市场概览

据深圳市统计局，截至2015年十月，全市社会消费品零售总额同比增长2.2%至人民币4,127亿元，增速较2015年上半年提高1.0个百分点。尽管增长缓慢，2015年第四季度深圳商铺物业市场仍表现活跃。季内二个新项目落成，致使空置率短时间内上升，低于平均水平的开业租金亦拉低全市平均租金。但是，就项目而言，位于优质地段且拥有专业管理物业的租金仍持续增长。

供应

第四季度，两个新项目正式开业，为市场带来总计26万平方米的零售面积，致使全市中高端购物中心物业市场的总存量环比上升13.1%至约224万平方米。位于福田区的华强北九方购物中心定位为大众市场，并以年轻消费者为目标客户群，主力租户包括Blt精品超市、香港餐饮品牌翠园以及卢米埃影城。位于新兴零售区域的iCO以家庭型消费者为目标客户群，并为大众市场定位，主力店包括优衣库、古德菲力健身、影院品牌中影嘉年华以及乐购。

需求

季内，深圳中高端购物中心市场的需求旺盛，净吸纳量约为21.5万平方米。吸纳量集中于四季度内二个新项目内，占总量逾95%。截至季末，新增供应环比推升全市平均空置率1.5个百分点至6.2%。就区域而言，受新项目影响，龙华新区空置率环比上升2.5个百分点至3.1%。由于新项目暂时性高企的空置率抵消某购物中心录得多个新开活动的影响，福田区空置率录得最大涨幅，环比上升6.2个百分点至15.6%。季内，源自时尚和餐饮业态的需求活跃，并录得众多新租及新开活动。新租活动包括：GAP和Ochirly于华强北九方购物中心承租新店；王子码头于喜荟城承租新餐厅；撒椒于福田COCO Park承租新餐厅；咏蛙餐厅和国内快时尚品牌西遇于1234 Space承租新店。新开活动包括：快时尚品牌UR、H&M、优衣库分别于华强北九方购物中心新开约750、2,000和1,600平方米的店面；国内设计师品牌邓皓、国内女装品牌雅莹、香港时尚品牌G2000、法国快时尚品牌Cache Cache、深圳时尚品牌集合店连奴、自然元素以及餐饮品牌四季椰林分别于皇庭广场开设115、370、115、700、120、70和950平方米的店铺；国内快时尚品牌MJstyle、优衣库、班尼路、同仁四季音乐主题餐厅、汉拿山韩式烤肉分别于iCO新开约1,600、500、450、1,000和300平方米的店铺；英国快时尚品牌New Look、鞋履品牌Jordan和男士时尚品牌EHE于1234 Space承租新店；时尚品牌太平鸟（约120平方米）新开于龙岗COCO Park二楼；泰子妃于喜荟城承租新店；以及香港餐厅悦木和法国鞋履品牌Palladium于海岸城承租新店。此外，季内录得众多来自配饰、儿童、运动及休闲、健康美容及教育业态瞩目的租赁及开业活动，包括美发品牌东田造型、航空摄影品牌大疆创新于皇庭广场承租新店；儿童娱乐品牌Meland新开于中心城；珠宝品牌周大福、Empire和帕特尼墨尼于皇庭广场二楼承租新店；LVMH集团旗下的美妆品牌Fresh于万象城承租新店；户外服饰品牌哥伦比亚于深国投广场新开店铺；以及法国美妆品牌兰蔻于海雅缤纷城开设新店。

租金

截至季末，新项目之低于平均水平的租金拉低深圳中高端购物中心首层平均固定租金，环比下跌1.4%至人民币909元每月每平方米。值得关注的是，核心零售区域的租金环比下跌1.4%至人民币1,091元每月每平方米。若除却新增供应，受若干成熟物业年度租金调整所致，全市平均租金环比上涨3.9%。

投资

第四季度内，无整售交易披露。大量新增供应计划入市、竞争加剧以及定位相似下，投资者审慎面对租金表现及投资回报率。由于多数拥有运营良好的购物中心业主偏好持有资产以获取稳定并长期的回报，整售交易的机会仍然有限。

展望

2016年预计有零售建筑面积总计约66.3万平方米的七个新项目入市，将导致总存量同比增加30%至约291万平方米。五个项目位于核心零售区域，约占新增供应55%（按建筑面积计算），但对该区的需求预计维持强劲。观澜湖新城一期（于2015年第三季度末试营业）预计为2016年第一季度唯一入市项目。该项目位于龙华新区，零售空间约为9万平方米，着重“消费者体验”业态，包括众多餐饮及娱乐品牌（影院、保龄球馆以及溜冰场）。尽管有大量新增供应入市，且预计若干项目将进行内部调整，但预计第一季度诸多新开活动和新项目之高入驻率，短期内将缓解全市平均空置率上行的压力。然而2016年全年，由于大量新增供应约为2015年净吸纳量2.1倍，全市平均空置率仍将小幅上升。2016年第一季度，即将入市项目预期低于平均水平的租金将拉低全市首层平均租金。然而，短期内，现有项目的租金仍将维持稳定增长。长期而言，2016年及之后核心及新兴零售区域的大量新增供应计划入市，将对租金增长带来显著的下行压力。