65.【问题提示】  

当事人未办理房屋租赁合同登记备案手续，依法应承担什么行政法律责任？  

【案情介绍】

陈某欲承租叶某所有的位于深圳市某区的四房二厅公寓居住。在协商租赁事宜过程中，陈某称希望叶某能办理房屋租赁合同登记手续，叶某表示同意办理合同登记，但租赁管理税费由陈某从租金中支付。陈某不愿意承担租赁管理税费，只好放弃要求办理合同登记。双方对其他事宜协商一致之后，于2007年9月3日签订《房屋租赁合同》，约定租金4800元/月，租期自2007年9月6日起至2009年9月5日止。陈某交付首月租金后如期入住，不料半年后被邻居举报，结果，其与叶某均受到房屋租赁管理部门的行政处罚。

【法律分析】

房屋租赁合同当事人签订、变更房屋租赁合同，应当向房屋租赁管理部门登记或备案，这是法律法规赋予房屋出租人、承租人及次承租人的法定义务。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》规定房屋租赁当事人应于租赁合同签订后30日内办理登记或备案手续，《深圳经济特区房屋租赁条例》（下称《条例》）与《深圳市出租屋管理若干规定》（下称《规定》）将该期限缩短为10天。在深圳市范围内，特区立法与市政府规章优先适用。

出租人为了逃避房屋租赁管理税，未到房屋租赁主管机关办理合同登记或备案，属于违法行为，应承担相应的行政法律责任，承租人存在过错的，亦应承担相应的行政法律责任。《条例》与《规定》明确规定，出租屋业主与承租人在签订租赁合同10日后，仍未办理合同登记或者备案的，房屋租赁管理部门有权责令其改正，追缴房屋租赁管理税和滞纳金，并在租赁合同期限内对出租人一次性处以房屋租赁合同约定租金总额20%的罚款，对有过错的承租人，处以合同租金总额10%的罚款。当事人没有签订书面房屋租赁合同或者约定租金不明确的，以当年公布的房屋租赁指导租金作为计算基数进行处罚。

现实中，不少出租屋业主或代管人的法律责任意识淡薄，不按规定办理房屋租赁合同登记或备案手续，房屋租赁管理部门应当协同相关职能部门组织房屋租赁管理宣传活动，深入到每个社区、每个居民小组，营造良好的法制宣传氛围，督促业主主动办理房屋租赁合同、依法缴纳租赁税费，预防和减少不法分子利用出租屋从事各种违法犯罪活动的机会，让业主和租住人员的生命财产安全得到切实保障、合法权益得到有效维护。

本案中，陈某与叶某于2007年9月3日签订房屋租赁合同，双方应于签订合同之日起10日内携带相关材料到房屋所在地的房屋租赁管理部门办理合同登记备案手续，但为了逃避租赁管理税费，双方串通不办理合同登记备案手续。因而，相关房屋租赁管理部门可以根据《条例》与《规定》的规定对陈某与叶某作出相应的行政处罚。

【法律依据】

1、《城市房屋租赁管理办法》

第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。

签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第五条 房屋租赁实行租赁合同登记制度。

第六条 房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。  

第七条 租赁登记，由当事人向区主管机关申请，并提交下列文件：

（一）房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件；

（二）房屋租赁合同；

（三）出租人身份证明或者法律资格证明；

（四）承租人身份证明或者法律资格证明。

出租房屋不能按照本条例规定登记的，当事人应当持出租房屋的有关资料及当事人身份证明到区主管机关办理备案。”

第四十七条 转租人与受转租人应按本条例规定订立租赁合同，并进行登记或者备案。

第五十三条 租赁当事人违反本条例第六条、第四十七条规定，出租房屋没有登记或者备案的，对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额百分之二十的罚款，并追缴房屋租赁管理税和滞纳金；对有过错的承租人或者受转租人并处以约定租金总额百分之十的罚款。

