一、住宅市场概览

2015年第二季度，尽管深圳政府维持住房限购政策，全市住宅物业市场仍表现活跃。据深圳市规划和国土资源委员会，2015年上半年新建商品住宅新增供应约282万平方米（24,872套）。一系列国家政策的调整，包括基准利率下调（五、六月份）及住房公积金贷款额度提升，无不刺激季内市场需求。因此，第二季度销售总量环比增长30.7%至约178万平方米（17,671套）。二房户型最受欢迎，销售量环比增长15.6%至近76.7万平方米（8,458套）。季内发展商加推众多中高端物业，令销售均价环比上涨8.0%至约人民币28,966元每平方米。

服务式公寓租赁市场

2015年第二季度，深圳服务式公寓租赁市场无新项目入市，总存量维持于1,954套。市场表现稳定，整体空置率微降且平均租金大体维持不变。

截至季末，深圳服务式公寓租赁市场平均空置率环比下降0.7个百分点至约14.4%，主要由福田区某服务式公寓入住率的提升所致。长租需求维持稳定；南山区内长期需求约占全区七成。

由于若干业主就部分房型租金进行微调，截至季末，深圳服务式公寓租赁市场平均租金环比下跌0.1%至人民币248.2元每月每平方米。

展望

深圳政府出台若干条例，包括加大土地供应以及加快预售审批流程，以应对强劲的购买需求及上涨的售价。此外，五大国有银行深圳分行已于七月调高首套房首付比例，若干银行停止放贷或提高房贷利率，预期将对销售造成直接影响。发展商将于九、十月份的传统销售旺季期间力推新增供应。因此，住宅物业市场预期将于第三季度消化现存住宅项目，且销售均价预计将于合理范围内上涨。

就服务式公寓而言，2015年第三季度，南山区大新深圳港湾将迎来355套公寓入市。由于新学期到来相关租赁需求回升，虽然新项目入市将加剧竞争，但全市平均空置率增长仍将受限。新项目之租金优惠将致使第三季度平均租金小幅下跌。

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二、写字楼市场概览

据深圳市统计局，2015上半年全市生产总值同比增长8.4%，较2014年同期提高0.4个百分点。同期，第三产业增速快于全市生产总值增速（同比增长9.4%），尤以金融业为甚，其同比增长18.7%至人民币1,161亿元。受稳固的经济基本面所支撑，深圳写字楼物业市场持续扩张，南山区共有四个项目落成，并录得若干瞩目租赁活动。新增供应致使全市写字楼物业市场空置率上升而平均租金下降。

供应

2015年第三季度，南山区内四个新项目（大冲商务中心A、B、C和D座）竣工入市，为全市甲级写字楼租赁市场增加约19.87万平方米办公建筑面积。因此，总存量环比增加5.6%至约376万平方米。新增供应令南山区存量环比增长23%；福田区存量仍居最高，占总存量的57%。

需求

第三季度，深圳甲级写字楼租赁市场表现稳定，净吸纳量环比下降8.1%至20,793平方米。租赁活动主要受国内金融企业新租需求驱动，辅以IT及电子商务行业。受新增供应影响，平均空置率环比上升4.4个百分点至10.1%。南山区空置率录得最大增幅，环比上升17个百分点至23.3%。2015年新落成项目中，近85%集中于南山区，导致该区空置率高于其他区域。

三季度内，瞩目租赁交易包括：某内资金融企业于中洲控股金融中心A座承租2,200平方米；金融服务公司中腾信及思贝克集团于大冲商务中心D座分别新租3,650和1,750平方米；建筑装修公司深圳广田股份于大冲商务中心B座新租1,800平方米；以及盛邦国际集团于鸿隆世纪广场承租1,050平方米。

租金

截至第三季度末，主要受新项目之低于平均水平的租金所致，深圳甲级写字楼市场平均租金环比下跌2%至人民币215元每月每平方米。然而，全市平均租金仍同比增长7.4%。按区域，福田区租金环比增长0.6%至人民币243元每月每平方米，而罗湖区租金环比下滑0.8%至人民币210元每月每平方米。

投资

2015年第三季度，深圳写字楼投资市场表现平静，无整售交易披露。尽管若干机构投资者持续寻求具稳定收益的合适写字楼物业，但业主仍偏好散售交易以便于资金迅速回笼。此外，诸多高品质写字楼物业的业主仍倾向只租不售策略，以获取稳定的租金收益及更大的资本值升值。

展望

七个新项目计划于2015年第四季度入市，其有效写字楼建筑面积合计约58.8万平方米，占现有总存量近16%，系2014年净吸纳总量的2.6倍。因此，在中短期内，全市平均空置率将上升，尤以南山区为甚。（若项目皆如期竣工）南山区将在今年前三个季度已入市310,700平方米的供应基础上，于下一季度迎来近40万平方米的新增供应。

新项目预期低于平均水平的租金将拉低第四季度全市平均租金。即便如此，南山区若干新项目的品质高于该区现有项目，预计其平均租金亦将高于该区平均水平。然而，受2015年该区存量快速扩张的影响，南山区内租金增长仍将面临下行压力。

