违反前款规定，承租人应向出租人支付合同约定的违约金。

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43.【问题提示】

何为出租人保证房屋符合租赁使用用途的义务？

【案情介绍】

2006年9月10日，深圳市某电子软件开发有限公司（下称电子公司）与深圳市某投资有限公司（下称投资公司）签订《房屋租赁合同》，约定电子公司将其所有的一栋位于深圳市南山区的房屋出租给投资公司作商业用途使用，租赁期限自2006年4月7日起至2010年4月6日止，租金为30000元/月，每两年租金递增8%，投资公司须于每月15日前将本月租金付至电子公司财务室。投资公司计划将该房屋开设酒店，随即对房屋进行装修。后在经营中被公安消防部门检查发现，该酒店的消防设施和器材设置不符合规范，存在多处消防死角，不符合安全要求，公安消防部门遂责令酒店停业整改，并对投资公司处以罚款。当月15日，电子公司没有收到投资公司的租金，于是去函催缴，电子公司复函称双方约定该房屋用于商业用途使用，但该房屋却不符合酒店的消防标准，导致停业和被罚款，电子公司违约在先，应当赔偿损失与减收租金。电子公司则认为，该房屋的竣工验收及消防验收合格证书齐全，且产权登记上记载的是“商业用途”，租赁合同约定的也是“商业用途”，而不是“酒店用途”，投资公司因不符合酒店的消防标准而被停业和罚款，责任不在己，投资公司不应以此为由拒绝交租并要求赔偿。双方互不让步，遂产生纠纷。

【法律分析】

承租人租赁房屋是为了使用房屋，出租人负有保证租赁房屋具备应有的使用价值，保证承租人能够依约定的用途对房屋进行使用的义务。例如出租住宅房屋的应适合居住，出租商业用房的应适合商业用途。除双方作出特别约定之外，出租人保证房屋符合的使用用途是指房屋产权登记簿上记载的用途，而非承租人将房屋租下来后实际所作的用途。例如房屋产权登记用途为商业用途的房屋，承租人承租后可能将其具体用作商场、饭店、歌舞厅等，而房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于许多房屋以外的因素，如公安、卫生、消防、安全、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。因此，在租赁合同双方当事人对租赁房屋的使用用途的约定与产权证明上记载一致，且双方没有对使用用途做出特别约定的情况下，出租人只需保证出租的房屋适合产权证明上记载的用途即可。

本案中，电子公司的出租的房屋登记用途为“商业用途”，其与投资公司约定的用途也是“商业用途”，而不是“酒店用途”，因而，在双方对该房屋改造用于具体的商业用途的权利义务没有作出另外约定的情况下，电子公司交付的楼房只需要符合商业用途的标准即可，在合同的履行过程中，电子公司也只需保证该租赁房屋符合“商业用途”的使用条件即可。因此，投资公司在将该房屋装修改造为酒店后因消防不符合酒店的特殊要求而停业和被罚款，是投资公司自己的责任，不应转嫁给电子公司。