59．【问题提示】  

  承租人利用租赁房屋的外墙和屋顶获取的收益应归谁所有？  

  【案情介绍】

  陈某将一套位于深圳市福田区华强北的楼房的第六层出租给向某使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2006年10月7日起至2008年10月6日止。由于该租赁房屋处于繁华地带，自然吸引不少想做广告的商家。2007年4月，向某与一家公司签订合同，约定后者有权在房屋的第六层外墙与东南方向的屋顶悬挂广告牌半年时间，并收取对方租金6万元。2007年6月12日，陈某发现房屋的外墙与屋顶挂满了广告牌，还得知向某已经将费用6万元据为己有，于是找到向某要求交还6万元给自己。向某拒绝了陈某的要求，陈某遂起诉至法院请求向某交还6万元。庭审中，向某辩称《合同法》第225条规定在双方没有特别约定的情况下，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益归自己所有为由拒绝退款。向某的抗辩是否依法有据？承租人利用租赁房屋的外墙和屋顶获取的收益应归谁所有？

  【法律评析】

  《合同法》第225条规定，租赁合同当事人可以协商确定在租赁期间因占有、使用租赁物而获得的收益的归属，如无约定，则此收益归承租人而非出租人所有。这是因为，有些租赁合同的承租人就是以租赁物的使用收益为目的，例如土地使用权的出租，所以，在无特别约定的情况下，承租人的承租权应包括使用权与收益权。但《<深圳特区房屋租赁管理条例>实施细则》第23条却明文规定，当利用租赁房屋的外墙和屋顶做广告时，所得收益归出租人所有。如此一来，两者岂不矛盾了吗？其实不然。《合同法》第225条确实规定了在租赁期间使用租赁物的收益归承租人，但是必须注意，在房屋租赁合同关系下，若双方没有特别约定的，出租人出租的是房屋的内部空间而并非房屋的外墙空间，只有租赁房屋的内部空间的收益权才属于承租人，例如承租人从转租租赁房屋中收取的超额租金，而房屋的外墙空间仍属出租人所有，因此，外墙空间的收益权当然也属出租人所有。

  本案中，在承租人向某利用的是属于出租人陈某所有的租赁房屋的外墙和屋顶，且双方对此没有约定的情况下，所得收益当然归陈某所有，向某以《合同法》的第225条规定来抗辩没有事实与法律依据，因此，陈某有权请求向某交还6万元的广告收益。

  【法律依据】

  1、《合同法》