41．【问题提示】

承租人能否擅自改变租赁房屋的使用用途？

【案情介绍】

廖某与鲍某签订《房屋租赁合同》，约定廖某将位于深圳市福田区福民路的房屋出租给鲍某使用，房屋使用用途为住宅，租期自2008年3月24日至2009年3月23日止，租金3000元/月。但事实上，鲍某租房的目的并不是为了居住，而是为了用作公司办公场所。后来廖某发现此事，要求鲍某按约定的用途使用房屋及要求鲍某支付违约金。鲍某认为其虽将住宅房屋用作办公场所，但并没有破坏该租赁房屋的结构和原使用功能，于是拒绝廖某的要求。双方协商不成，遂产生纠纷。

【法律分析】

使用租赁房屋是承租人在房屋租赁合同中的一项基本权利，但由于承租人对租赁房屋只是获得使用权，并不拥有所有权。在合同终止之时，承租人须将租赁房屋返还给出租人，因而承，租人负有保证租赁房屋自始至终符合其本身的用途的义务。合同约定租赁物用途的，必须按约定的用途使用租赁物，确需改变房屋用途或者进行装修的，承租人应征得出租人同意，按规定须经有关部门批准的，还应当报请批准。承租人若违反按约定使用租赁房屋的义务，须承担相应的违约责任，因此导致租赁房屋受到损害的，还须赔偿损失。

本案中，廖某与鲍某签订的租赁合同明确约定租赁房屋为住宅居住房，鲍某不能将该房屋用于公司办公用途，也不能以没有破坏该租赁房屋结构为由拒绝按照原来的用途使用。鲍某将租赁房屋改作公司办公用房的行为，既违反法律的规定，也违反合同的约定。如果鲍某确需将该租赁房屋用作公司办公用途，不仅应当经得廖某及小区相邻业主同意，同时，还须经得相关部门批准。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

2、《物权法》

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第三十八条 承租人应按租赁合同的约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。

承租人确需改变房屋用途或者进行装修，应征得出租人同意；按规定须经有关部门批准的，应当报请批准。由此发生的费用，由承租人承担。

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42.【问题提示】

承租人拖欠租金，出租人应如何处理？

【案情介绍】

顾某与魏某签订《房屋租赁合同》，合同约定顾某将一套位于深圳市福田区的住宅房屋出租给魏某使用，租金3000元/月，租期自2007年8月3日起至2009年8月2日止，每月5日前交租，欠租时间超过一个月，顾某可单方面解除合同。魏某在顾某交付房屋后即入住。半年后，魏某以经济困难为由，拒绝支付租金，经顾某多次催缴仍未补交。两个月后，顾某要求解除合同，并要求魏某支付所欠租金与相应的违约金，可魏某既不补交租金，也不搬离房屋。承租人拖欠租金，又不同意解除合同，出租人应如何处理？

【法律分析】

依合同的约定向出租人交付租金是承租人应尽的义务，当事人可在合同中约定承租人未履行该义务的，应承担哪些违约责任或出租人享有哪些权利，例如约定承租人拖欠租金达到一定期限的，出租人享有单方解除权，并不予返还租赁保证金等等。承租人拖欠租金的，出租人可以根据实际情况，通过下列四种方式进行解决:（1）自行协商解决。依据具体情况，双方直接协商，互相让步解决。（2）求助于有关组织调解。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》，租赁当事人协商不成的，可向市、区主管机关申请调解，通过调解敦促承租人按约履行支付租金的义务。（3）申请仲裁机构仲裁解决。采取仲裁途径的前提是当事人在合同中事先约定仲裁条款，或虽无事先约定，但双方在发生纠纷后愿意接受仲裁。（4）通过人民法院依法审理。当事人若无仲裁约定，出租人可向人民法院起诉，请求依法解除租赁合同及确认承租人应支付的房租，追究其违约责任，保护自己的合法权益。

本案中，魏某以经济困难为由拒付租金，没有事实与法律依据，构成违约，顾某有权解除合同并要求其补交拖欠的租金。对于魏某不补交租金，也不搬离房屋的消极行为，顾某可根据具体情况选择恰当的方式进行处理。

【法律依据】

1、《合同法》

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十九条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：

（一）利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；

（二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；

（三）擅自将房屋转租第三人的；

（四）超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。

因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。

第三十五条 承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。

违反前款规定，承租人应向出租人支付合同约定的违约金。

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43.【问题提示】

何为出租人保证房屋符合租赁使用用途的义务？

【案情介绍】

2006年9月10日，深圳市某电子软件开发有限公司（下称电子公司）与深圳市某投资有限公司（下称投资公司）签订《房屋租赁合同》，约定电子公司将其所有的一栋位于深圳市南山区的房屋出租给投资公司作商业用途使用，租赁期限自2006年4月7日起至2010年4月6日止，租金为30000元/月，每两年租金递增8%，投资公司须于每月15日前将本月租金付至电子公司财务室。投资公司计划将该房屋开设酒店，随即对房屋进行装修。后在经营中被公安消防部门检查发现，该酒店的消防设施和器材设置不符合规范，存在多处消防死角，不符合安全要求，公安消防部门遂责令酒店停业整改，并对投资公司处以罚款。当月15日，电子公司没有收到投资公司的租金，于是去函催缴，电子公司复函称双方约定该房屋用于商业用途使用，但该房屋却不符合酒店的消防标准，导致停业和被罚款，电子公司违约在先，应当赔偿损失与减收租金。电子公司则认为，该房屋的竣工验收及消防验收合格证书齐全，且产权登记上记载的是“商业用途”，租赁合同约定的也是“商业用途”，而不是“酒店用途”，投资公司因不符合酒店的消防标准而被停业和罚款，责任不在己，投资公司不应以此为由拒绝交租并要求赔偿。双方互不让步，遂产生纠纷。

