导语：当市场正在争论楼市在松绑消息频频的情况下未来将走向何方之时，央行的降息消息从天而降，这无疑给房地产行业带来了更大的想像空间。处于调控边缘的商业地产，包括写字楼、商铺、酒店等，在住宅市场交易量渐渐萎缩、传统房地产企业纷纷寻找转型机遇的时候，成了房地产投资市场的中坚力量，并受到房企和社会资本的追捧。而此次央行降息无疑也会给商业地产行业带来不少利好。

降息放大市场利好

本次降息幅度超出了不少人的心理预期。有分析认为，在目前这个时点，对于购房者来说，叠加之前的取消限购、限贷政策影响，购房者很可能会集中入市。

中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时指出：“降息通道已经开启，楼市无疑将受益匪浅，这对包括商业地产在内的房地产企业都是利好消息。”

在采访中，许多开发商再次证实了今年“房子不好卖”。虽然与2009年那一波近乎降至冰点的交易量相比较，今年的成交量和业绩还不会那么难堪，但行业已经在逐渐下降的成交量中看到了拐点的出现。一位不愿透露姓名的房地产业操盘手告诉记者，他操盘某著名房地产企业的厦门高档楼盘，在今年8至9月没有达成任何一单交易。尽管在高档商业物业里偶尔一两个月的零交易并不少见，但这着实也让他备感压力。这位人士认为，央行的突然降息对楼市甚至是商业地产而言是重大利好，“最明显的现象就是看房人的增加”。

张大伟也指出，北京的楼市原来就已经出现了回升的迹象，在降息的影响下有可能会再次出现暖上加暖的景象。

而来自北京房地产中介行业协会官方网站的数据也显示，11月24日，网签二手房607套，其中二手住宅网签527套，比11月23日增加了471套。“这就是降息带来的最直接的数据反映。虽然10月公布的房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经出现了环比上行。在这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。”一位业内人士这样分析。

资金面或现好转

对于购房者来说，降息可以减轻按揭利息支出；而对于开发商而言，降息就能够实实在在地降低融资成本。

张大伟给记者算了这样一笔账，以贷款100万元期限为20年计算，如果按照基准利率计算，降息后购房者可以减少月供234元，合计20年可以减少4万元的利息支出。“而且因为存在后续的降准预期，银行也有望增加贷款额度，这对于购房者来说，首套房的利率折扣还有可能有所增加。预计一线城市9折将成为主流，甚至不排除出现85折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激的影响将非常大。”

在过去的一年里，无论是大小开发商都能感受到来自资金方面的压力。记者日常采访活动中遇到最多的一个话题就是“钱能从哪儿来，哪里融资成本更低些”。

国都证券副总裁曲宏在接受记者采访时表示，在商业地产领域，医院、公园、写字楼、酒店等，广义上都是商业地产，每一个项目的资金需求量都是巨大的。“商业地产一般前期投资规模大、资金占用量大，后期运营管理难度大，短期内难以收回成本，后续需要大量的资金投入，因此对企业的实力要求较高。”

北京京商流通战略研究院赖阳院长在接受记者采访时也表示，“降息意味着将减轻贷款压力。”

据悉，本次贷款基准利率下调40个基点，而数据表明现在银行贷款大约有20%是贷给房地产业的，也就是说房地产业融资成本降低了700多亿元。

赖阳认为，对房地产企业而言，降息是最实在的利好。“商业地产的开发资金大于住宅地产，同时资金的回报周期也长于住宅地产，因此商业地产的开发资金成本是非常高的。现在拿地成本正在逐年上涨，对商业地产开发商而言，资金压力确实不小。降息最直接的作用是降低了资金成本，因为房地产回暖也增加了他们拿地的成本，开发商需要新的贷款。”

不得不承认的是，房地产业仍然是眼下我国经济的重要支柱之一，房地产业“急停”并不利于我国经济的发展与转型。

蓝房网房产首席观察员王烽在接受记者采访时认为，与“930新政”相比较，这次的降息又一次给房地产行业带来了喘息之机。他说：“时隔28个月的降息被普遍解读为对房地产业的重大利好。可以预见，未来楼市将一反上半年的冷清，包括投资者、消费者在内的住房购买者将会涌入市场。而最近几年，由于住宅市场的严控，大量资金涌入商业地产。处于边缘地带的商业地产受到资金追捧，各地掀起了热闹的造城运动，商业地产俨然已成为地产界内的清新之风。”降息无疑将会使很多热钱进入住宅地产，甚至商业地产，目前同质化严重的商业地产困境将得到缓解。

商业地产走向何方

从最新的数据可以看到，10月M2同比增长12.6%，低于今年13%的控制目标，我国货币政策基本上表现为“细水长流式”的“微刺激”。

降息之后国内货币政策总体仍然会维持偏紧的“新常态”，但降息带来的利好因素也会让房地产业止跌甚至适当回升，并可以带动其产业链上一系列行业和企业生产需求的放大，从而提振我国经济。

对于一二线城市而言，房地产的资金从消息层面分析出现了转好的迹象，业内认为，房价再跌的可能性近乎为零，但三四线城市的库存量仍过高，即使有了信贷刺激，出现回暖的可能性也非常小。

张大伟认为，“在我国这么多年房地产发展过程中，影响房地产价格的主要因素是经济调控政策，而调控政策中影响力最大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。”

亚太地产专家谢逸枫也表示，“目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，但是在整个降息周期里，降息意味着开发商从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。”他认为，开发商特别是需要大笔资金的商业地产开发商在短期内仍然面临资金面紧张的问题，但是最困难的时间或许已经过去。

在降息周期里，商业地产将走向何方？过去国内房地产企业基本上依靠银行贷款，现在80%的房地产企业都存在一定的资金压力，未来商业地产企业应该如何探索新融资方式和融资渠道呢？最核心的问题就是减少对国内银行的过度依赖。“这是一个金融证券化的时代，也是一个房地产证券化的时代，应该通过发展上市融资，以及私募基金、房地产信托，包括地产债权等多种融资方式来解决目前商业地产领域的资金压力问题。”一位业内人士这样表示。

结语

罗斯洛克文化集团执行合伙人兼总裁熊峰认为，从2010年以后，我国房地产市场进入调控阶段，整个地产环境发生了许多变化，住宅市场下滑、拿地成本迅速增加、综合商业体受到热捧等等。“所以，未来是一个资金主导商业地产企业的时代，核心竞争力来自企业资金的拥有情况，谁掌握了资金的话语权，谁就拥有行业的核心竞争力。”