[重要启示]：至8月28日深圳市人大废止《深圳经济特区房屋租赁条例》以来，由于政府相关后续政策没有及时对接，盲目的造成了无合法产权房租赁备案停止，有合法产权房屋正当登记审核严格，为广大的会员企业办理正常的合同登记带来很大的障碍和不便，尤其是宝安、龙岗两地，因无合法产权房屋出租收到极大障碍，许多企业叫苦不迭。鉴于此，市房屋租赁协会做为行业代言人，敢于担责，通过赴企业调研、QQ、微信、协会网站、电话等方式听取并收集广大会员单位的意见和建议，广泛征询管理部门及法律界人士意见，形成报告报市委并马兴瑞书记，反映行业面临的问题和困难，紧急求援。现马兴瑞书记已亲笔批示，责成相关部门尽早解决。

为了更好的解决行业及会员企业面临的问题，营造一个宽松的租赁经营环境，望各会员单位将所面临的一些问题及时与协会取得联系，以便得到解决。

联系人：吴睿峰

联系电话：82891929

深圳市房屋租赁行业协会

二一五年十一月二十三日

附：关于请求恢复房屋租赁备案制度的告急书

关于请求恢复房屋租赁备案制度的告急书

市委并尊敬的马书记：

您好！我们是深圳市房屋租赁行业协会会员单位代表，非常感谢您在百忙之中倾听我们心急如焚的告急呼声。今年9月1日，市人大常委会对外正式发布废止《深圳经济特区房屋租赁条例》（以下简称《租赁条例》），对我市房屋租赁行业经营带来了很大影响，特向您紧急专题汇报。

一、《租赁条例》立废的来龙去脉

深圳是改革开放后从无到有、从农村到城市化的特殊城市，由于历史原因，大量存在“先农村后城市”、“先建设后规划”的历史遗留问题，其中村集体和原村民自建房就是最大的历史遗留矛盾。基于此，深圳早在1992年刚刚取得特区立法权时就颁布实施了《租赁条例》，允许产权手续不齐全的村集体和村民自建房进入房屋租赁市场，以“杀出一条血路”的勇气主动担当起“禁区也能改革”的法律责任。这部法规颁布后与时俱进，先后经过1997年、2002年、2004年和2013年四次修订，废除了房屋租赁许可证和房屋租赁管理费等过时的制度。这一“特区经验”早已被包括首都北京在内的国内上百个大中型城市学习借鉴，“特区优势”早已变成全国惯例。

后来，受一些发生在出租屋内重特大安全事故影响（如920龙岗舞王火灾），市委市政府采取“重典治乱”的方式，将未及时强制纳管的出租房屋处罚力度提高到租金的20%（住建部的处罚标准是5%），并写入了《租赁条例》第53条。也正是这一条法规让我们房租赁行业对这部法规由“喜”变“怨”，有些租赁企业因此而付出了几十万乃至上百万元的罚款代价。因此，部分市人大代表向市人大常委会提出修改或废止《租赁条例》的建议，并在今年进入市人大正式废止的立法进程。

《租赁条例》废止之前，市人大相关负责人屡次向媒体表态，以后深圳将实行房屋租赁自愿登记备案制度，行政管理变为行政服务。对于这一承诺，我们租赁行业和社会各界普遍欢迎支持。但是，9月1日，市人大常委会在发布废止公告时，只讲废止，对事前承诺事项只字不提。因此，在没有得到市委、市人大、市政府任何后续指令的情况下，市房屋租赁管理部门只能停止执行《租赁条例》有关房屋租赁强制备案的制度。

一夜之间,我们房屋租赁企业经历了从“不办证要重罚”到“须办证不给办”的急剧转变。此时，我们方才醒悟，原觉得《租赁条例》是块“绊脚石”，殊不知还是块有力的“垫脚石”。官方将一部已形成完整经济和政策生态系统的重要法规，在未做任何后续指令，不给予过渡调整期的情况下匆忙宣布废止，这对房屋租赁市场管理不是“放手”和“放开”，而是“撒手”和“放弃”。让我们广大租赁企业顿感无所适从和茫然。

