41．【问题提示】

承租人能否擅自改变租赁房屋的使用用途？

【案情介绍】

廖某与鲍某签订《房屋租赁合同》，约定廖某将位于深圳市福田区福民路的房屋出租给鲍某使用，房屋使用用途为住宅，租期自2008年3月24日至2009年3月23日止，租金3000元/月。但事实上，鲍某租房的目的并不是为了居住，而是为了用作公司办公场所。后来廖某发现此事，要求鲍某按约定的用途使用房屋及要求鲍某支付违约金。鲍某认为其虽将住宅房屋用作办公场所，但并没有破坏该租赁房屋的结构和原使用功能，于是拒绝廖某的要求。双方协商不成，遂产生纠纷。

【法律分析】

使用租赁房屋是承租人在房屋租赁合同中的一项基本权利，但由于承租人对租赁房屋只是获得使用权，并不拥有所有权。在合同终止之时，承租人须将租赁房屋返还给出租人，因而承，租人负有保证租赁房屋自始至终符合其本身的用途的义务。合同约定租赁物用途的，必须按约定的用途使用租赁物，确需改变房屋用途或者进行装修的，承租人应征得出租人同意，按规定须经有关部门批准的，还应当报请批准。承租人若违反按约定使用租赁房屋的义务，须承担相应的违约责任，因此导致租赁房屋受到损害的，还须赔偿损失。

本案中，廖某与鲍某签订的租赁合同明确约定租赁房屋为住宅居住房，鲍某不能将该房屋用于公司办公用途，也不能以没有破坏该租赁房屋结构为由拒绝按照原来的用途使用。鲍某将租赁房屋改作公司办公用房的行为，既违反法律的规定，也违反合同的约定。如果鲍某确需将该租赁房屋用作公司办公用途，不仅应当经得廖某及小区相邻业主同意，同时，还须经得相关部门批准。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

2、《物权法》

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第三十八条 承租人应按租赁合同的约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。

承租人确需改变房屋用途或者进行装修，应征得出租人同意；按规定须经有关部门批准的，应当报请批准。由此发生的费用，由承租人承担。

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42.【问题提示】

承租人拖欠租金，出租人应如何处理？