写字楼市场

供应密集引竞争，金融业需求活跃

2016年全年，深圳优质写字楼市场的新增供应共计130万平方米，超过2015年110万创历史新高。其中，有约67万平方米甲级写字楼新增供应，为2008年以来的供应高峰。

聚焦行业，金融、科技与专业服务为深圳写字楼市场的主导需求，其中金融居首位，占比35%以上，受政策对金融业管制影响，其需求相比2015年约40%的比例有所下降。科技作为深圳的主导产业，扩张需求强劲，成为深圳写字楼去化的重要动力。

展望2017年，深圳预计将有超过90万平方米的优质写字楼供应入市，其中甲级写字楼超过80万平方米，过半集中在福田中心区。未来2018-2019年每年依然将有大量新增供应入市，市场处于供应高峰。

需求方面，金融行业作为占比最大的需求来源，受国家政策的影响，需求不会大幅增长。因此，新增供应的累积效应以及市场去化的放缓，未来将推升整体市场的空置率，租金的下行压力将变大。

CBRE华南区顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事简家宏表示：“未来3年，深圳写字楼市场每年均有大量新增供应入市，而需求预计不会出现大幅度的增长，这将导致项目间竞争加剧，使未来租金增长承压。应对这样的市场情况，业主需要提供更灵活的租赁条款，提前启动预租赁等措施，以提升项目的竞争力。”

零售市场

多元化体验型业态扩张抢眼

新晋品牌受青睐

2016年共有七个项目共计48.7万平方米新增供应入市，分布在梅林、后海、宝安和龙岗等非核心区域。

体验型业态扩张迅速，且呈立体多样化的趋势，如牙科、VR体验店和壁球馆均有在购物中心新开。餐饮在体验型业态中居首位，且出现了餐饮业态内部的品牌升级调整。

随着新项目不断入市，新晋品牌成为业主实现竞争差异化的重要选择，2016年共有19家国际品牌首入深圳，如韩国新潮文化体验店Line Friends和快时尚品牌Superdry在海岸城开出了首店，Roger&Gallet也开出华南首家。另外，作为吸引年轻新贵以及实现竞争差异化的利器，轻奢品牌亦可见扩张。

2017年预计将有超过90万平方米新增供应入市，为历史供应高峰，得益于预招商情况良好，预计整体市场空置率变化不大。在大量新增供应入市的压力下，某些竞争较为激烈的区域的个别项目将会小幅降低租金以吸引租户，从而造成整体市场平均租金的小幅波动。租户方面，体验型业态、科技体验店与快时尚品牌均将在2017年保持扩张，特别是体验型业态中的餐饮品牌依然将成为扩张的主力，因其能有效地聚集和吸引人流，为业主所青睐。