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房屋租赁案例精释(十五)
来源: | 作者:zlxh38 | 发布时间: 2015-04-15 | 14304 次浏览 | 分享到:

 

  【法律分析】  

  其一,合法有效的房屋租赁合同对出租人与承租人均具有同等法律效力,双方应依合同约定行使合同权利与履行合同义务。其中,支付租金是承租人的主要合同义务,承租人应依合同约定按时足额支付应缴租金,但在出租人未依约履行合同义务构成违约之时,承租人可以行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权拒付部分或全部租金,例如,出租人未按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋、出租人对承租人正常合理使用房屋进行干扰妨碍或出租人未按租赁合同履行维修义务构成违约的,承租人可以据此拒付部分或全部租金。  

  其二,在租赁合同当事人未作特别约定的情况下,由于不可归责于出租人的原因致使合同无法及时在行政管理部门办妥登记备案,不可成为承租人拒付租金的合法事由。我国相关法律法规规定实行房屋租赁合同登记备案制度,同时规定办理租赁合同登记备案并非只是出租人的法律义务,而是出租人与承租人的共同法律义务。因而,由于不可归责于出租人的原因致使合同无法及时登记备案的,出租人不构成违约,承租人据此拒付租金没有法律依据。当然,若出租人无正当理由怠于履行办理合同登记备案义务,则构成违约,无过错的承租人有权以此为由拒付部分或全部租金。  

  本案中,首先,集团公司与汪某是房屋租赁合同的当事人,根据法律规定,办理合同登记备案是集团公司与汪某的共同法律义务,且双方在签订的房屋租赁合同中也约定双方自合同签订之后十日内至主管部门办理合同登记备案。其次,涉案合同无法及时登记备案,并非由于集团公司怠于履行办理合同登记备案义务所致,而是由于相关部门不正确履行职责,不予登记等不可归责于集团公司的原因所致,故出租人集团公司不存在违约行为,汪某据此拒付租金与要求赔偿无法律依据。因此,汪某应偿付已拖欠的租金,并承担相应的违约责任。  

  【法律依据】  

  1、《合同法》  

  第六十六条 当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。
 
    第六十七条 当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。