2月24日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，主要涉及金融支持等17条内容。

  多位业内人士表示，本次《意见》对保障性和市场化租赁住房全覆盖，内容涉及金融工具全、力度大，在政策端持续强调以租赁住房解决新市民、青年人居住需求的背景下，打出一套“多元化、多层次、多角度”的金融组合拳，将大大加速住房租赁公募REITs的试点落地，推动住房租赁行业高质量发展。

  金融支持范围扩大至市场化长租房，“微利运营”的住房租赁企业将减负

  在加强对保租房建设运营的金融支持方面，早在2022年2月，银保监会和住建部就曾发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，而本次《意见》进一步将金融支持的范围扩大至市场化长租房。

  在加强住房租赁信贷产品和服务模式创新方面，《意见》提到，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，期限一般3年，最长不超过5年。鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。

  中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，本次《意见》在总结相关金融机构实践经验的基础上，给出了较为明确的引导和规范。同时，对自持物业的住房租赁企业支持力度较大。

  ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然也认为，《意见》首次提出允许机构类住房租赁企业发放最长达30年的租赁住房团体购房贷款——“创新团体批量购买的租赁住房信贷产品”。这一创新信贷产品将租赁住房的机构类供给方和企业类型的租赁住房需求方进行了有机联结，可以说是住房租赁行业“中国模式”的创举。

  在支持发放住房租赁经营性贷款方面，《意见》显示，住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

  赵然表示，《意见》明确了对于住房租赁企业在运营环节的扶持，分别提出对于重资产模式的住房租赁企业，以及中资产和轻资产模式的住房租赁企业给予不同年限和额度的经营性贷款。在减免了房地产税、增值税的基础上，进一步为“微利运营”的住房租赁企业减负。

  首次提出住房租赁担保债券，引导社会资金投资住房租赁领域

  在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，《意见》提到，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券（Cover Bond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

  此外，《意见》提出的住房租赁担保债券（Covered Bond）用于住房租赁，也是行业首次。对此，赵然表示，担保债券对于投资人具有优先权属性，同时对于入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，既保护了投资者，也对行业的高品质发展起到了激励与约束并重的作用。《征求意见稿》进一步拓宽了住房租赁企业债券融资渠道，鼓励各类租赁住房专项债券的发行。

  值得注意的是，《意见》指出，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。此外，划定了雄安新区、海南、深圳及人口净流入的大城市为REITs试点区域，明确为利用集体建设用地的长期租赁住房企业提供资金支持。

  赵然表示，这对于集体建设用地建设的租赁住房项目来说是重大政策利好，特别是对于拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等地，将加快住房租赁市场发展步伐。

  易居研究院研究总监严跃进表示，本次《意见》最核心的要点是，要建立健全住房租赁金融支持体系。政策明确了金融机构、金融产品、金融管理方面的工作，比如在金融机构方面，明确了商业性金融、政策性金融、开发性金融的功能定位。而在金融管理方面，明确要建立住房租赁金融监测评估体系。同时，政策明确了“两分法”的金融支持体系，即信贷市场和资本市场配置优化的导向。其中，信贷工具侧重于开发建设、流动性和日常运营需求；资本市场侧重于投资长期融资工具。

  徐跃进还表示，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。近年来，中央和地方围绕住房租赁市场的发展出台了一系列支持性政策。本次《意见》的发布，将有利于加强和改善针对住房租赁市场的金融支持与服务，促进住房租赁市场快速发展。