不具有约束力。为了保护抵押权人的合法权益，避免买卖不破租赁制度影响抵押房屋难以变现，《物权法》第190条与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定，在抵押权设在租赁权之前的情况下，租赁合同不得对抗已登记的抵押权。

  本案中，贸易公司能否以“买卖不破租赁”抗辩艺术公司的受让权关键在于贸易公司的租赁权是设立在租赁房屋被抵押之前还是被抵押之后，若在租赁房屋被抵押之前就已经设立租赁权，租赁合同继续有效，否则，贸易公司应依艺术公司的要求终止租赁关系，搬离该租赁房屋。另外，发展公司在贸易公司承租该房屋之时未书面告知其已在该房屋之上设定抵押权，贸易公司可依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条要求其承担相应的损失赔偿责任。

  【法律依据】

  1、《合同法》

  第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

  2、《物权法》

  第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

  3、《担保法》

  第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

  4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

  第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

  第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

  5、《深圳经济特区房屋租赁条例》

  第三十二条 房屋出租不妨碍房地产权的转移。

  房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。但法律、法规另有规定的除外。

  6、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

  （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

  （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

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  15.【问题提示】

  共有权人擅自出租共有房屋，租赁合同效力如何？  

  【案情介绍】

  叶甲与叶乙系兄弟关系，叶甲在未与叶乙商量的情况下将一套闲置于广州市天河区的共有房屋出租给高某。双方签订房屋租赁合同约定租期2年，租金4000元/月。半年之后叶乙得知此事，直奔高某处称租赁合同因违反法律规定而无效，限高某一周之内搬走。高某称自己并不知道该租赁房屋是共有财产，也不知道叶甲没有经得叶乙同意就将其出租，且自己按期支付租金，是善意第三人，依据《物权法》的规定，租赁合同有效。双方不肯妥协，遂产生纠纷。共有权人擅自出租共有房屋，租赁合同是否无效？ 高某的抗辩是否于法有据？

  【法律分析】

  《城市房屋租赁管理办法》与《广东省城镇房屋租赁条例》明文禁止出租未经共有权人同意的共有房屋，但该禁止性规定并不当然导致以其为标的物的租赁合同无效。根据《合同法》与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》的规定，判断合同无效的依据是效力性强制性规定的法律与行政法规，法律是指全国人大及其常委会颁布的法律，行政法规是指由国务院颁布的法规，而《城市房屋租赁管理办法》是国家建设部出台的部门规章，《广东省城镇房屋租赁条例》是广东省人大制定的地方性法规，两者都不是法律与行政法规，而且，禁止出租的条款亦并非效力性强制性规定，因此，共有人擅自出租共有房屋，并不必然导致合同无效。实际上，共有人擅自出租共有房屋，是效力待定的民事法律行为，由此产生的合同的效力是待定的。效力待定的合同最终会产生两种结果，如果无权处分的行为在事后经过其他权利人追认或者无权处分人在事后取得处分权的，合同转为有效，否则，合同无效。

  本案中，一方面，叶甲与高某签订的租赁合同是效力待定的合同，若叶乙在得知叶甲将共有房屋出租给高某之时不表示反对或者得知之后进行追认，则租赁合同有效，反之，合同无效。在合同无效的情况下，叶乙有权要求高某搬离租赁房屋，高某因此遭受损失的，可依法向叶甲主张赔偿责任。另一方面，高某不得以《物权法》规定的善意取得制度进行抗辩，因为，善意取得制度只有在转让物的所有权的情况下才适用，而其与叶甲之间是租赁合同关系，并非买卖合同关系，因而不适用善意取得。

  【法律依据】

  1、《中华人民共和国民法通则》

  第七十一条 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

  2、《合同法》

  第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

  3、《物权法》

  第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

  （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

  （二）以合理的价格转让；

  （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

  4、《城市房屋租赁管理办法》

  第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

  （一）未依法取得房屋所有权证的；

  （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

  （三）共有房屋未取得共有人同意的；

  （四）权属有争议的；

  （五）属于违法建筑的；

  （六）不符合安全标准的；

  （七）已抵押，未经抵押权人同意的；

  （八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  5、《广东省城镇房屋租赁条例》

  第六条 房屋有下列情形之一的，不得出租：

  （一）未取得产权或者经营管理权的；

  （二）产权有争议或者产权受到限制的；

  （三）不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；

  （四）属违章建筑的；

  （五）不符合安全标准的；

  （六）已抵押，未经抵押权人同意的；

  （七）法律、法规禁止的。

  6、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

  第十四条　合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

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  16.【问题提示】

  承租人擅自转租房屋，转租合同是否无效？  

  【案情介绍】

  2009年1月1日，黄某将其位于深圳市龙岗区布吉街道的一间商铺出租给刘某经营商店使用，双方签订房屋租赁合同约定租期自2009年1月5日起至2011年1月4日止，租金6000元/月。四个月后，黄某发现商店换了老板。经了解得知，刘某在承租房屋两个月后即将房屋转租给现在的老板何某，并收取租金6500元/月。黄某顿心生不快，但想到刘某每月都依约交付租金，便不予追究。半年后，黄某打算收回房屋开办发廊，便