今年8月28日，深圳市人大内司委废止了《深圳经济特区房屋租赁条例》，该《条例》废止以后，对我市房屋租赁行业经营带来了很大影响，尤其是租赁合同取消备案制，因为深圳是改革开放后从无到有、从农村到城市化的特殊城市，由于历史原因，大量存在“先农村后城市”、“先建设后规划”的历史遗留问题，其中村集体和原村民自建房就是最大的历史遗留矛盾。基于此，深圳早在1992年刚刚取得特区立法权时就颁布实施了《租赁条例》，允许产权手续不齐全的村集体和村民自建房进入房屋租赁市场，以“杀出一条血路”的勇气主动担当起“禁区也能改革”的法律责任。              

现在贸然废止了该《条例》，许多房屋不能出租，且出租屋业主和出租企业去办理房屋租赁业务遇到了各种问题,市场反映很大。租赁行业协会作为行业代言人，深入各区和街道相关管理部门和房屋租赁企业进行广泛深入的调研，广泛收集整理归纳相关意见建议，并联系一些有市场影响的租赁中介和相关市场研究机构进行深度分析，邀请业内法律专家、政府行政主管单位业务权威人士对现实问题和相关法律法规进行了深度的研究，以全力维护行业稳定为宗旨，形成报告，并通过《深圳房屋租赁信息网》公开发布，旨在引导广大租赁企业和业主有效把握市场，同时，也更好的发挥房屋租赁在经济社会发展中的作用，更好的助力经济增长方式的转变和产业结构的升级，为管理部门提供决策参考。

问题一、条例废止后，租赁单位应当依据何种法律订立合同？

《条例》是深圳市人大行使特别立法权制定的特区法规，在深圳经济特区范围内优先适用。但条例废止后，现行可调整房屋租赁关系法律、规章、司法解释为《合同法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《城市房地产管理法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《商品房屋租赁管理办法》。其中《合同法》作为我国法律体系的基本法，位阶效力高于其它法律。租赁合同作为合同法列举的15种有名合同之一，合同法纲领性的规定了租赁双方的权利和义务，具有权威的指导作用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与合同法租赁关系的调整对象保持了高度一致，对租赁合同的权利义务做了更加明确的细化，以此来指导审判实务。最高人民法院在答记者问过程中，明确表示在审判实践中，对于“城中村”产生的房屋租赁合同纠纷案件原则上适用本解释，这一司法意见也很符合深圳多数无房产证租赁单位的现状。且租赁合同双方当事人一旦发生租赁纠纷，协商不成，势必要通过人民法院诉讼解决纠纷。所以，参照《合同法》及最高院司法解释订立租赁合同，必然为租赁单位在法律依据上赢得先机。至于《城市房地产管理法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《商品房屋租赁管理办法》，法律位阶不及《合同法》，审判实务中引用依据不及最高院司法解释，在实际应用中参考价值不大。

问题二、无房屋产权证物业在实际经营中面临的风险及对策。

《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这说明合同法在合同无效后的损失赔偿以过错为归责原则。无房屋产权证物业在出租过错中面临的最大风险就是基于合同无效而产生的返还财产请求权。基于此，就要求无产权证物业在出租过错中应当尽量减少自己的过错责任。最有效的方法即应当在缔约阶段明确告知合同相对人房屋产权情况，在合同文本中明确告知合同相对人房屋产权情况，让相对人以此做出是否承租的承诺，以减少自己的过错责任，以期在后续问题的处理中占得先机。另外，合同无效后装饰、装修的处理问题因涉及数额大，双方认知不一致等往往比较棘手，最高院在房屋租赁合同纠纷司法解释第九条中明确规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”为了减少自己在合同无效后的损失，一定要在订立合同过程中明确告知物业产权情况，尽到民事法律关系中诚实信用的义务，以减轻过错。至于出租人不同意装饰装修而产生的费用，应当由承租人自行承担，出租人对此无法律风险。

此外，房屋租赁合同无效后，虽然不能收取房屋租金，但是在审判实务中，人民法院往往支持“参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费“，虽然法律概念不同，但即使合同无效，出租人一样得到了出租利益，达到了出租房屋应有的目的。

问题三、深圳现阶段无产权证的房屋是否可以出租？是否会受到处罚？

虽然无产权证房屋出租后因纠纷案件可能会导致合同无效，但法律、法规并未明确规定无产权证的房屋不得出租。即使合同无效，出租人仍然可以取得与租金基本相同的房屋使用费，经济利益并未受到损害。只是为了避免因合同产生的其他纠纷，减轻自己的过错责任，需要在缔约过程中尽到高度的注意义务及诚实信用。至于处罚，《城市房地产管理法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《商品房屋租赁管理办法》有规定了房屋登记备案制度，但是仅仅《商品房屋租赁管理办法》第二十三条规定了不登记备案处以一千元以上一万元以下罚款。该办法规定的处罚数额较低，且为部门规章，法律位阶较低，深圳市并没有部门执行此规定。同时，该办法法定的处罚机关为县级以上人民政府建设（房地产）主管机关，深圳市现阶段房屋登记机关仍为深圳市各级出租屋综管部门，登记备案的管理职责并未转移至建设（房地产）主管机关，其也不能依据《商品房屋租赁管理办法》行使处罚权。在市人大未出台新的规定前，暂无处罚风险。

