61.【问题提示】  

  租赁合同无效，出租人须否返还已收租金？  

  【案情介绍】  

  深圳市某建筑有限责任公司（下称建筑公司）与深圳市某医疗器械有限责任公司（下称器械公司）于2006年10月26日签订《房屋租赁合同》，约定建筑公司将坐落于宝安区的一间厂房出租给器械公司使用，租期自2006年10月28日起至2009年10月27日止，租金为48000元/月。后建筑公司因企业改制，需将出租厂房另做他用，遂于租赁合同期限届满之前的一个月去函通知器械公司合同期满后不续租。可器械公司在合同期满后拒不腾房，建筑公司因此提起诉讼，诉请法院判令器械公司将租赁厂房腾空交还；器械公司则提起反诉，以该租赁厂房是建筑公司未经相关部门许可私自搭建的违章建筑为由反请求法院判令双方的租赁合同无效，且反请求建筑公司退还已收取的所有租金。合同无效，出租人须否返还已收的租金？器械公司的反诉请求是否有法律依据？   

  【法律分析】  

  合同无效的法律后果是一方当事人须将因合同取得的财产返还给对方当事人，无法返还的，应折价补偿。依据合同无效的处理原则，房屋租赁合同无效之时，出租人应当返还已经收取的租金，而承租人应当返还租赁房屋的使用权，但由于该使用权已经行使且是无形财产，故只能采用折价补偿的方式，由承租人通过支付房屋使用费予以返还。至于房屋使用费的标准，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，即在承租人以合同无效为由要求出租人返还已收取租金的情况下，出租人可以请求承租人依合同约定的租金标准支付房屋使用费。如此一来，出租人须返还的已收租金与承租人应支付的使用费可以相互折抵，双方互不再负给付金钱义务。但这并非绝对，法院可根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照约定租金的标准或如何参照该标准自由裁量承租人应支付的房屋使用费。当然，若承租人拖欠租金，在合同无效之时，出租人仍有权请求承租人补交拖欠租金期间的房屋使用费。因合同无效导致的其他损失，则依双方当事人的过错程度分别承担。  

   在本案中，若器械公司确有合法证据证明建筑公司出租的厂房系未经相关部门许可私自搭建的违章建筑，双方签订的房屋租赁合同则自始无效，因此，器械公司有权要求建筑公司返还已收取的租金，但建筑公司亦可请求法院判定器械公司依合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。  

  【法律依据】  

  1、《民法通则》  

  第六十一条 民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。  

  　　双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。  

  2、《合同法》  

  第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。  

  3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》  

  第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。  

  第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。  

  当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。  

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  62.【问题提示】  

  承租人应如何保障优先承租权得以顺利行使？  

  【案情介绍】  

  涂某与张某签订《房屋租赁合同》，合同约定涂某将位于深圳市南山区的住宅房屋出租给张某居住，租金2500元/月，租期自2007年5月8日至2008年5月7日止。租期届满前，张某未提出续租要求。2008年5月7日租赁期限届满，张某在涂某上门收房时表示在此居住方便上班，需要再续租1年。涂某一口回绝了张某的续租要求，因为其已于昨日以租金3000元/月的条件与他人签订新的房屋租赁合同。张某则表示，自己也可以接受3000元/月的条件，还称自己享有优先承租权，涂某若不继续出租给自己，须承担违约责任。张某的主张是否有法律依据呢？  

  【法律分析】  

  所谓优先承租权是指租期届满后，原房屋继续出租，且原承租人仍愿租用原房屋的，在同等的租赁价格、租赁期限等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。在我国法律中并无有关优先承租权的强制性规定，但《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条赋予了承租人在同等条件下享有优先承租权。为了保障承租人的承租权利，当事人应在合同中对优先承租权予以约定，否则，合同期限届满之时将难以实现该权利。不过，由于优先承租权并非国家法定权利，而是约定权利，即使合同约定了，也仅能约束租赁合同当事人，不得对抗第三人。因此，为了保障优先承租权得以顺利行使，在签订房屋租赁合同时承租人应约定足够程度的违约责任，通过提高违约成本来防止出租人在利益驱使下违约将房屋出租给第三人。  

