45.【问题提示】

出租人交付的房屋不符合合同的约定，承租人应如何主张权利?

【案情介绍】

2007年7月3日，黄某将其所有的位于深圳市宝安区某街道的房屋委托深圳市某房屋租赁中介有限公司（下称中介公司）出租。王某经中介公司介绍后决定承租该房屋，遂与黄某签订房屋租赁合同。双方在合同中约定，租金2000元/月，租期自2007年7月25日起至2008年7月24日止，合同中还写明该房屋内装有空调与热水器。王某入住时却发现房内根本未安装空调与热水器。对于缺少空调及热水器一事，黄某坚持说自己事前已把情况告知中介公司，中介未向王某说清楚，应由中介公司负责。王某遂找中介公司，中介公司却称自己无权管理该事。房东与中介公司都不管，王某不知如何是好。

【法律分析】

房屋出租人应当按照合同的约定向承租人提供合法的、符合合同约定条件的房屋，同时，承租人也可以依照合同的具体约定，要求出租人提供相应的设施。若经催告后，出租人在合理期间内仍不予提供的，承租人可以依照合同的约定追究出租人的违约责任。

本案中，黄某与王某在租赁合同中约定租赁的房屋配有空调与热水器，可是实际交付的房屋并未配有约定的设备，因而，王某可以依据合同的约定要求黄某提供。若黄某经催告仍不在合理期间内提供的，构成违约，王某可以根据合同的约定要求其承担相应的违约责任。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十五条出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。

出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。

出租人未按租赁合同约定时间向承租人提供房屋，或者所提供的房屋不符合合同约定的，应向承租人支付合同约定的违约金，违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的，出租人应就不足部分进行补偿。

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46.【问题提示】

出租人可否自由处分承租人留在租赁房屋内的物品？

【案情介绍】：

深圳市某汽车销售有限公司（下称汽车公司）将其所有房屋出租给欧某开设家私店使用，双方签订房屋租赁合同约定租期为５年，租金15000元/月。由于该房屋地处位置较为偏僻，欧某经营家私店的效益与其预想的相差甚远，半年后，其以经营不佳为由要求汽车公司减少租金。汽车公司去函表示不同意减租，若确实无力支付租金，可以解除合同。欧某收函后未予答复，继续开店营业，但不再支付租金。两个月后，汽车公司再次去函，称欧某无故拖欠租金属于违约行为，限其5日内腾空房屋。接下来的日子里，欧某仍未补交租金，继续营业。某夜，汽车公司的负责人趁欧某关门休息，组织员工强行拆除家私店的大门，搬走里面的大部分商品。欧某得知后要求汽车公司立即返还商品并赔偿损失，否则起诉至法院。汽车公司则认为欧某拖欠租金在先，其有权留置欧某的商品，除非欧某立即交清所欠租金，否则商品不予返还。双方都不肯让步，遂产生纠纷。在租赁合同未约定出租人有权自由处置承租人存于租赁房屋内的财产的情况下，出租人是否有权以承租人违约为由留置其财产？汽车公司擅自搬离欧某的商品的行为是维权抑或侵权呢？

【法律分析】

有些当事人在签订房屋租赁合同之时约定，承租人在合同期满或合同被解除后，未及时腾空租赁房屋的，出租人有权自由处分其留在租赁房屋内的所有物品。在当事人对此未作约定的情况下，出租人对承租人留在租赁房屋的物品并不当然享有留置权。关于留置权，我国《物权法》第二百三十条有明确规定。留置权是一种法定担保物权，只有在符合以下法律规定的条件下才享有：（1）标的物是动产；（2）须债权已届清偿期；（3）须债权人合法占有债务人的财产。这种占有是基于合法的合同行为而产生的，而不能非法占有债务人的财产。《物权法》第二百三十一条还规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外”，即非企业之间的留置还须债权的发生与动产的占有基于同一法律关系。

本案中，汽车公司留置的是欧某的商品，属动产，欧某拖欠租金，债权已届清偿期，但是，汽车公司留置欧某的商品的行为构成侵权。首先，汽车公司仅是房屋的出租人，其对租赁房屋内属于承租人欧某的财物，不属于合法占有；其次，由于汽车公司与欧某在合同中没有留置的约定，即不享有占有权利；再者，汽车公司对欧某在出租屋内的财物的占有与欧某拖欠其租金的行为并无牵连关系，且欧某是个人，而不是企业，换言之，二者之间既非主体均是企业，汽车公司留置的商品与其债权之间又非属于同一法律关系，因而，汽车公司在欧某拖欠租金的情况下，不可对欧某的财物强行留置，否则，欧某可以要求汽车公司承担侵权责任。汽车公司理智的维权做法应是一方面采取自救措施防止欧某转移出租屋内的财物，另一方面立即向法院申请诉前保全，然后依法提起诉讼，请求人民法院强制欧某履行债务。

【法律依据】

《物权法》

第二百三十条债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。

第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

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47.【问题提示】

出租人可否请求次承租人支付逾期腾房占有使用费及承租人拖欠的租金？

【案情介绍】

深圳某有限公司（以下简称深圳公司）于2005年6月3日将深圳某大厦整栋出租给广州某有限公司深圳分公司使用（以下简称广州公司），双方签订房屋租赁合同约定租期7年，每月15日前支付当月租金，可转租。2006年5月3日，广州公司将该大厦的三、四层转租给上海某有限公司深圳分公司（以下简称上海公司），双方约定租期5年，须一次性支付全部租金。后来，深圳公司没再收到广州公司应支付的租金，于是发函催缴，广州公司复函称由于经营不善，已无力支付租金。双方经协商一致，解除租赁合同。2009年5月9日，深圳公司发函通知该大厦的所有次承租人，称其与广州公司已解除租赁合同，该大厦收回自行经营，各次承租人可按原转租合同约定的租金标准向其支付租金，不支付租金的将限期搬离。上海公司收函后，表示其早已向广州公司付清租期内的全部租金，不同意另行向深圳公司支付租金，且转租期限未满，不同意搬离。双方协商不成，深圳公司将上海公司诉至法院，请求上海公司支付广州公司拖欠的租金及逾期腾房使用费共40万元。原租赁合同解除，出租人可否请求次承租人支付承租人拖欠的租金及请求次承租人腾房并支付逾期腾房的占有使用费？深圳公司的请求能否获得法院支持？

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