投资市场内，第四季度若干投资级物业计划投放市场，同时基准利率多次下调已造成融资成本降低，这有望促成来年更多交易完成。

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三、商铺市场概览

市场概览据深圳市统计局，2015年前七个月，全市消费品零售额同比增长1.2%至约人民币2,790亿元，增速较2014年同期放缓7.4个百分点，这主要由政府汽车限购新政导致的汽车销售锐减所致。今年第三季度，受国内外零售商持续的需求所支撑，深圳商铺物业租赁市场表现稳定。众多新开活动拉低全市空置率，而平均租金则与上季度持平。

供应

2015年第三季度无新增供应竣工，市场总存量仍保持约198万平方米。截至季末，新兴零售区域存量占总存量31%，相较2012年该比重仅为7%。由此可见，在基础建设逐步改善下，更多居民搬迁至新兴区域，而越来越多的发展商意识到该区域的发展潜力。随之而来的新建商铺物业的开发，以服务于这些不断壮大的社区。

需求

第三季度，深圳中高端购物中心租赁市场表现平稳，净吸纳量环比下跌70%至约16,265平方米，其主要由缺乏新增供应导致新租活动受限所致。全市平均空置率环比下降0.8个百分点至季末的4.7%。按区域，核心零售区域空置率环比下降0.9个百分点至5.9%，其主要由若干项目业态及品牌组合调整的完成及福田区内一项目录得若干新开活动所推动。新兴零售区域内，若干新开活动致使空置率环比下降0.7个百分点至2.1%。

餐饮业态持续活跃，录得若干新开活动。香港品牌咏藜园于世纪汇开设其内地首店，面积约640平方米，而南京大排档于京基百纳空间新开约300平方米店面。其它餐饮业态的新开活动包括：韩国豪丽斯咖啡于世纪汇开设160平方米店铺；巴蜀风月于皇庭广场首层新开约770平方米商铺；探鱼于龙岗COCO Park开设新店；以及碧桃青春餐厅、小猪猪和泰一格韩国年糕火锅于海雅缤纷城设立新店。来自时尚服饰类的需求同样活跃。巴罗克日本有限公司旗下的SLY于京基百纳空间二楼设立新店；

鞋履品牌MC.Choice于京基百纳空间新开近150平方米店铺；意大利配饰品牌格拉迪尼于欢乐海岸购物中心一楼设立新店；意大利时尚品牌范思哲于万象城承租约80平方米；以及女性服饰品牌百图（约120平方米）、鞋履品牌HOZ（50平方米）和思加图（65平方米）于皇庭广场开立新店。

在运动及休闲业态中，新开活动包括：户外服饰品牌哥伦比亚于万象城三楼开设新店；阿迪达斯、亚瑟士、Timberland及耐克于皇庭广场分别新开190、120、100和160平方米店铺。

其它新租及新开活动包括：儿童休闲教育品牌哈里小屋于皇庭广场开立其深圳首店；儿童服饰品牌Young Versace于万象城承租新店；化妆品品牌迪奥后台彩妆概念精品店于海雅缤纷城开设新店；配饰品牌Agatha于福田COCO Park开设店铺；个人护理品牌屈臣氏于皇庭广场新租店铺（约210平方米）；以及国内居家生活品牌馨而乐于龙岗COCO Park新开店铺。

租金

季内，深圳商铺租金表现维持稳定，所有项目的平均租金与上季度相若。全市中高端购物中心首层物业平均固定租金同比下跌0.4%至人民币922元每月每平方米。按区域，罗湖区租金仍居各区之最，为人民币1,518元每月每平方米，其后依次为南山区（人民币980元）及福田区（人民币862元）。

投资

第三季度，深圳商铺物业投资市场表现平稳，无整售交易公布。多数投资级别的购物中心由国内开发商持有，且短期内无出售压力。此外，实体项目的日趋同质化以及网上销售带来的竞争皆增添营运难度。然而，尽管位置优越且收益稳定的可售物业有限，但诸多国内外机构投资者仍在继续寻找此类物业的投资机会。

展望

深圳商铺物业市场受稳固的基本面支撑，其中包括：平稳增长的人均生产总值、基础设施及交通设施的改善（地铁7、9及11号线预计于2016年开通）、外来人口持续扩增以及社会消费品零售额的稳健增长，预期2015年第四季度该趋势仍将延续。因此，在中短期内，预计深圳商铺物业市场将稳健扩张。

预期2015年第四季度将有总计35万平方米的三个新项目入市。Ico和观澜湖新城一期坐落于龙华新区，华强北九方位于福田区。因此，全市商铺物业市场总存量预期将环比增长17.6%至233万平方米。

三个新项目的高预租率有望缓解其对整体空置率带来的影响，而第四季度内若干购物中心业态及品牌组合调整的完成，将对全市入驻率产生积极效应。新项目之低于平均水平的租金将抑制全市首层物业平均租金的增长。然而，在国内外零售商对续租及新开店铺强劲需求的推动下，核心商圈内成熟购物中心的租金增长仍将保持坚挺。