  本案中，涂某与张某未在房屋租赁合同中约定承租人的优先承租权及相关的违约责任，因此，张某在涂某已将房屋出租给他人的情况下无权主张优先承租权，也无权要求涂某承担违约责任。为了能够顺利续租，张某在与涂某签订房屋租赁合同时应对优先承租权作出特别约定，并约定相关的违约责任。  

  【法律依据】  

  《深圳经济特区房屋租赁条例》  

  第四十二条 租赁期限届满，承租人可按本条例第二十三条规定向出租人提出续租要约，在同等条件下，承租人有优先承租权。  

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  63.【问题提示】  

  承租人能否以出租人未及时办理合同登记备案为由拒付租金？  

  【案情介绍】  

  2007年8月，深圳市某集团有限公司（下称集团公司）与汪某签订《房屋租赁合同》，约定集团公司将其所有的位于深圳市某区建筑面积5500平方米的房屋出租给汪某作商业用途使用，租期自2007年8月6日起至2017年8月5日止，免租期7个月，租金130000元/月，双方自签订合同后十日内至主管部门办理合同登记备案手续。合同签订之后，集团公司和汪某向某房屋租赁管理所办理合同登记备案手续，但由于该租赁所错误地强调片区产业政策，认为该片区不适宜作承租人打算开办的娱乐类商业项目，故不予办理合同登记备案。汪某于合同签订后的第三个月即完成了新项目装修，但由于租赁合同未经登记备案，其开办项目的工商企业执照申领受到影响，未能按预期设想在装修完成时即可领取，新项目公司没有如期开业。后经区政府和上级租赁管理部门出面协调，集团公司与汪某于2007年12月办妥合同备案手续，汪某开办的娱乐公司的营业执照于2008年3月得以办妥。2008年3月免租期间届满，集团公司未收到汪某应付的房屋租金，便去函催缴，汪某复函称集团公司于签订合同后的第五个月才办妥合同登记备案，其未及时办理合同登记备案的行为直接影响汪某开办的公司无法如期开业，已经构成违约，要求集团公司再免其五个月租金并赔偿500万元。集团公司认为汪某的要求毫无道理，遂于2008年12月份将汪某起诉至法院，请求判决汪某偿付拖欠的租金及相关应付费用。未及时办妥租赁合同登记备案，集团公司是否构成违约？汪某以此为由拒付租金，并要求集团公司给予赔偿是否依法有据？   

  【法律分析】  

  其一，合法有效的房屋租赁合同对出租人与承租人均具有同等法律效力，双方应依合同约定行使合同权利与履行合同义务。其中，支付租金是承租人的主要合同义务，承租人应依合同约定按时足额支付应缴租金，但在出租人未依约履行合同义务构成违约之时，承租人可以行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权拒付部分或全部租金，例如，出租人未按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋、出租人对承租人正常合理使用房屋进行干扰妨碍或出租人未按租赁合同履行维修义务构成违约的，承租人可以据此拒付部分或全部租金。  

  其二，在租赁合同当事人未作特别约定的情况下，由于不可归责于出租人的原因致使合同无法及时在行政管理部门办妥登记备案，不可成为承租人拒付租金的合法事由。我国相关法律法规规定实行房屋租赁合同登记备案制度，同时规定办理租赁合同登记备案并非只是出租人的法律义务，而是出租人与承租人的共同法律义务。因而，由于不可归责于出租人的原因致使合同无法及时登记备案的，出租人不构成违约，承租人据此拒付租金没有法律依据。当然，若出租人无正当理由怠于履行办理合同登记备案义务，则构成违约，无过错的承租人有权以此为由拒付部分或全部租金。  

  本案中，首先，集团公司与汪某是房屋租赁合同的当事人，根据法律规定，办理合同登记备案是集团公司与汪某的共同法律义务，且双方在签订的房屋租赁合同中也约定双方自合同签订之后十日内至主管部门办理合同登记备案。其次，涉案合同无法及时登记备案，并非由于集团公司怠于履行办理合同登记备案义务所致，而是由于相关部门不正确履行职责，不予登记等不可归责于集团公司的原因所致，故出租人集团公司不存在违约行为，汪某据此拒付租金与要求赔偿无法律依据。因此，汪某应偿付已拖欠的租金，并承担相应的违约责任。  

