53．【问题提示】

出租人在原租赁合同期限未届满之前带新承租人看房须注意哪些事项？

【案情介绍】

卢某有一套位于深圳市罗湖区某生活小区的房屋，2007年5月30日，其与朱某签订《房屋租赁合同》，约定将该房屋出租给朱某居住使用，租期自2007年6月8日起至2008年6月7日止，租金3000元/月，如需续租应于合同期满前一个月通知。随后卢某交付房屋，并到房屋租赁管理部门办理合同登记备案手续。2008年5月，朱某交付最后一个月的租金时表明不再续租，其将于合同期满之日搬离租赁房屋。卢某不想空置房屋，得知朱某不再续租之后的第二天便发布出租信息，随后不断有人来电要求看房。卢某遂电话联系朱某称有人需看房，朱某给予方便应允。同日晚上，卢某未事先联系朱某即直接带人出现在房屋门口要求进屋看房，当时朱某的儿子正在学习，为不受干扰，朱某回绝了卢某的看房请求，但卢某自掏钥匙开门并强行挤入，还向随同前来看屋的新租客表示，朱某没有权利不让他们进门。接下来的半个月，卢某多次在未事先通知朱某的情况下带人进屋看房,朱某对此感到既气愤又无奈。为免造成不必要的纠纷，出租人在原租赁合同期限未届满之前带新承租人看房须注意哪些事项？

【法律分析】

在房屋租赁法律关系之下，出租人通过转移租赁房屋的占有权与使用权以获取租金，承租人则通过向出租人支付约定的租金以获得在房屋租赁合同约定的期限届满之前独自占有与使用租赁房屋的权利。当承租人依法合理行使该权利时，出租人不得对此进行干涉或者侵犯。《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》明确规定，除了出租人出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形之外，在租赁合同期间内，非经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租的房屋。因此，出租人应在租赁合同期满之后带人看房，确需期满之前看房的，应与承租人进行充分沟通，避免影响承租人正常使用租赁房屋。

本案中，卢某与朱某签订的房屋租赁合同于2008年6月7日届满，在此日期之前，朱某仍然自由享有占有与使用租赁房屋的权利，包括在除法律规定的特殊情况之外拒绝出租人擅自进出该租赁房屋的权利。卢某为了尽快找到租客，擅自频繁带新租客进出该租赁房屋，既侵犯了朱某占有、使用该租赁房屋的权利，又给朱某的正常生活造成困扰，其行为既不合法又不合理。若因此给朱某造成精神或物质损失，卢某应当为此承担相应的法律责任。

【法律依据】

《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》

第十三条 承租人于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋的占有和使用的权利。非经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋，但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。

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54.【问题提示】

承租人应如何保障对租赁房屋的占有与使用权利？

【案情介绍】

2007年2月18日，吴某与黄某签订《房屋租赁合同》，合同约定吴某将其位于深圳市罗湖区某生活小区的一套住宅出租给黄某居住，租金2500元/月，租期自2007年2月20日起至2009年2月19日止。黄某在吴某办理了房屋租赁合同登记手续之后便入住。2008年6月3日，黄某回家时发现吴某正从自己的房间里出来，一番解释之后得知，住在隔壁的吴某听到屋内传来开水壶的报警声，在敲门确定屋里没人后，因担心引发火灾，就用自己的备用钥匙打开房门，拔下电源。虽知对方出于好意才擅自入屋，但黄某还是觉得隐私被侵犯，严重缺乏安全感，心里始终有个“疙瘩”解不开，租出去的房子，房东还能随便进出吗？不禁担忧起来：“原来房东手里还有钥匙，那她平时岂不是经常进出我的房间？”，遂指责房东“私闯民宅”。“这是我的房子，我有权进入”吴某不甘示弱。承租人该如何保障对租赁房屋的占有与使用权利？

【法律分析】

业主将房屋出租即将房屋的使用权转移至承租人，未经承租人允许，其无权擅自进入已经出租的房屋。但是在现实生活中，房屋出租后，业主大都留有备用钥匙，不过，根据《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》的规定，非经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋，但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。因而，出租人应当充分尊重承租人的私人空间，不应随便进入已经出租的房屋。

