风险是指产生我们所不希望的后果的可能性。影响企业目标实现的各种不确定性事件于企业而言就是风险。

房屋租赁风险就是造成预期收益不能实现或预期外支出的可能。风险产生原因多，有合同风险（因合同约定产生）、法律风险（因法律规定产生）、行为风险（因合同双方或第三方行为产生）和市场风险（市场因素产生），它们是纠合在一起的，很难区分开。

一、合同风险

1、招商期间的风险（商业性用房）

如期交付房屋不能实现，开业时间不能实现（或承租人不能如期营业），承诺入住率不能实现，装修影响的争议等。

控制对策：出租人对于提前招商的交付期限必须预留一定的灵活性及主动性；通过合同约定的方式，要求承租人在统一开业时间设定为开业日负有对外营业的义务；最好是不设统一的开业时间，也不承诺入驻率；合同约定对他人装修容忍，不能视为交付条件不符；对装修的管理有要求，可以考虑同时订立物管合同或在合同中加入此类条款；不要将出租人不能控制之因素写入合同或招租广告中去，免受不必要约束。 

2、房屋交付争议的风险

无法按期交付房屋、交付标准争议、前期费用缴付等。主要体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上，尤其是对于对餐饮或健身等业态而言，水电负荷、空调功率、隔油池、排风/排水设施以及承租人的特别需求等均需在事先有明确的准备。注意：出租人交付的标准，通常出租人交付商铺的标准也是租期结束后承租人返还商铺的标准。

控制对策：出租房屋已通过竣工验收，满足租赁合同中约定的其他交房条件；合同约定之交房标准应为通行标准，不是满足特定经营行为的特别标准；出租人应当按照租赁合同约定的条件按时向承租人交付租赁房屋；如条件允许，双方交接并签交接文件，载明交接状态，尤其是大面积、设备较多的出租房屋；核心是在租赁合同中对交付的标准进行详细约定或者将交付条件作为附件加以列明。 

3、免租期的法律风险

装修期间出现安全事故的责任界定不清、承租人毁约时房屋恢复原状的责任不清、免租期结束后解约等情况。

风险控制：应当将给予承租人的免租期纳入正式租赁期限之中，通过租赁合同的约定来防范风险；如免租期较长，可以分期实现（每年或每季免一部分，减低风险和资金压力）；在租赁合同中要对上述装修期可能发生的问题进行具体明确的约定，约定装修期间安全事故的处理、免租期违约责任。

4、租金收取不到的风险（诉讼时效及计算方式、维权的方式及风险）

房屋租赁的核心目的不能实现，租金纠纷的诉讼时效为一年。

关于用停水电方式维权的问题：供水、供电的签约主体;租赁合同的约定采取相应的违约惩罚措施;在采取措施应当事前通知。承租人和相关部门直接签订了水、电使用合同，不宜停水、停电。另外，通常物管公司是执行者（有操作资质问题）。

风险控制：可以与承租人约定如拖欠租金等费用，出租人可以停水电；合同履行过程中，出现情况的，注意收集保存证据，对承租方的违约行为（特别是欠租），要及时处理；催交租金及对方承诺还款应有书面记录（民法通则第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算）。

5、转租风险

使租赁关系复杂化，次承租人成本增加以致不稳定性因素增加。

风险控制：转租同意不在合同中约定，另行授权同意，同意时可设定条件，如受转租人不得一次性交付租金，特定情况下由受转租人直接支付租金。出租人如知道承租人未经同意转租，应当及时行使权利。

6、产权转让限制风险

优先购买权产生限制。

风险控制：合同中限制性约定；同等条件的抗辩（全部买与部分租、付款方式）；《房屋租赁解释》规定于出租方有利。

7、协助办理事项的风险

未尽协助义务的争议（主要有相关水、电、通信等公共服务事项的办理，户外广告牌的审批和其它商户的同意，消防手续的办理），进而拒付租金或要求赔偿。

风险控制：明确约定协助义务的内容，办理不成不能成为拒付租金的理由；消防方面出租方仅对出租房屋的情况负责，承租人应对其自身经营业和装修等部分负责。　　

8、房屋的维修问题风险

维修责任争议、维修效果争议。

风险控制：区分约定，谁有可能维修要考虑，不能一味追求将责任归于另一方，要体现公平原则。

出租人的主要义务之一就是对租赁物进行维修（依附于所有权的义务）；租赁房屋有维修的必要（区分是维修还是装修）；租赁房屋因为出租人的原因或者其他不可归责于承租人的原因而导致租赁房屋毁损而有维修必要时，出租人有维修的义务；承租人应该通知出租人，因为一般情况下都由承租人占有租赁房屋，对于租赁房屋是否需要维修，承租人最了解；