  【法律依据】  

  1、《合同法》  

  第六十六条　当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
     第六十七条　当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。   

  2、《城市房地产管理法》  

  第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。    

  3、《深圳经济特区房屋租赁条例》  

  第五条  房屋租赁实行租赁合同登记制度。   

  第六条  房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。  

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  64.【问题提示】  

  租赁房屋的消防安全责任由谁承担？  

  【案情介绍】  

  深圳市某投资有限公司（下称投资公司）与深圳市某娱乐有限公司（下称娱乐公司）于2005年6月签订《房屋租赁合同书》，合同约定投资公司将位于深圳市宝安区的一栋房屋出租给娱乐公司用于商业用途使用，租金为220000元/月，租期自2005年7月8日起至2010年7月7日止，其中装修免租期4个月。合同签订时，投资公司向娱乐公司出示了该房屋的产权证书与市公安消防部门在该房屋竣工时出具的符合商业用途使用的消防验收合格证明等材料。签订合同之后，娱乐公司开始装修房屋，用于经营歌舞厅与桑拿项目。装修完毕之后娱乐公司向公安消防机构申报验收，公安消防机构检查后认为该房屋的装修不符合经营歌舞厅与桑拿项目的消防安全要求，遂不予验收合格，且向娱乐公司发出了《限期整改通知书》，限期娱乐公司消除火灾隐患。娱乐公司于是向投资公司去函，要求投资公司负责整改，否则不支付租金。租赁房屋的消防安全责任该由谁承担？   

  【法律分析】  

  我国《消防法》第10条第3款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。即房屋所有权人出租的房屋属于按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程的，房屋所有权人负有保障出租房屋符合消防设施要求的安全责任，其应当取得房屋消防安全许可方可将房屋出租给承租人使用。该法第12条同时规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定》也规定，承租人利用出租房屋进行生产经营活动的，出租人应当要求承租人在开业前出示已办理消防手续的相关证明及工商营业执照或者开业许可证书。这意味着承租人承租房屋用作生产经营的，完善相关消防设施使租赁房屋达到生产经营的消防要求的责任在于作为经营者的承租人。换言之，在双方未作出特别约定的情况下，房屋出租之后取得房屋具体使用用途所需的消防许可是承租人的责任，出租人只须在出租房屋之时取得房屋能够合法投入使用的消防安全许可即可。   

  本案中，投资公司在与娱乐公司签订租赁合同之时已经取得租赁房屋符合商业用途的消防验收合格证明，房屋能合法投入使用，至此，投资公司经已履行了保障房屋能依合同约定的用途使用的责任。娱乐公司承租房屋用于经营歌舞厅与桑拿项目，根据上述法律的规定，应由娱乐公司依其使用租赁房屋的具体使用用途完善相关的消防安全设施，并报消防行政部门验收。因此，娱乐公司应自行依照消防部门的要求整改房屋，而不应将该责任推托给投资公司，也没有事实与法律依据据此拒付租金。  

  在实际生活中，承租房屋应当具备的消防安全设施因承租房屋的使用用途不一样而不同，承租人承租房屋用于经营歌舞厅、桑拿及住宿餐饮等公众聚集场所的，可以征得出租人同意，为承租房屋增设消防设施，使其符合消防安全的要求；也可以在租赁合同中明确约定承租之后根据承租目的完善消防安全设施的责任归出租人或承租人承担，以免由此发生纠纷。  

  【法律依据】  

  1、《中华人民共和国消防法》  

  第十条 按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。  

  第十二条 歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。  

  2、《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定》  

  四、出租人应当对出租房屋的安全使用情况和使用性质进行查看，承租人应当予以配合；因客观原因不能亲自查看的，应当委托他人查看。
 　　承租人利用出租房屋进行生产经营活动的，出租人应当要求承租人在开业前出示已办理消防手续的相关证明及工商营业执照或者开业许可证书。