【法律分析】  

  所谓优先承租权是指租期届满后，原房屋继续出租，且原承租人仍愿租用原房屋的，在同等的租赁价格、租赁期限等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。在我国法律中并无有关优先承租权的强制性规定，但《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条赋予了承租人在同等条件下享有优先承租权。为了保障承租人的承租权利，当事人应在合同中对优先承租权予以约定，否则，合同期限届满之时将难以实现该权利。不过，由于优先承租权并非国家法定权利，而是约定权利，即使合同约定了，也仅能约束租赁合同当事人，不得对抗第三人。因此，为了保障优先承租权得以顺利行使，在签订房屋租赁合同时承租人应约定足够程度的违约责任，通过提高违约成本来防止出租人在利益驱使下违约将房屋出租给第三人。  

  本案中，涂某与张某未在房屋租赁合同中约定承租人的优先承租权及相关的违约责任，因此，张某在涂某已将房屋出租给他人的情况下无权主张优先承租权，也无权要求涂某承担违约责任。为了能够顺利续租，张某在与涂某签订房屋租赁合同时应对优先承租权作出特别约定，并约定相关的违约责任。  

  【法律依据】  

  《深圳经济特区房屋租赁条例》  

  第四十二条 租赁期限届满，承租人可按本条例第二十三条规定向出租人提出续租要约，在同等条件下，承租人有优先承租权。  

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  63.【问题提示】  

  承租人能否以出租人未及时办理合同登记备案为由拒付租金？  

  【案情介绍】  

  2007年8月，深圳市某集团有限公司（下称集团公司）与汪某签订《房屋租赁合同》，约定集团公司将其所有的位于深圳市某区建筑面积5500平方米的房屋出租给汪某作商业用途使用，租期自2007年8月6日起至2017年8月5日止，免租期7个月，租金130000元/月，双方自签订合同后十日内至主管部门办理合同登记备案手续。合同签订之后，集团公司和汪某向某房屋租赁管理所办理合同登记备案手续，但由于该租赁所错误地强调片区产业政策，认为该片区不适宜作承租人打算开办的娱乐类商业项目，故不予办理合同登记备案。汪某于合同签订后的第三个月即完成了新项目装修，但由于租赁合同未经登记备案，其开办项目的工商企业执照申领受到影响，未能按预期设想在装修完成时即可领取，新项目公司没有如期开业。后经区政府和上级租赁管理部门出面协调，集团公司与汪某于2007年12月办妥合同备案手续，汪某开办的娱乐公司的营业执照于2008年3月得以办妥。2008年3月免租期间届满，集团公司未收到汪某应付的房屋租金，便去函催缴，汪某复函称集团公司于签订合同后的第五个月才办妥合同登记备案，其未及时办理合同登记备案的行为直接影响汪某开办的公司无法如期开业，已经构成违约，要求集团公司再免其五个月租金并赔偿500万元。集团公司认为汪某的要求毫无道理，遂于2008年12月份将汪某起诉至法院，请求判决汪某偿付拖欠的租金及相关应付费用。未及时办妥租赁合同登记备案，集团公司是否构成违约？汪某以此为由拒付租金，并要求集团公司给予赔偿是否依法有据？