二、《租赁条例》废止后目前房屋租赁行业面临的问题和困难

房屋是最主要的生产资料，房屋租赁的合法性是企业依法经营的重要保障。据统计，全市经济产业用房约有4.48亿平方米（占房屋总量的51%），其中有3.77亿平方米属于社区股份合作公司或各类企业自行建设的产业用房，占产业用房总量84%。现在，失去了《租赁条例》支撑，我市房屋租赁市场只能依靠国家和广东省的上位法管理，而上位法的主要框架是产权手续不齐全的建筑禁止使用和出租。经统计，全市房屋租赁合同共634744份，其中备案合同447435份，占70.5%，按上位法规定，备案合同在《房屋租赁管理条例》废止后基本是“违法”行为，这样在客观上造成“全民违法”。

一是房屋租赁企业面临违约风险。比如宝安区华丰世纪集团响应政府号召，投资2个多亿将面积达10万多平方米的旧工业厂房改造成“宝安智谷”，发展高新软件产业，并已引进了数家投资数千万的高科技企业。但现在因产权限制办不了《房屋租赁凭证》，集团不仅面临巨额的违约退租风险，而且数亿元的投资也将打水漂。

二是房屋租赁税票无法开具。由于房屋出租企业办不了《房屋租赁凭证》，其租赁交易的合法性得不到国税、地税部门承认，出租方也就无法给承租方开具合法的税务发票，企业面临重大的逃税漏税违法风险。

三是外商投资将被拒之于门外。外资企业来华投资首先要考虑房屋产权及其使用的合法性，国际市场对此环节审查特别严格，若知中方所提供的房屋资产属于法律上禁用禁租物业，必然取消投资计划，撤回投资合约，深圳很多本土企业也将无法走出国门。

四是企业对外贸易将出现萎缩。我市对外贸易企业在开展对外经济往来时，绝大多数境外供销商需要我方提供合法的《房产证》或《房屋租赁凭证》，这相当于向客户证明“我在这里”的官方凭证。没有这个凭证，企业对外交易的诚信度将大打折扣，直接影响到订单数和贸易产值。

五是社区集体经济将面临严重倒退。我市社区集体经济用房85%属于先建设后规划的产权不齐全房屋，若得不到地方法规上的租用认可，合同到期后，将面临大面积的企业外迁潮，“腾笼”变“空笼”，“换鸟”成“赶鸟”。

六是产业转型政策将成“空头支票”。近几年，市、区花了很大力气推动“三来一补”企业转型升级，出台了一系列的优惠政策，其中最重要的一项就是给予转型企业房屋装修改造及设备升级补贴。许多企业纷纷响应号召完成了转型升级，但现在因为办不了《房屋租赁凭证》而面临政策补贴无法落地。特别是一些有产权的厂房因“工改商”等改变用途，也办不了《房屋租赁凭证》，感觉被政府“忽悠”。

七是海关报关将出现对接障碍。受市场影响，企业不可能在注册地址永续经营，企业变更地址后，主要靠《房屋租赁凭证》来证明新地址。各级海关机构将《房屋租赁凭证》作为进出口企业货物报关的重要凭证，这一政策受国家海关总署限制，不会因为深圳某部地方法规废止而调整。因此，9月之后，新变更地址且无《房屋租赁凭证》的企业将面临无法通关的风险。目前，龙岗、宝安等区已有企业因此被海关冻结货柜而告急，新的经济纠纷浪潮将随之而来。

