地产经济学家邓浩志指出，深圳市消委会提到的房东财产受损风险、租客居无保障风险、金融风险和社会风险这4方面问题不仅仅存在于长租公寓市场之中，在整个租房市场里其实都有同样的问题。认为比起监管空白，长租公寓“缺钱”问题更加突出。正如深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉分析，长租公寓的前期运营阶段投入巨大，“要想止损或减损的话，必须尽快找到盈利模式，实现盈利的前提只有规模化”。据悉，万科旗下的长租公寓“泊寓”，租金收益率在2%左右，除去税费仅剩1.5%的收益。

宋丁也认为，房租分期贷的出现也反映了长租公寓融资难、“缺钱”的状态，是原始产品的资金需要，在国家政策没有管制到位的情况下，租客被“套路贷”的情况甚至有可能会弥漫开来。

邓浩志看来，国内在长租公寓资产证券化这一步，只是浅尝辄止，并没有完全展开，在行业重资产、重资金的模式，及低收入、低盈利、低利润之间的矛盾无法回避的情况下，长租公寓盈利模式不清晰，遇到资金困难是毋庸置疑的，“靠收租，看不到盈利前景。”

可见，在租金收益率低的情况下，长租公寓的生意并不好做。宋丁表示，发展租赁市场要像国外那样实现长租公寓资产证券化，实现轻资产运营模式，才有可能打破僵局。而目前国内长租公寓的证券化产品跟国外还是有不小的差距，还在探索阶段。

未来影响

对稳定中间人群需求有帮助

总体市场规模不会太大

资深地产评论人朱罗纪介绍，国家力推租赁住房、租购并举是在2016年，但实际上，长租公寓的发展是在国策之前，也就是说，它是市场自发运动，基于市场未被满足的需求而兴起，非响应国家号召才兴起。房租这些年来其实一直在上涨，这个背后反映出来的是供需矛盾，这是解释一切的根本逻辑。

他并不担心自如、蛋壳恶意囤房单线条推动租金上涨。“长租公寓介乎商品房租赁和民房租赁之间，做的是需求分层的生意。这个行业是有天花板的，在未来大城市里的整个房屋租赁市场中，它所对应的规模不会很大，最大的企业将来估计也不过是百万间的体量，放在北京、深圳，就算被一家垄断，也不过是10%的份额。”朱罗纪说，它对整体房租的影响，尤其是对底层人群的生活影响，现在不能一边倒地拍死。它的目的，是用来稳定一部分中间人群对于租房的粘性的，进而通过“租购同权”缓和他们对房屋购买的需求。

但他也指出，资本也是有成本，也是要回报的，如果长租公寓只想着烧钱，烧得越狠，死得就越快。用超过市价3成的价格拿房源，得看最终转不转嫁得了这个成本。