本案中，吴某进入黄某的承租房屋是因为听到屋内热水壶的警报声，是出于保护出租房屋和黄某的人身财产安全的紧急需要，因而，吴某在这种情况下是可以进入租赁房屋的，但除此之外，吴某不应该随便进出。黄某若担心吴某以后私自进出租赁房间，可以在签订合同之时对该事项作出明确约定，或者承租之后换锁或另外多配备锁具。

【法律依据】

《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》

第十三条 承租人于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋的占有和使用的权利。非经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋，但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。

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55.【问题提示】

为避免出租人突然抬高房屋租金，承租人应注意哪些事项？

【案情介绍】

林某将其所有的房屋出租给黎某居住，双方签订房屋租赁合同约定租金1800元/月，租期自2007年8月25日起至2008年8月24日止。一年后，合同期限届满，黎某仍每月按期交租，但不谈及续签之事。某天，林某突然找上门，说最近房价上涨，原先的租金太低，要求每月加300元，若不同意加租，可以搬走。黎某认为林某这样做不合理，是违约行为。为避免出租人突然提升房屋租金，承租人应注意哪些事项？

【法律分析】

出租人与承租人签订的房屋租赁合同的内容对双方均有约束力，未经双方协商一致，任何一方不得擅自变更合同内容，否则构成违约。在不定期房屋租赁关系之下，为了避免出租人擅自变更合同内容，突然抬高租金或者将房屋另租他人，承租人应在原合同期限届满之后，及时地与出租人重新签订书面租赁合同，明确约定续租期间与租金等事项，以保护自己的合法权益。

本案中，在林某与黎某签订的租赁合同期限届满，双方又没有续签合同，而林某继续收租、黎某继续交租的情况下，双方成立的是不定期租赁关系。在不定期租赁关系之下，出租人与承租人都可以随时解除合同。黎某若不同意林某提高租金，则应当向林某返还租赁房屋，当然，林某必须提前告知黎某，给予黎某一定的合理期限，让黎某有一定的时间寻找房子。黎某若在期满之时续签合同，将续租期间与租金明确约定在合同之中，则可避免陷入如此被动的局面。

【法律依据】

《合同法》

第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

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56．【问题提示】

出租人收取租金却不开具发票，承租人可否以此为由拒付租金？

【案情介绍】

2004年1月1日，叶某与深圳市某装饰有限公司（下称装饰公司）签订《房屋租赁合同》，约定由装饰公司承租叶某所有的厂房，租赁期限从2004年1月6日起到2008年1月5日止，租金68000元/月，逾期15天未交付房租，叶某有权收回房屋，并要求赔偿损失。合同签订后，装饰公司先支付2004年1月6日至2004年3月5日的租金共计136000元，叶某当场出具收条，随后装饰公司每月都依约按时支付租金，却从未收到叶某开具的发票。装饰公司认为叶某违约在先，便停止支付租金。1个月后，装饰公司收到叶某发来的函件，称其无正当理由拖欠租金已构成违约，要求解除合同，并限其一个星期内搬走。装饰公司则认为叶某未开具发票，自己有权拒付租金。装饰公司的抗辩是否于法有据？出租人收取租金却不开具发票，承租人可否据此拒付租金？

【法律评析】

出租人在出租房屋并取得租金收入的当天就产生纳税义务，其在收取租金时应向承租人开具发票，但出租人未履行该义务，是否成为承租人拒付租金的合法理由？《深圳经济特区房屋租赁条例》明文规定出租人在收取租金时负有开具发票的义务，《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》进一步赋予承租人以此为由拒付租金的权利，即对出租人来说，到税务机关开具发票是作为出租人应尽的义务；对承租人来说，出租人未提供发票，拒付租金则是其权利。需注意的是，承租人得以出租人不提供发票为由拒付租金享有的只是先履行合同抗辩权，而并不意味着承租人可以免除交付租金的义务。

本案中，叶某作为出租人应该履行自己的纳税义务，应当及时按规定到地税部门开具发票给装饰公司；装饰公司作为承租人可以叶某没有开具发票为由拒付租金。实践中，为了避免造成不必要的纠纷，出租人应当依法履行纳税义务，向承租人开具合法发票。

【法律依据】

1、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十七条 出租人依租赁合同约定向承租人收取租金。

出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的发票。

出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。

2、《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》

第十八条 出租人收取租金时必须向承租人开具发票。出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金。