57.【问题提示】  

  出租人在何种情况下须上缴房屋租金中的土地收益？  

  【案情介绍】

  深圳市某运输有限公司（下称运输公司）于上世纪九十年代初通过划拨方式取得一块国有土地的使用权，并在该土地上建成一栋房屋自用。后来，运输公司有了新的办公房屋，便将该房屋出租给深圳市某计算机有限公司（下称计算机公司）使用，每月得租金１0万元。后房地产管理部门发现此事，要求运输公司上缴土地收益。有人不解，运输公司享有合法的房屋产权，为何须上缴土地收益？出租人在何种情况下须缴纳土地收益呢？

  【法律分析】

  取得土地的方式主要有划拨和出让两种方式。划拨土地是指当初是无偿获得土地的，无需向国家缴纳土地出让金；出让土地是指以有偿的方式取得土地，并且根据评估地价的相关比例支付土地出让金。两者的主要区别是，划拨土地使用权的使用期限较短或者没有使用期限，出让土地使用权则有土地使用年限的限定。如居住用地的使用年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，工业与其他用地为50年。

  根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨的土地使用权及其地上建筑物在符合规定条件时，可以转让、出租和抵押，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》与《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，且是以营利为目的的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

  本案中，运输公司有权将房屋出租，也有权收取租金，但由于该租赁房屋的土地使用权是通过划拨的方式取得的，取得土地使用权之时未交付对价，因此，运输公司在将该土地上的房屋出租给计算机公司有偿使用时应依相关规定与标准向国家上缴土地收益。

  【法律依据】

  1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

  第四十五条  符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押；

  （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

  （二）领有国有土地使用证；

  （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；  

  （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”

  2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

  第五十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。  

  3、《城市房屋租赁管理办法》

  第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。

  4、《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法 》第三条：“国有土地使用权有偿使用收入包括：

  1.土地出让金

  各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)；

  土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；

  原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

  2.土地收益金(或土地增值费)　

  土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款；

  土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

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  58.【问题提示】  

  出租人迟延交付租赁房屋，承租人应如何主张权利？  

  【案情介绍】

  2008年5月23日，付某与郭某签订《房屋租赁合同》，约定付某将其所有的位于深圳市福田区商业用途的房屋出租给郭某经营发廊使用，租金30000元/月，租期自2008年6月28日起至2010年6月27日止。双方办理租赁合同登记手续后，付某却迟迟未将房屋交给郭某使用，原因是该房屋内仍堆有货物。郭某遂催促付某尽快清空房屋，但付某总以未清空期间不收取郭某租金为由推搪。付某迟延交付租赁房屋，郭某是否只能继续等下去？出租人迟延交付租赁房屋，承租人应如何主张权利？

  【法律分析】

  在房屋租赁合同关系之下，如果出租人不将租赁房屋转移给承租人占有，承租人便不能取得租赁房屋的使用权，因此，出租人负有按照房屋租赁合同的约定向承租人交付租赁房屋的法定义务。出租人违反该法定义务的，构成违约，承租人可依下列方式主张权利：（1）承租人有权请求出租人承担相应的违约责任；（2）出租人迟延交付房屋给承租人造成损失的，承租人有权要求出租人承担相应的赔偿责任，例如拒付部分或全部租金或要求承担其他赔偿责任；（3）承租人可以要求出租人将租赁合同的租赁期限顺期延长，但延长时间不得超过出租人迟延交付租赁房屋的时间。（4）出租人迟延交付房屋导致承租人无法实现合同目的的，承租人可以解除合同。

  本案中，付某未依约交付房屋的行为构成违约，郭某在选择继续等下去的同时，可以催促付某尽快清空租赁房屋，也可以要求将租赁期限顺延，还可以要求付某支付违约金及承担因发廊不能如期开张营业遭受的损失。

  【法律依据】

  1、《合同法》

  第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

  2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

  第二十五条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。

  出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。

  出租人未按租赁合同约定时间向承租人提供房屋，或者所提供的房屋不符合合同约定的，应向承租人支付合同约定的违约金，违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的，出租人应就不足部分进行补偿。