问题四、租户是否可以以不能办理租赁凭证为由要求认定合同无效？

现阶段，深圳多个权能机关以房屋租赁合同备案作为行政审批的前置条件，使众多租户以无房屋产权证无法办理合同登记备案，致使无法经营为由认定房屋租赁合同无效。最高院房屋租赁合同司法解释第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”由此可以看出，未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续并不是认定房屋租赁合同无效的法定要件，除非当事人双方已在合同中明确约定，才可据此解除合同。

至于多个权能机关以房屋租赁合同备案作为行政审批的前置条件的问题，因为据以备案的法律已经被深圳市人大废止，并且人大和市办分别在8月31日和9月16日的深圳特区报上发布了公告进行广而告之，目前主要的依据还是人大和市办的相关公告，同时注意相关部门的公告。这些都是暂时的现象，将随着各部门的调整，会有后续的替代方案。

问题五、什么样的证明文件可以证明物业的归属？

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。但鉴于深圳经济特区的特殊情况，尤其是原特区关外，有80%左右都没有房屋权属证书。如何证明出租的物业归自己所有？保守认为，仍以原办理合同备案所提交的证明为准。效力较高的住建部门出具的建设工程规划许可证、建设工程规划用地许可证及房建工程竣工验收回执，效力较低的有社区出具的自建房使用证明、临时场地使用证明、政府报建审批表等虽然并非国家法定权属证书，但可以此确定出租方对出租房屋享有的使用、收益权。

问题六、条例废止后，强制登记变为自愿登记，手续是否更加繁琐，不登记是否会受处罚？

强制登记变为自愿登记后，预计手续会更加繁琐。强制登记主管机关只做备案、登记，仅仅对形式上进行审查，政府履行了社会管理职能。变更为自愿登记后，政府的职能由社会管理转变会提供社会服务，自愿登记可以笼统归纳为公证服务，该服务结果对第三人有权威的效力，登记机关将承担更高的法律风险，故对手续的提交、审查预计将会采取更为严格的措施。至于不登记是否会受到处罚，根据举重以明轻的法律原则，无产权证的尚且不会受到处罚，有产权证的自然不会受到处罚。

附件：相关专家意见汇总

一、无产权证物业在出租过租中将面临哪些风险？需如何防范？

专家意见：面临合同无效的风险，防范主要的方法我认为是事先告知对方。但哪些材料可作产权证明用，应以国土房地产管理部门意见为准，应就此进行咨询。

二、关于租赁凭证问题，无法备案则没有租赁凭证，而目前租赁凭证大约有九大职能，许多承租方只能纷纷退租，还引发了许多纠纷，如何处理既妥当又可打擦边球？

专家意见：租赁凭证办理与否不能作为合同解除之条件，除非合同就此有明确约定。目前租赁凭证为多个职能部门的办事依据，这只是暂时现象，会有后续替代方法，目前的工作是要依人大和市办的公告，还有市人力局、市教育局的公告，向相关部门说明情况。

三、关于无产权房不备案的问题，国家、省、部制订的上位法及相关规章为目前市里业务部门行政依据，而此等法律法规不允许此类物业出租，但深圳因历史遗留问题此类物业占很大比例，以何依据出租？如何打擦边球？这类物业出租会受何种处罚？有何处罚依据？

专家意见：目前主要上位法有三：《城市房地产管理法》2007改、《广东省城镇房屋租赁条例》2010改、《商品房屋租赁管理办法》2010，《城市房屋租赁管理办法》已废止。“无产权房不备案”并无条文明确规定，具本可进条文。三上位法中，仅《商品房屋租赁管理办法》有不登记处罚规定，其为部门规章，效力等级低，且目前本市无部门执行此规定，目前无处罚风险。处罚一事，要看本市是否出台其他新规定。

四、许多企业的大宗物业出租正处于装修阶段，遇到条例废止，出租方提供不了先前的承诺，承租方停租索赔有无法律保障，业主如何维护自身的合法权益？

专家意见：租赁凭证办理与否不能作为合同解除之条件，除非合同就此有明确约定。

五、条例废止，从先前的强制登记备案变为自愿原则，但去相关租赁管理部门登记备案则要求提供相关资料太繁琐繁杂，既然是自愿原则，合同签订是双方当事人的行为，能否不去登记备案而不受处罚，有何良策支招？

专家意见：登记为自愿并不意味着要求为严，基于自愿办理的事项，应当严格。处罚问题见三，实在不放心，可以去申请，办不了要求管理部门出具不登记或不受理通知，以此为申辩理由。