37.【问题提示】

出租人不履行维修租赁房屋义务，承租人应如何主张权利？

【案情介绍】

周某将一间位于深圳市宝安区的房屋出租给李某使用，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定租期一年，租金1500元/月，每月5日前支付，每逾期一天收取0.5的滞纳金。某天，李某发现房屋外墙渗水，便要求周某维修。周某则称，当初之所以以1500元/月的低价出租，主要是考虑到房屋陈旧，现在房屋出现渗水问题应由李某自行解决。时隔20天，李某见周某仍不解决外墙渗水问题，便自费进行维修。房屋修好后，李某要求周某降低租金并支付垫付的维修费。周某不从，遂产生纠纷。

【法律分析】

根据《合同法》规定，除非租赁合同当事人之间有特别约定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。如果出租人拒绝维修或因为其他原因不能在合理的期限内对租赁物进行维修的，承租人可通过以下途径主张权利：

1、承租人可自行对租赁房屋进行维修。《深圳经济特区房屋租赁条例》（下称《条例》）规定，出租人经承租人书面通知仍不修缮房屋的，承租人可报请区主管机关即时进行核查，经同意后可自行修缮。由于维修租赁房屋是出租人的义务，在出租人未履行该义务，而承租人代为履行时，由此支出的费用由出租人负担。承租人已经垫付的，有权要求出租人偿还或者从租金中抵销。2、承租人有权拒绝交付部分租金或要求延长租期，并可解除租赁合同。

本案中，周某应当在被告知租赁房屋外墙渗水的情况后及时履行维修义务，以免影响李某正常生活。周某无正当理由不履行维修义务的，李某可以自行维修，由此垫付的维修费用由周某偿还或从租金中抵销。因维修租赁房屋影响李某正常使用房屋的，李某还可以拒付部分租金或要求延长租期。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第三十条 出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。

第三十九条 租赁期间，因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的，承租人应采取有效措施防止缺陷扩大，并立即书面通知出租人，同时报区主管机关备案。

出租人经承租人书面通知仍不修缮房屋的，承租人可报请区主管机关即时进行核查，经同意后可自行修缮，由此发生的费用，由出租人支付。

出租人与承租人对本条第一款所称缺陷发生争议时，可请求有关部门鉴定。

#p#分页符#e#

38.【问题提示】

承租人致使租赁房屋受损，出租人应如何主张权利？

【案情介绍】

刘某与肖某签订《房屋租赁合同》，约定刘某将其所有的一栋房屋的首层出租给肖某居住。不久后，离该房屋不远处有一家外语培训机构开业，来学习的人日渐增多，肖某见有商机可挖，便将厨房的隔断墙拆除，把房间与厨房合并起来摆放货架，做起小卖部生意。刘某得知之后要求解除合同并要求赔偿损失，肖某则以每月都按时交租为由，不同意解除合同。双方协商不成，遂产生纠纷。

【法律分析】

承租人没有按约定方法使用租赁房屋致使房屋受到损失的，出租人可依以下方式向承租人主张权利：（1）解除合同。承租人未依约定方法使用租赁房屋，致使房屋受损，是违约行为，出租人可以行使法定解除权，解除租赁合同。（2）请求承租人赔偿损失。该损失应当限于因承租人使用不当给租赁房屋造成的损失。这种损失不属于合理的损耗，是由于承租人的违约或侵权行为造成的，因此，承租人应当付出代价，承担损害赔偿责任。以上两种主张权利的方式，出租人可合并使用，即无论出租人是否解除合同，都可以要求承租人赔偿损失，或者，出租人可在解除合同的同时要求承租人赔偿损失。

本案中，肖某未按约定的方法使用房屋并致房屋受损的行为是违约及侵权行为，刘某有权要求其赔偿损失或解除合同或同时要求解除合同与赔偿损失。如果刘某还愿意继续履行租赁合同，并且肖某能及时采取措施予以恢复原状，则可不解除合同，但已经造成的损失，肖某仍须赔偿。此外，肖某未经批准擅自破墙开店，还涉及到违反城市规划、工商管理等方面的违法问题，相关主管部门有权依法查处。

