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深圳市房屋租赁行业协会
  
  
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房屋租赁案例精释(十一)
来源: | 作者:zlxh38 | 发布时间: 2015-03-06 | 2577 次浏览 | 分享到:

45.【问题提示】

出租人交付的房屋不符合合同的约定,承租人应如何主张权利?

【案情介绍】

2007年7月3日,黄某将其所有的位于深圳市宝安区某街道的房屋委托深圳市某房屋租赁中介有限公司(下称中介公司)出租。王某经中介公司介绍后决定承租该房屋,遂与黄某签订房屋租赁合同。双方在合同中约定,租金2000元/月,租期自2007年7月25日起至2008年7月24日止,合同中还写明该房屋内装有空调与热水器。王某入住时却发现房内根本未安装空调与热水器。对于缺少空调及热水器一事,黄某坚持说自己事前已把情况告知中介公司,中介未向王某说清楚,应由中介公司负责。王某遂找中介公司,中介公司却称自己无权管理该事。房东与中介公司都不管,王某不知如何是好。

【法律分析】

房屋出租人应当按照合同的约定向承租人提供合法的、符合合同约定条件的房屋,同时,承租人也可以依照合同的具体约定,要求出租人提供相应的设施。若经催告后,出租人在合理期间内仍不予提供的,承租人可以依照合同的约定追究出租人的违约责任。

本案中,黄某与王某在租赁合同中约定租赁的房屋配有空调与热水器,可是实际交付的房屋并未配有约定的设备,因而,王某可以依据合同的约定要求黄某提供。若黄某经催告仍不在合理期间内提供的,构成违约,王某可以根据合同的约定要求其承担相应的违约责任。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十五条出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。

出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。

出租人未按租赁合同约定时间向承租人提供房屋,或者所提供的房屋不符合合同约定的,应向承租人支付合同约定的违约金,违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的,出租人应就不足部分进行补偿。

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46.【问题提示】

出租人可否自由处分承租人留在租赁房屋内的物品?

【案情介绍】:

深圳市某汽车销售有限公司(下称汽车公司)将其所有房屋出租给欧某开设家私店使用,双方签订房屋租赁合同约定租期为5年,租金15000元/月。由于该房屋地处位置较为偏僻,欧某经营家私店的效益与其预想的相差甚远,半年后,其以经营不佳为由要求汽车公司减少租金。汽车公司去函表示不同意减租,若确实无力支付租金,可以解除合同。欧某收函后未予答复,继续开店营业,但不再支付租金。两个月后,汽车公司再次去函,称欧某无故拖欠租金属于违约行为,限其5日内腾空房屋。接下来的日子里,欧某仍未补交租金,继续营业。某夜,汽车公司的负责人趁欧某关门休息,组织员工强行拆除家私店的大门,搬走里面的大部分商品。欧某得知后要求汽车公司立即返还商品并赔偿损失,否则起诉至法院。汽车公司则认为欧某拖欠租金在先,其有权留置欧某的商品,除非欧某立即交清所欠租金,否则商品不予返还。双方都不肯让步,遂产生纠纷。在租赁合同未约定出租人有权自由处置承租人存于租赁房屋内的财产的情况下,出租人是否有权以承租人违约为由留置其财产?汽车公司擅自搬离欧某的商品的行为是维权抑或侵权呢?