61.【问题提示】  

  租赁合同无效，出租人须否返还已收租金？  

  【案情介绍】  

  深圳市某建筑有限责任公司（下称建筑公司）与深圳市某医疗器械有限责任公司（下称器械公司）于2006年10月26日签订《房屋租赁合同》，约定建筑公司将坐落于宝安区的一间厂房出租给器械公司使用，租期自2006年10月28日起至2009年10月27日止，租金为48000元/月。后建筑公司因企业改制，需将出租厂房另做他用，遂于租赁合同期限届满之前的一个月去函通知器械公司合同期满后不续租。可器械公司在合同期满后拒不腾房，建筑公司因此提起诉讼，诉请法院判令器械公司将租赁厂房腾空交还；器械公司则提起反诉，以该租赁厂房是建筑公司未经相关部门许可私自搭建的违章建筑为由反请求法院判令双方的租赁合同无效，且反请求建筑公司退还已收取的所有租金。合同无效，出租人须否返还已收的租金？器械公司的反诉请求是否有法律依据？   

  【法律分析】  

  合同无效的法律后果是一方当事人须将因合同取得的财产返还给对方当事人，无法返还的，应折价补偿。依据合同无效的处理原则，房屋租赁合同无效之时，出租人应当返还已经收取的租金，而承租人应当返还租赁房屋的使用权，但由于该使用权已经行使且是无形财产，故只能采用折价补偿的方式，由承租人通过支付房屋使用费予以返还。至于房屋使用费的标准，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，即在承租人以合同无效为由要求出租人返还已收取租金的情况下，出租人可以请求承租人依合同约定的租金标准支付房屋使用费。如此一来，出租人须返还的已收租金与承租人应支付的使用费可以相互折抵，双方互不再负给付金钱义务。但这并非绝对，法院可根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照约定租金的标准或如何参照该标准自由裁量承租人应支付的房屋使用费。当然，若承租人拖欠租金，在合同无效之时，出租人仍有权请求承租人补交拖欠租金期间的房屋使用费。因合同无效导致的其他损失，则依双方当事人的过错程度分别承担。  

   在本案中，若器械公司确有合法证据证明建筑公司出租的厂房系未经相关部门许可私自搭建的违章建筑，双方签订的房屋租赁合同则自始无效，因此，器械公司有权要求建筑公司返还已收取的租金，但建筑公司亦可请求法院判定器械公司依合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。