9、合同终止、租赁合同解除时的风险

相关费用结清（退还）的争议、添附（装修、加改建）的处理、房屋返还的争议。

风险控制：合同对提前解约的情形、条件及处理方式应有约定；对合同到期限的处理明确约定；合同中约定或在装修同意中明确添附（装修、加改建）情形下的处理（法律从约定，《房屋租赁解释》九至十四条）；明确约定相关文书的送达方式及效力。

通知内容表述的注意：明确解除合同的表达，不附带条件。

解除租赁合同并强行收回房屋和处理承租人遗留物品的法律风险问题，是侵权行为，采取责任可控的处理方式。    　　

10、房屋使用不当的风险

使用费用连带责任，附带设备使用的责任、房屋损坏。

风险控制：合同明确约定；移交时设备和房屋状态记录清楚。

11、其它可能存在的风险（约定条款的注意）

1、关于租赁用途：类用途与体用途；用途要与房地产证明材料上的用途一致，不一致，应以补充协议说明。

2、关于房屋地址A房地产地址（旧地址）与门牌地址（新地址）不一致的，应在补充协议中说明；同一建筑物或同一区域的房屋出租，基本地址表述应一致；整栋或整层（数层）房屋只有一份房地产证明材料，房屋部分出租的，各部分表述要清楚，不致混淆或冲突。

3、关于面积：积的用词应与房地产证明材料一致；分摊面积过大的说明。

4、关于租金：层房屋同时租给一人的，各层租金最好分别约定。有特殊设备的可区分说明。

5、合同内容应充分约定可以明确约定承租人应服从物业管理、安全等方面的管理。  

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二、法律风险

1、合同无效的风险

按过错分担损失

风险控制：守法；告知对方真实情况；尽可能补救。

2、涉税风险（税费承担及缴交的注意）

税费义务转稼、免租期税收问题

风险控制：依法纳税；

3、意外事件风险

出租方受意外事件牵连

风险控制：房屋安全状态保证；房屋租屋行为应遵守各项管理规定，履行管理义务，办理相关手续，房屋及合同不能存有瑕疵；加强对出租房屋及承租人使用房屋行为情况的了解，收集此种信息，发现问题立即要求整改并向安全生产改监管部门的通报；完善合同约定内容，将水、电、燃气和消防等要求列为合同内容，并约定“谁使用，谁负责安全”的一般原则。

4承租期间主体变更问题

以私人名义承租实为单位履行的问题

风险控制对此，需要事先在租赁合同中加以约定，依法完成承租主体的变更。

5、租赁房屋抵押查封的风险　　

影响承租人权利，导致承租人要求赔偿

风险控制：在合同中告知

6、拆迁风险

承租人是合法的被拆迁主体

风险控制：明确约定合同终止，无约定则共同协商。

三、行为风险

1、承租人违法行为的风险（牵连出租人）

2、承租人欠薪带来的风险（承租人欠薪，出租房屋内有承租人财产，属劳动争议涉案财产，出租房屋受牵连）

3、中介代理风险（频繁使用免租期交易、出租不告知、）

4、对出租方有约束力之决定改变房屋使用性质（上级行为、合并改制等）

5、阴阳合同的风险（实际履行争议、涉及违法行为被投诉的风险）

6、租赁合同的日期倒签风险 （与事实不符，涉及违法行为被投诉的风险），

7、面积虚增的风险（不当得利返还问题）

四、市场风险

商业面积过剩问题（收益前景和定性不好）

大型综合商业体和网络商业的发展（模式改变的压力）