八是历史政策衔接出现重大缝隙。深圳经历了多轮行政体制改革，至今许多群众手中还持有建市前原宝安县政府颁发的土地或房屋使用证明，以及其他各时期政府发放的房屋临时使用证书，统称为“三证一书”、“五证一书”。现在，规土部门已明确表示，群众手中这些“历史证件”都不是合法的产权手续，照样不能办理《房屋租赁凭证》。这种不尊重历史，不尊重现实，简单套用“新法”否定“旧法”，套用“上位法”否定“下位法”的作法，令“老宝安”的守法公民感到心寒。

九是民生特种经营领域将出现办证难。国家相关法律规定，有些民生特种经营领域必须凭《房屋租赁凭证》才能完成审批流程，比如食品药品类生产经营企业和个体商户经营许可，必须达到国家规定的场所使用面积标准。比如位于宝安中心的广兴源公司，将一栋物业租赁给一家公司开办五星级酒店，已完成2000多万元的前期投资，现因办不了《房屋租赁凭证》而无法办理酒店经营许可证，巨额投资面临血本无归。

十是企业优秀人才面临子女入学难。《房屋租赁凭证》是教育部门划分中小学校招生区域和学位指标分配的关键证明，是刚刚执行的《居住证条例》无法替代的。只有《房屋租赁凭证》才能证明谁“住在这里”、“住了多久”。取消这个凭证，学位分配将很难调控，异地高考政策也无法落实，许多优秀外来人才面临子女入学难、高考难问题。家难安定何谈安居乐业？更何谈大众创业、万众创新？                                                        十一是重点项目难以推进。《条例》废止后，不仅居住在自建房的群众无法进行合同备案从而无法取得租赁凭证，甚至区、街道的各大重点项目、国营企业、大型公司、都面临同样困境。如龙岗区坂田街道“智慧龙岗”重点项目天安云谷，众多以租赁方式入驻天安云谷的企业与配套机构在办理相关证照时，仍需租赁登记备案这一前置环节。而该项目因未取得房产证，只能提供“两证一书”，而无法办理租赁登记备案，导致物业闲置，造成资源巨大浪费。

三、急需市委高度重视的几点请求和建议

根据广大租赁企业的迫切希望及要求和深圳的特殊市情，我们向您郑重表达以下紧急请求：

一是迅速研究出台应急之策。为保持全市房屋租赁市场稳定，请求继续延续《租赁条例》废止前的政策，由市人大和市政府授权房屋租赁管理部门恢复房屋租赁合同登记备案工作，降低登记备案前置条件，实行自愿纳管和便民服务。

二是迅速启动出租屋管理立法工作。国家和省的房屋租赁法律框架与我市特殊的租赁市场实情严重不合，市委市政府的应急政策只能解一时之渴，法律层面的矛盾还要靠行使特区立法权来根本解决。因此，请求结合特区特情，立马研究制订特区房屋租赁管理相关法律，至少要先行启动《深圳市出租屋管理若干规定》的修订工作。

三是加快理顺房屋租赁管理行政体制。房屋租赁管理是一项市场行政管理职责很强的政府职能，《租赁条例》废止之后，存在行政主体不明的法律风险。换句话说，我市房屋租赁主管部门自行出台的政策，一旦引起经济纠纷或行政讼诉时，法院可以不认可。因此，建议以立法授权或行政体制改革的方式，理顺我市各级房屋租赁主管部门职责法定的管理矛盾。

四是加快推进房屋租赁市场放开改革。深圳的历史遗留违法建筑不仅存量大，而且根源极其复杂，简单的禁用禁租是掩耳盗铃之策，如何解决好这一全国性难题，深圳应敢于先行先试。因此，建议以“正视历史”和“面向未来”的理念，主动申请成为国家和省授权的房屋租赁市场放开改革试点城市，全面启动历史遗留违法建筑集中综合处置行动，一揽子解决这一制约深圳走向现代化国际化城市的重大瓶颈，将“历史包袱”变为深圳创新发展的新资源。

深圳市房屋租赁行业协会

2015年11月10日