49.【问题提示】  

  出租人可否以承租人在签订合同之时已知租赁房屋存在安全隐患为由抗辩承租人的解除权？  

  【案情介绍】  

  邱某有一套位于深圳市福田区的房屋，其委托深圳市某房产中介公司将该房屋出租。经中介公司的工作人员介绍，顾某到现场看房。洽谈之时，邱某表示可租3年，租金3000元/月，租赁保证金6000元，付清首月租金和保证金后即可入住，同时还透露该房屋的天花板有脱落迹象。顾某因婚期将近，急需确定居住用房，对邱某所言未予直接回应，但要求将租金减为2500元/月。邱某考虑到天花板确实存在问题，便同意减租。顾某入住后发现不仅天花板脱落现象越来越严重，厨房与卫生间还严重漏水，基于健康与安全考虑，顾某向邱某提出解除合同。邱某回应，若提前解除合同，则不退还保证金。双方协商不成，顾某将邱某诉至法院，请求解除合同与返还保证金。庭审中，邱某辨称顾某当初看房时已经知晓房屋的状况，租金也应其要求降了500元，自己并不存在违约行为，顾某无权单方解除合同。承租人明知房屋存在安全隐患仍承租，还可否以此为由解除合同？法院应否采纳邱某的抗辩意见？   

  【法律分析】  

  《合同法》第二百三十三条规定租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同，此为出租人的瑕疵担保责任。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。深圳市人民代表大会常务委员会于2009年5月27日颁布的《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定》也明确了出租人对租赁房屋的瑕疵担保责任，规定出租人在出租房屋之时应当保证出租房屋及其出入口、通道、消防、燃气、电力设施等符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准。法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件的，应当依法取得相关许可证或者批准文件。  

  在房屋租赁关系之下，出租人的瑕疵担保责任表现为对租赁房屋的质量负严格责任，当房屋的质量不合格，危及承租人的人身安全或者健康时，无论承租人在订立合同时知道与否，承租人在订立合同之后均有权以租赁房屋危及安全为由随时解除合同。之所以赋予承租人该合同解除权，是因为房屋的质量问题可能威胁到人的生命和健康，而生命权与健康权是自然人的最基本人格权，因而即使在订立合同之初当事人放弃了解约权或已经知道房屋存在瑕疵，法律仍然从保护当事人生命健康权的角度出发，允许承租人解除合同。  

  本案中，邱某虽然在协商租赁事宜之时已坦白将房屋天花板存在脱落现象的事实告知顾某，但是顾某入住之后天花板脱落现象愈加严重，且发生漏水现象，已经危及其安全与健康，因此，依据上述法律的规定，顾某有权在租赁期内解除合同。而邱某作为出租人，对租赁房屋负有瑕疵担保责任，其以顾某明知房屋有安全隐患仍承租为由抗辩顾某行使合同解除权将不被法院采纳。  

  【法律依据】  

  1、《合同法》  

  第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。   

  　 2、深圳市人民代表大会常务委员会《关于加强房屋租赁安全责任的决定》  

  第三条 出租人应当保证用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃气、电力设施等符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准。法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件的，应当依法取得相关许可证或者批准文件。  

#p#分页符#e#

  50.【问题提示】  

  合同终止，承租人不返还租赁房屋，出租人应如何维权？  

  【案情介绍】  

  深圳市某房地产开发有限公司（下称地产公司）与深圳市某食品有限公司（下称食品公司）签订《厂房租赁协议书》。该协议书约定:地产公司将位于深圳市龙岗区某街道的厂房出租给食品公司使用，租期三年，自2005年８月3日到2008年8月2日止，每年租金15万元；租赁期间，地产公司若因业务扩大需自用该厂房时，有权提出解除合同或改变出租给食品公司厂房的位置，食品公司应服从地产公司的意见，不得以任何理由拖延时间，否则，食品公司要承担因此给地产公司造成的损失。协议签订后，双方各自按约履行。两年后，地产公司向食品公司去函，称因业务需要，欲成立一家新的子公司，需要自用已出租的厂房，现依据协议的约定，解除合同，若食品公司需要，可将位于附近的另一栋旧厂房出租给其使用。食品公司复函表示不同意改变租赁厂房的位置，也不同意提前终止租赁关系。随后地产公司多次去函去电通知食品公司，并限其在一个月内清空租赁厂房。食品公司对此不予理睬，继续使用该厂房并照常运作。两个月后，地产公司决定，对租赁厂房采取断水断电措施。结果导致食品公司无法正常运作，食品公司遂将地产公司诉至法院，请求继续使用租赁厂房及请求地产公司赔偿损失。  

  【法律分析】  

  合同当事人可以约定合同终止的条件，当该条件成就时合同即终止。在房屋租赁合同关系之下，当租赁合同终止时，出租人有收回租赁房屋的权利，承租人有返还租赁房屋的义务。但是，在承租人怠于履行该义务时，出租人是否可以使用司法、仲裁途径以外的强制手段来收回房屋呢？事实上，出租人作为有别于司法机关和仲裁机构的自然人，没有采用强行手段驱逐承租人的权利。一般而言，在合同双方对能否擅自断水断电、搬离厂房内设备与用品没有特别约定，且最后双方协商无果的情况下，出租人想收回租赁房屋的，应当通过合法途径将纠纷交由有强制裁判权和执行权的司法机关或选择通过仲裁机构来实现，而不应当擅自使用违法的方式处理。出租人若因擅自处理不当给承租人造成损失的，须承担赔偿责任。  

