37.【问题提示】

出租人不履行维修租赁房屋义务，承租人应如何主张权利？

【案情介绍】

周某将一间位于深圳市宝安区的房屋出租给李某使用，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定租期一年，租金1500元/月，每月5日前支付，每逾期一天收取0.5的滞纳金。某天，李某发现房屋外墙渗水，便要求周某维修。周某则称，当初之所以以1500元/月的低价出租，主要是考虑到房屋陈旧，现在房屋出现渗水问题应由李某自行解决。时隔20天，李某见周某仍不解决外墙渗水问题，便自费进行维修。房屋修好后，李某要求周某降低租金并支付垫付的维修费。周某不从，遂产生纠纷。

【法律分析】

根据《合同法》规定，除非租赁合同当事人之间有特别约定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。如果出租人拒绝维修或因为其他原因不能在合理的期限内对租赁物进行维修的，承租人可通过以下途径主张权利：

1、承租人可自行对租赁房屋进行维修。《深圳经济特区房屋租赁条例》（下称《条例》）规定，出租人经承租人书面通知仍不修缮房屋的，承租人可报请区主管机关即时进行核查，经同意后可自行修缮。由于维修租赁房屋是出租人的义务，在出租人未履行该义务，而承租人代为履行时，由此支出的费用由出租人负担。承租人已经垫付的，有权要求出租人偿还或者从租金中抵销。2、承租人有权拒绝交付部分租金或要求延长租期，并可解除租赁合同。

本案中，周某应当在被告知租赁房屋外墙渗水的情况后及时履行维修义务，以免影响李某正常生活。周某无正当理由不履行维修义务的，李某可以自行维修，由此垫付的维修费用由周某偿还或从租金中抵销。因维修租赁房屋影响李某正常使用房屋的，李某还可以拒付部分租金或要求延长租期。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第三十条 出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。

第三十九条 租赁期间，因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的，承租人应采取有效措施防止缺陷扩大，并立即书面通知出租人，同时报区主管机关备案。

出租人经承租人书面通知仍不修缮房屋的，承租人可报请区主管机关即时进行核查，经同意后可自行修缮，由此发生的费用，由出租人支付。