25.【问题提示】

承租人征得同意装修房屋，合同解除，出租人须否赔偿装修费用？  

【案情介绍】

深圳市某投资有限公司（下称投资公司）有意承租李某所有的一幢临街房屋的第一层开设超市，双方经协商之后，签订房屋租赁合同，约定租金32000元/月，租期5年，免租期5个月。投资公司取得房屋钥匙后自费对该房铺设地板、吊设天花板，粉刷墙面等。装修完毕之后，超市如期开张营业。由于超市经营效益不佳，投资公司连续拖欠租金3个月，经李某多次催缴仍未补交。李某遂发函称另有企业愿意出高价承租该房屋，投资公司若不及时偿还已拖欠的租金，将解除合同。投资公司考虑到超市的经营效益不好，便同意解除合同，但要求李某赔偿装修费用，否则不搬离。李某认为投资公司的要求无法律依据，拒绝赔偿。双方协商不成，李某便将投资公司诉至法院，请求解除租赁合同，并要求投资公司返还房屋。投资公司在诉讼中提出反诉，反请求李某赔偿装修费用。投资公司的反请求应否获得法院支持？租赁合同解除，承租人可否请求出租人赔偿装修费用？ 

【法律分析】

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，房屋租赁合同解除，除合同双方有特别约定之外，承租人为租赁房屋添附的装修装饰物依以下两种方式处理：一、承租人为租赁房屋添附的未形成附合的装修装饰物，由于其与租赁房屋独立存在，承租人仍享有所有权，可以拆除；二、承租人为租赁房屋添附的形成附合的装修装饰物，由于其与租赁房屋不宜分离，故所有权应归出租人。但由于合同提前解除，导致承租人支付的装饰装修费用尚未在租赁期限内摊销完毕，即装修装饰物仍有剩余价值，故该价值作为合同解除的损失，依双方对导致合同解除的过错程度依下列四种方式分别承担：

（1）、出租人存在过错的。承租人对租赁房屋进行装修是为了满足自身的居住或经营要求，合同被解除，致使承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值，因而，因出租人的过错导致合同解除的，出租人应当向承租人补偿剩余租赁期内的装修装饰物的残值。（2）、承租人存在过错的。因承租人违约导致合同被解除，承租人应自行承担在剩余租赁期间无法享受装修利益的后果，出租人无须向其补偿剩余租赁期内的装修装饰物的残值。当然，若出租人认为承租人为租赁房屋添附的装修装饰物仍有利用价值，且同意利用的，应当在利用范围内给予承租人适当的补偿。（3）、双方均有过错的。合同的解除因双方的违约行为造成的，剩余租赁期内装修装饰物的残值应由双方按各自的过错程度分别承担。（4）、双方均无过错的。合同因不可归责于双方的原因而解除，剩余租赁期内装修装饰物的残值由双方按照公平原则根据剩余租赁期间的长短或出租人是否可以利用等因素进行分担。若法律对由于不可归责于双方的原因致使租赁合同解除应如何分担装修装饰物残值另有规定的，则依具体规定进行处理，例如租赁房屋被国家征收或被拆迁时，承租人的装修装饰残值则依相关的法律规定进行处理。