当事人没有签订书面房屋租赁合同或者约定租金不明确的，以当年公布的房屋租赁指导租金作为计算基数进行处罚。

对依法应当拆除的违法建筑，政府有关部门应当及时采取措施予以拆除。

3、《深圳市出租屋管理若干规定》

第十三条第一款 出租屋业主或者管理人和承租人应当于房屋租赁合同签订后十日内到房屋租赁管理部门登记或者备案；房屋租赁合同变更或者解除后，出租屋业主或者管理人和承租人应当于变更或者解除合同之日起十日内向房屋租赁管理部门提交有关证明材料，办理相关登记或者备案等手续。

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66．【问题提示】  

转租人须否办理转租合同登记备案手续？  

【案情介绍】

深圳市某房地产开发有限责任公司（下称房产公司）有一栋位于深圳市市区的六层高建筑面积近万平方米的商业、办公用途房屋，2005年3月1日，该公司与深圳市某商业有限责任公司（下称商业公司）签订《房屋租赁合同》，约定房产公司将此房屋出租给商业公司使用，租金10万元/月,租期自2005年4月9日起至2015年4月8日止。合同签订后，双方依法到租赁管理部门办理合同登记手续，并缴纳租赁管理税费。两年后，商业公司去函询问能否将房屋转租给深圳市某电子有限公司（下称电子公司）使用，房产公司复函称同意。商业公司遂与电子公司签订转租合同，约定租金13万元/月，租期自2007年5月9日至2015年5月8日止。半年后，房屋租赁管理部门工作人员检查该租赁房屋时发现商业公司与电子公司签订的转租合同未办理登记备案手续，遂依据《深圳经济特区房屋租赁条例》与《深圳市出租屋管理若干规定》的相关规定对两公司处以相应罚款。

【法律分析】

出租人应当与承租人签订书面的房屋租赁合同，且应当于合同签订之日起10天内到房屋租赁管理部门办理合同登记备案手续，并依法缴纳租赁管理税款。同样地，转租人也应当与次承租人签订房屋转租合同，并依法及时办理转租合同登记备案手续，若转租人收取的租金高于原租金的，转租人须按该差额部分缴纳房屋租赁管理税款。否则，房屋租赁管理部门有权依据《深圳经济特区房屋租赁条例》与《深圳市出租屋管理若干规定》追缴转租人应付的房屋租赁管理税和滞纳金，并对其在转租合同期限内一次性处以转租合同约定租金总额20%的罚款。

本案中，商业公司将承租的房屋转租给电子公司，双方成立转租合同法律关系。商业公司作为转租人，充当一般房屋租赁合同的出租人的角色，也应当在转租合同签订后十日内到房屋租赁行政管理部门办理转租合同登记备案手续，并按转租租金与原租金的差额部分缴纳租赁管理税。但事实上，商业公司并未履行该法律义务，因此，房屋租赁管理部门有权依法追缴其租赁管理税和滞纳金，并可依法对其与有过错的电子公司作出相应的行政处罚。

【法律依据】

1、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第十三条 出租房屋办理房屋租赁合同登记的，出租人应当按月租金的百分之二，向区主管机关缴纳房屋租赁管理税。出租房屋办理备案手续的，出租人应当按月租金的百分之三向区主管机关缴纳房屋租赁管理税。

房屋转租的，转租租金高于原租金的差额部分，应当按前款规定的标准，由转租人缴纳房屋租赁管理税。

房屋租赁管理费应当上缴财政部门，实行收支两条线管理。具体缴纳与使用办法由深圳市人民政府制定。

第四十七条 转租人与受转租人应按本条例规定订立租赁合同，并进行登记或者备案。

第五十三条 租赁当事人违反本条例第六条、第四十七条规定，出租房屋没有登记或者备案的，对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额百分之二十的罚款，并追缴房屋租赁管理税和滞纳金；对有过错的承租人或者受转租人并处以约定租金总额百分之十的罚款。