  第三十六条 出租人有下列行为之一的，承租人有权拒绝交付部分或者全部租金，并可解除租赁合同：

  （一）违反本条例第二十五条第一款规定的；

  （二）违反本条例第二十七条第三款规定的；

  （三）违反本条例第二十八条第二款规定的；

  （四）违反本条例第三十条规定的。

  3、《城市房屋租赁管理办法》

  第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

  第二十一条 出租人迟延交付租赁房屋的，承租人可要求将合同租期延长，但延长时间不得超过出租人迟延交付房屋的时间。

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  59．【问题提示】  

  承租人利用租赁房屋的外墙和屋顶获取的收益应归谁所有？  

  【案情介绍】

  陈某将一套位于深圳市福田区华强北的楼房的第六层出租给向某使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2006年10月7日起至2008年10月6日止。由于该租赁房屋处于繁华地带，自然吸引不少想做广告的商家。2007年4月，向某与一家公司签订合同，约定后者有权在房屋的第六层外墙与东南方向的屋顶悬挂广告牌半年时间，并收取对方租金6万元。2007年6月12日，陈某发现房屋的外墙与屋顶挂满了广告牌，还得知向某已经将费用6万元据为己有，于是找到向某要求交还6万元给自己。向某拒绝了陈某的要求，陈某遂起诉至法院请求向某交还6万元。庭审中，向某辩称《合同法》第225条规定在双方没有特别约定的情况下，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益归自己所有为由拒绝退款。向某的抗辩是否依法有据？承租人利用租赁房屋的外墙和屋顶获取的收益应归谁所有？

  【法律评析】

  《合同法》第225条规定，租赁合同当事人可以协商确定在租赁期间因占有、使用租赁物而获得的收益的归属，如无约定，则此收益归承租人而非出租人所有。这是因为，有些租赁合同的承租人就是以租赁物的使用收益为目的，例如土地使用权的出租，所以，在无特别约定的情况下，承租人的承租权应包括使用权与收益权。但《<深圳特区房屋租赁管理条例>实施细则》第23条却明文规定，当利用租赁房屋的外墙和屋顶做广告时，所得收益归出租人所有。如此一来，两者岂不矛盾了吗？其实不然。《合同法》第225条确实规定了在租赁期间使用租赁物的收益归承租人，但是必须注意，在房屋租赁合同关系下，若双方没有特别约定的，出租人出租的是房屋的内部空间而并非房屋的外墙空间，只有租赁房屋的内部空间的收益权才属于承租人，例如承租人从转租租赁房屋中收取的超额租金，而房屋的外墙空间仍属出租人所有，因此，外墙空间的收益权当然也属出租人所有。

  本案中，在承租人向某利用的是属于出租人陈某所有的租赁房屋的外墙和屋顶，且双方对此没有约定的情况下，所得收益当然归陈某所有，向某以《合同法》的第225条规定来抗辩没有事实与法律依据，因此，陈某有权请求向某交还6万元的广告收益。

  【法律依据】

  1、《合同法》

  第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

  2、《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》

  第二十三条 利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益由出租人享有，但租赁合同另有约定的除外。

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  60.【问题提示】  

  承租人应当如何预防假房东？  

  【案情介绍】

  2008年4月1日，朱某在租房网站发布一则合租信息。汪某见后通过电话与其联系，朱某称出租房屋位于深圳市罗湖区，其中一间卧室已租给蔡某使用，如需看房直接联系蔡某即可。汪某便联系蔡某看房，并当场决定承租，不料蔡某趁机说自己是朱某的朋友，房屋押金和租金可直接交给自己。于是，汪某向蔡某交付了押金与租金共计4000元。汪某入住一周后，朱某找上门来要求其支付押金与租金，汪某立即回应自己已经交付押金与租金，并拿出蔡某开具的收据。谁知朱某反驳道：“这是我的房子，我才是房东，你将房租交给她干嘛？”随后解释说，自己当时确实是让蔡某带汪某去看房，并让蔡某收取800元定金，可没想到，蔡某擅自收取押金与租金，而且，其与蔡某签订的房屋租赁合同明确约定“房客不得私自将房屋转租”。朱某因此主张，汪某应自己找蔡某追回损失。汪某则认为，朱某当时委托蔡某带自己去看房，令自己误以为蔡某是其委托代理人，故朱某应负一定责任，于是拒绝向朱某缴付房屋押金与租金。双方互不退让，遂产生纠纷。

  【法律分析】

  房屋所有权人或者合法使用人可以自由处分房屋的使用权，其他人处分他人房屋使用权的行为须经得所有权人的授权或所有权人事后追认方为合法有效的法律行为。在实践生活中，为了避免遭假房东的蒙骗而受损失，承租人在承租房屋时应仔细查明房屋的真正所有权人。如果出租人不是所有权人，则应查明出租人是否有房屋所有权人的授权，确定出租人有明确授权方可与其签订房屋租赁合同。如果只有口头授权而无书面材料的，承租人应慎重考虑，以免遭受蒙骗受损。

  在本案中，蔡某并非租赁房屋的所有权人，其在未得到房屋所有权人朱某的明确授权下，无权向汪某收取押金与租金。因而，朱某作为该房屋的真正所有权人，有权请求汪某重新向其交付押金与租金，汪某不能以已向蔡某支付为由对抗朱某的请求权，但可以依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定向蔡某请求返还不当得利。

  【法律依据】

  1、《深圳经济特区房屋租赁条例》

  第二十四条 房屋出租人应为房屋所有人或者合法使用人。

  2、《中华人民共和国民法通则》

  第九十二条 没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。