【法律分析】

承租人未经出租人同意对租赁房屋进行改建构成违约，出租人可以请求承租人恢复原状或承担违约责任或解除合同。出租人能否行使解除权视乎承租人的改建行为是否给租赁房屋造成损失，例如承租人增设空调，未给房屋造成损害的，出租人请求其恢复原状即可，但如果承租人的改建行为损害房屋的安全和正常使用，例如变动房屋建筑主体和承重结构，侵害房屋所有权人与相邻业主的合法权益的，出租人则可据此解除合同并主张赔偿相关损失。另外，为避免承租人的改建行为给相邻业主造成损害，出租人应当履行监督承租人合理使用租赁房屋，及时制止承租人所做的各种违法行为的法定义务，否则，给相邻业主造成损害的，出租人须与承租人对受损害的相邻业主承担连带侵权责任。

本案中，娱乐公司擅自拆除承重墙的行为严重损害租赁房屋所有权人集团公司及相邻业主的合法权益，已构成根本违约及侵权，集团公司有权请求解除租赁合同，并可请求娱乐公司赔偿由此造成的损失。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百一十九条　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十三条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十九条  承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：

（一）利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；

（二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；

（三）擅自将房屋转租第三人的；

（四）超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。

因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。

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28.【问题提示】

租赁房屋的物业管理费应由谁缴纳？  

【案情介绍】

2008年1月3日，深圳市某物业有限公司（下称物业公司）将其所有的一栋商业大厦出租给深圳市某发展集团公司（下称发展公司）使用，双方签订房屋租赁合同约定租期十年，并约定由发展公司向该大厦的物业服务公司支付物业管理费60000元/月。一年后，物业公司收到物业服务公司的催款函，称其已欠缴长达11个月的物业费。物业公司复函称该大厦已出租给发展公司使用，且在租赁合同中约定物业费由发展公司支付，物业服务公司应向发展公司追讨所欠物业费。物业公司同时也向发展公司去函，向其言明物业服务公司催缴物业费的情况，并要求其5日内补交所欠物业费。两个月后，物业公司收到法院送达的传票，方知发展公司并未补交物业费，物业服务公司遂将其与发展公司诉至法院，请求两者对所欠物业费承担连带责任。在法院庭审中，物业公司以在租赁合同中约定由发展公司支付物业费为由抗辩物业服务公司无权向其主张物业费。物业公司的抗辩是否依法有据呢？租赁房屋的物业管理费用应由谁缴纳？