  本案中，当事人在租赁协议中明确约定，地产公司因业务扩大需要使用出租给食品公司的厂房时，其有权提前解除租赁协议。该约定赋予地产公司在约定的条件成就时享有解除合同的权利。因此，在地产公司行使解除权时，食品公司应返还厂房，否则，应承担相应的违约责任，只不过，食品公司的违约责任，并不能由地产公司通过擅自断水断电或强行搬离厂房内属于食品公司的设备与用品等方式来实现。地产公司的该行为给食品公司造成损害的，食品公司有权请求赔偿。综上，食品公司请求继续使用租赁厂房不应得到法院的支持，但其有证据证明地产公司采取的措施给其造成损失的，地产公司应予以赔偿。  

  【法律依据】  

  《合同法》  

  第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   

  第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   

   #p#分页符#e#

  51.【问题提示】  

  租赁房屋被拆迁，当事人应如何保护自己的合法权益？  

  【案情介绍】  

  2006年2月1日，许某与鲁某签订《房屋租赁合同》，合同约定许某将其所有的位于深圳市某区的房屋出租给鲁某居住，租期自2006年3月1日起至2009年2月28日止，租金3000元/月。随后许某依期交付房屋，并到房屋租赁管理部门办理了合同登记手续手续。2007年初，由于城市规划的需要，房屋拆迁管理部门发出公告，将该房屋纳入拆迁范围。得知该房屋将在租赁期间被拆迁，许某很困惑，担心若选择安置房，是否要继续将安置房出租给鲁某使用；鲁某也不知道租赁的房屋被拆迁之后，自己能否获得补偿。租赁房屋被拆迁，当事人应如何保护自己的合法权益？  

  【法律分析】  

  首先，拆迁合法租赁的房屋，拆迁人不但应当与被拆迁人（出租人）订立拆迁补偿安置协议，还应当与房屋承租人订立拆迁补偿安置协议；在订立拆迁补偿安置协议时，被拆迁人与房屋承租人都有权要求拆迁人给付搬迁补助费和临时安置补助费。若双方达不成拆迁补偿安置协议的，可向房屋拆迁管理部门申请裁决（房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决）；若对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。  

  其次，被拆迁人与房屋承租人协商决定解除租赁关系的，或者被拆迁人已经对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；若被拆迁人与房屋承租人协商决定不解除租赁关系的，房屋租赁关系继续有效，承租人有权继续使用被拆迁人获得的安置房屋，但双方应当重新订立房屋租赁合同，根据安置房屋的实际情况，对租金、租期等事项作相应的调整。  

  本案中，涉案房屋将于租赁期限内被拆迁，根据《城市房屋拆迁管理条例》，首先，鲁某有权获得搬迁补助费和临时安置补助费；其次，鲁某不愿意与许某解除租赁合同，而许某通过产权调换获得安置房屋的，其有权继续承租许某的安置房屋。而许某作为被拆迁人，有权与拆迁人、承租人订立拆迁补偿安置协议，可以选择货币补偿或安置补偿的方式；若获得安置房屋，且未与鲁某解除租赁合同的情况下，仍需将安置房屋继续出租给鲁某使用，双方应当根据安置房的实际情况重新签订房屋租赁合同。  

  【法律依据】  

  《城市房屋拆迁管理条例》  

  第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。  

  　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。   

  第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。  

  　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。  

  第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。  

  　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。  

  第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。  

  　　在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。  

  　　搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。  

#p#分页符#e#

  52.【问题提示】  

  承租人解除租赁合同，出租人可否没收租赁保证金？  

  【案情介绍】  

   2007年5月5日，张某与金某签订《房屋租赁合同》约定：张某将位于深圳市福田区某生活小区的一套住宅出租给金某使用，租金2500元/月，租期自2007年5月7日起至2008年5月6日止，租赁保证金7500元，拖欠租金三个月则没收保证金。半年后，金某因工作调动需搬往深圳市外，便向张某提出解除合同。张某同意解除合同，但租赁保证金不予退还。金某认为，租赁房屋的水电费已结清，而且，合同中仅约定拖欠租金三个月不予退还租赁保证金，并未约定提前解除合同时不予退还，也未约定提前解除合同需支付违约金，故称张某不予退还租赁保证金没有法律依据。双方互不让步，遂产生纠纷。  

  【法律分析】  

  《广东省城镇房屋租赁条例》与《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，私房出租时，出租人可以向承租人收取不超过三个月月租金数额的租赁保证金。保证金的使用、返还方式与条件，可由当事人在合同中约定，例如约定在租赁关系终止时，保证金可用以抵充承租人拖欠的租金、损坏房屋的赔偿、违约金等合同约定的费用，剩余部分则归还承租人，若不足抵充，出租人可以向承租人追索。或约定发生承租人擅自改变租赁房地产结构或者用途、或承租人擅自将租赁房屋转租第三人等等情况时，出租人不予退还租赁保证金。换言之，在当事人并未约定违约责任，也未约定承租人解除合同即可不予退还租赁保证金的情况下，出租人不可以承租人提前退租为由当然地没收保证金。  

  在本案中，张某与金某在合同中约定拖欠租金三个月则不予退还租赁保证金，并未约定金某提前解除合同时也不予退还，因而，金某在未拖欠租金与水电费用及合同未约定违约金的情况下，其有权索回已交付的租赁保证金，张某不能想当然地以金某提前解除合同为由没收保证金。  

  【法律依据】  

  1、《广东省城镇房屋租赁条例》  

  第十五条 出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。   

  2、《深圳经济特区房屋租赁条例》  

  第二十五条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。  

  出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。    

  3、《<深圳经济特区房屋租赁条例>实施细则》  

  第二十二条 承租人按租赁合同规定向出租人支付的保证金，出租人应于合同履行后返还承租人，或者将保证金抵作租金。抵作租金的，应折低最后租期承租人应付的租金。