【法律分析】

承租人租赁房屋是为了使用房屋，出租人负有保证租赁房屋具备应有的使用价值，保证承租人能够依约定的用途对房屋进行使用的义务。例如出租住宅房屋的应适合居住，出租商业用房的应适合商业用途。除双方作出特别约定之外，出租人保证房屋符合的使用用途是指房屋产权登记簿上记载的用途，而非承租人将房屋租下来后实际所作的用途。例如房屋产权登记用途为商业用途的房屋，承租人承租后可能将其具体用作商场、饭店、歌舞厅等，而房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于许多房屋以外的因素，如公安、卫生、消防、安全、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。因此，在租赁合同双方当事人对租赁房屋的使用用途的约定与产权证明上记载一致，且双方没有对使用用途做出特别约定的情况下，出租人只需保证出租的房屋适合产权证明上记载的用途即可。

本案中，电子公司的出租的房屋登记用途为“商业用途”，其与投资公司约定的用途也是“商业用途”，而不是“酒店用途”，因而，在双方对该房屋改造用于具体的商业用途的权利义务没有作出另外约定的情况下，电子公司交付的楼房只需要符合商业用途的标准即可，在合同的履行过程中，电子公司也只需保证该租赁房屋符合“商业用途”的使用条件即可。因此，投资公司在将该房屋装修改造为酒店后因消防不符合酒店的特殊要求而停业和被罚款，是投资公司自己的责任，不应转嫁给电子公司。

如果电子公司与投资公司在租赁合同中直接约定房屋的具体用途为“酒店用途”，且合同中没有约定电子公司不承担保证酒店的消防合格义务时，电子公司则有义务保证投资公司能按该具体用途使用。即在消防不符合标准的情况下，电子公司应当为此对投资公司负责。在实践中，签订合同时约定的用途应与产权证明材料上记载的一致，但如果双方同意在合同上对具体用途作出约定，那么也应在合同中注明双方的权利和义务。

【法律依据】

1、《中华人民共和国合同法》

第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二条 本条例所称房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。

房屋租赁是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租赁关

系终止后将房屋返还给出租人的行为。

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44.【问题提示】

承租人未能依约定的用途使用租赁房屋，出租人应承担什么法律责任？

【案情介绍】

深圳市某旅游服务有限公司（下称旅游公司）有一套位于某生活小区的住宅房屋，原供公司工作人员居住，后将该房屋腾空，委托房屋租赁中介公司出租。经中介公司介绍，旅游公司的负责人与承租该房屋用于开设美容中心的张某签订《房屋租赁合同》，约定房屋使用用途为美容中心，租期5年，租金6500元/月。张某为确保将来能正常营业，与旅游公司签订补充协议，约定旅游公司须协助其办理将房屋使用用途由原来的住宅用房改为商业用房的变更手续。随后，张某对该房屋进行装修。后来，由于该小区相邻业主的反对以及该房屋不符合变更使用用途的条件导致未获批准变更该房屋的用途，张某因此无法依期开张营业。张某便要求旅游公司赔偿损失，旅游公司则认为无法变更租赁房屋的使用用途是客观原因所致，自己对此不存在过错，拒绝赔偿。双方协商不成，遂产生纠纷。

【法律分析】

房屋承租人租用房屋后，应按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和房屋所在地的有关房屋使用和物业管理的相关法规。房屋使用性质由房屋的结构、性质及城市规划等各方面条件决定，任意改变房屋的用途可能给房屋造成损害，因此，承租人不得擅自改变房屋的结构和用途。如果承租人确有特殊情况需要改变房屋用途的，首先应当征得房屋出租人的同意，然后由出租人以业主身份办理相关报批和备案手续。如果将住宅改变成商业用房出租，还须征得相邻的有利害关系的业主同意。

本案中，张某将原是住宅的承租房屋用作美容中心，该改变虽已征得出租人旅游公司的同意，但是在作该约定之前并未征得相邻有利害关系的业主的同意，也还没有将有关书面材料依法报有关部门办理报批和备案手续。结果在合同履行过程中，一方面由于小区业主的反对，另一方面由于该楼层不符合改变住宅用途的条件，最后没能将该房屋从住宅用途变更为商业用途，导致张某租赁房屋的目的无法实现，因此，张某有权依法解除合同。由于旅游公司无法保证张某依照合同约定的用途使用租赁房屋，致使张某遭受损失，因而，张某在要求解除合同的同时可要求旅游公司承担相应的违约责任。

【法律依据】

1、《物权法》

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第三十八条 承租人应按租赁合同的约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和

用途。

承租人确需改变房屋用途或者进行装修，应征得出租人同意；按规定须经有关部门批准

的，应当报请批准。由此发生的费用，由承租人承担。