【法律依据】

《合同法》第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

#p#分页符#e#

39.【问题提示】

次承租人致房屋受损，出租人应如何主张权利？

【案情介绍】

郝某经出租人罗某同意将其承租的房屋转租给欧某使用，约定租期自2007年4月8日起至2008年4月7日止。一年后，租赁期限届满，罗某上门收房，经检查发现其为该房屋配置的空调和冰箱明显遭人为损坏，均已无法正常使用，于是要求欧某赔偿。欧某称自己是次承租人，责任应当由转租人郝某承担，郝某则认为自己已将房屋转租给欧某，且实际损坏空调与冰箱的人是欧某，拒绝赔偿，遂产生纠纷。

【法律分析】

在转租的情况下，承租人仍是原租赁合同的当事人，仍负有返还租赁房屋的义务。次承租人的行为造成租赁房屋或屋内财物受损的，承租人仍须对出租人负责，次承租人也须对出租人负责，即次承租人对租赁房屋造成损害的，承租人与次承租人对出租人承担连带责任。当然，承租人向出租人承担赔偿责任后，可依转租合同的相对性向造成损害后果的次承租人追偿。

本案中，郝某与欧某的抗辩理由都不成立，罗某既可依合同的相对性向郝某要求赔偿违约责任；也可依物上请求权向欧某要求侵权损害赔偿，或者，同时请求郝某与欧某承担连带赔偿责任。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

2、《城市房屋租赁管理办法》

第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第四十九条 转租的租赁合同生效后，转租人享有并承担第四章规定的出租人相应的权利和义务，并应继续履行原租赁合同约定的义务；受转租人享有并承担第五章规定的承租人相应的权利和义务。但本条例另有规定或者合同另有约定的除外。

转租人与受转租人对原出租人负连带责任。

#p#分页符#e#

40.【问题提示】

租赁房屋意外毁损，影响承租人正常使用，承租人应如何主张权利？

【案情介绍】

叶某与谭某于2007年7月2日签订《房屋租赁合同》，合同约定叶某将位于深圳市宝安区某街道的一栋楼房的首层出租给谭某居住，租金2000元/月，租期自2007年7月7日起至2008年7月6日止。2007年9月份，突然遭遇台风，谭某赶忙用木板阻挡，但由于楼房地处低洼，仍有大量雨水浸入房间。后来屋内的墙皮脱落，严重影响谭某正常居住，谭某便找到叶某要求减租，否则就解除合同。可叶某不但不同意，还责怪谭某没有做好防范措施，致使雨水进入房间破坏了墙皮。双方互不让步，遂产生纠纷。

【法律分析】

《合同法》第231条规定在承租人已尽善良管理人义务的情况下，由于其他原因，造成租赁物毁损、灭失的，承租人可要求出租人相应地减少租金或请求解除合同。依据该规定，因不可抗力、意外事件及出租人不履行维修义务的原因造成租赁物毁损、灭失的，承租人可以要求出租人减少租金或不支付租金；若房屋的毁损致使不能实现租赁合同的目的，承租人可以解除合同。减少租金一般适用于租赁房屋部分毁损，但还能够正常使用的情况；而不支付租金一般适用于租赁房屋虽然部分毁损，但已失去其效用或者租赁房屋全部毁损、灭失导致承租人不能正常使用该租赁房屋的情况；至于解除合同，承租人在这种情况之下享有的解除权是法定解除权，只有在房屋受损导致不能实现合同目的的情况下方适用。

本案中，谭某能否因为雨水冲击致使墙皮脱落而要求叶某减租或解除合同，关键在于导致墙皮脱落的这个事实是否可归责于谭某，如果不可归责于谭某，那么该毁损责任由出租人叶某承担，而谭某则可依据具体情况选择要求叶某减租或解除合同。首先，刮台风下暴雨以致大量雨水进入谭某承租的房屋，致使屋内的墙皮脱落，显然，这种损坏是承租人难以克服的，属于不可抗力。不可抗力是免责事由，谭某在已尽善良管理人义务的情况下，无须为此承担责任。其次，租赁的房屋由于墙皮脱落，严重影响了谭某的正常居住，谭某可以据此要求叶某减少租金或不支付租金。如果该租赁房屋受损严重，以致谭某无法依照租赁合同使用该房屋，谭某可要求解除合同。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。