57.【问题提示】  

  出租人在何种情况下须上缴房屋租金中的土地收益？  

  【案情介绍】

  深圳市某运输有限公司（下称运输公司）于上世纪九十年代初通过划拨方式取得一块国有土地的使用权，并在该土地上建成一栋房屋自用。后来，运输公司有了新的办公房屋，便将该房屋出租给深圳市某计算机有限公司（下称计算机公司）使用，每月得租金１0万元。后房地产管理部门发现此事，要求运输公司上缴土地收益。有人不解，运输公司享有合法的房屋产权，为何须上缴土地收益？出租人在何种情况下须缴纳土地收益呢？

  【法律分析】

  取得土地的方式主要有划拨和出让两种方式。划拨土地是指当初是无偿获得土地的，无需向国家缴纳土地出让金；出让土地是指以有偿的方式取得土地，并且根据评估地价的相关比例支付土地出让金。两者的主要区别是，划拨土地使用权的使用期限较短或者没有使用期限，出让土地使用权则有土地使用年限的限定。如居住用地的使用年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，工业与其他用地为50年。

  根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨的土地使用权及其地上建筑物在符合规定条件时，可以转让、出租和抵押，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》与《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，且是以营利为目的的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

  本案中，运输公司有权将房屋出租，也有权收取租金，但由于该租赁房屋的土地使用权是通过划拨的方式取得的，取得土地使用权之时未交付对价，因此，运输公司在将该土地上的房屋出租给计算机公司有偿使用时应依相关规定与标准向国家上缴土地收益。

  【法律依据】

  1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

  第四十五条  符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押；

  （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

  （二）领有国有土地使用证；

  （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；  

  （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”