当事人没有签订书面房屋租赁合同或者约定租金不明确的，以当年公布的房屋租赁指导租金作为计算基数进行处罚。

对依法应当拆除的违法建筑，政府有关部门应当及时采取措施予以拆除。

2、《深圳市出租屋管理若干规定》

第十三条第一款 出租屋业主或者管理人和承租人应当于房屋租赁合同签订后十日内到房屋租赁管理部门登记或者备案；房屋租赁合同变更或者解除后，出租屋业主或者管理人和承租人应当于变更或者解除合同之日起十日内向房屋租赁管理部门提交有关证明材料，办理相关登记或者备案等手续。

第三十四条第（三）项 出租屋业主或者管理人违反本规定的，按下列规定处罚：

（三）违反第十三条第一款规定，未办理合同登记或者备案的，由房屋租赁管理部门责令改正，追缴房屋租赁管理税和滞纳金，并依照有关租赁管理的法律、法规规定的处罚标准处以罚款；

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68.【问题提示】  

出租禁止性房屋，须承担什么行政法律责任？  

【案情介绍】

林某有一栋位于深圳市关外某区的五层高房屋，由于该房屋地基不牢固，房屋建成后不久便开始倾斜。相关部门已将该存在安全隐患的房屋确定为不能使用的危险房屋。后来该房屋附近的工业区来了很多外来务工人员，林某为赚取租金，便将该危险房屋低价出租给务工人员居住。一年下来，林某收取租住人员租金共计3万元。某天，房屋租赁管理所的工作人员在检查租赁危房时发现此事，遂展开调查，查明该租赁房屋确实已被建设部门确认为危房，于是责令林某立即停止出租，并对其处以了相应的行政罚款。

【法律分析】

为了规范房屋租赁市场和保障租赁双方的合法权益，我国的相关法律、法规与规章规定，不具备出租条件的房屋不得出租。《城市房屋租赁管理办法》与《深圳市出租屋管理若干规定》（下称《规定》）规定，以下房屋禁止出租：被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的；已公布房屋拆迁公告限期拆迁的；无房屋权利证明或者市政府规定的其他权属证明材料的；存在重大消防、安全、治安隐患的；无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋以及法律、法规、规章或者市政府规定不得出租的的房屋。出租人违反以上规定，将禁止性房屋出租的，房屋租赁管理部门有权对其处以违法所得10倍罚款；无法查清违法所得的，按同地段指导租金标准计算，发生重大消防、安全、治安等事故的，交由相关部门依法追究刑事责任、民事赔偿责任。

本案中，林某的房屋已被建设行政部门确定为不能使用的危房，属于禁止出租的房屋，而林某无视法律的强制性规定，违法将该危险房屋出租。根据《规定》，房屋租赁管理部门有权对林某的违法租赁行为作出相应的行政处罚。

【法律依据】

1、《城市房屋租赁管理办法》

第六条  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其 他形式限制房地权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

2、《深圳市出租屋管理若干规定》　

第七条 禁止业主或者管理人出租下列房屋：

（一）被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的；

（二）已公布房屋拆迁公告限期拆迁的；

（三）无房屋权利证明或者市政府规定的其他权属证明材料的；

（四）存在重大消防、安全、治安隐患的；

（五）无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋；

（六）法律、法规、规章或者市政府规定不得出租的。

对前款第（一）、（二）、（四）项规定的房屋，有关主管部门应当书面通知房屋租赁管理部门，由房屋租赁管理部门统一登记造册；对属于危房和需要拆迁的，由政府房屋拆迁主管部门依法及时组织拆除；有人员居住其中的，由所在街道办事处依法清理。

第三十四条第（一）项 出租屋业主或者管理人违反本规定的，按下列规定处罚：

（一）违反第七条第一款规定，有违法租赁行为的，由房屋租赁管理部门责令改正并依法处以违法所得十倍罚款，无法查清违法所得的，按同地段指导租金标准计算；发生重大消防、安全、治安等事故的，依法追究刑事责任、民事赔偿责任；