33.【问题提示】  

  出租人将租赁房屋转让给其近亲属，承租人可否主张优先购买权？  

  【案情介绍】  

  2005年李某到深圳工作，通过朋友介绍，承租王某的一套两居室。双方签订房屋租赁合同约定租期四年，租金2500元/月。三年后，李某听说王某想把此房出售，考虑到自己长期在此居住，已熟悉并喜欢上这里的环境，便打算向王某购买该房屋。可当李某向王某提及买房一事时，王某表示该房已卖给自己的姐姐。后来李某了解到，原来王某卖给其姐姐的房屋转让价格比市场价格低。李某认为法律规定承租人在同等条件下享有优先购买权，除非自己不愿购买，否则王某不应把房子卖给别人，于是找王某商谈。王某解释说，转让给其姐姐的房屋价格之所以低于市场价格是因为两者是姐弟关系，同时表明，若受让人不是自己的亲属，则不愿意出售该房屋。李某对王某的解释虽表理解，但还是觉得王某应该将房屋转让给自己。李某在王某将租赁房屋转让给其姐姐的情况下主张优先购买权，是否有法律依据？出租人将租赁房屋转让给其近亲属，承租人可否主张优先购买权？  

  【法律分析】  

  与其他房屋受让人具备同等条件是承租人行使房屋优先购买权的重要前提。所谓同等条件，不单指交易价格，也包括其他交易条件的等同，例如买房人的支付能力、购房款的支付方式、支付期限、购买数量及买卖双方的人身关系等等。考虑到出租人将租赁房屋转让给近亲属时，会有自身的利益或情感因素掺杂其中，这种带有浓厚的身份属性的买卖，有别于符合市场价值规律的商品交易，因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，承租人主张优先购买房屋，人民法院不予支持。换言之，出租人将租赁房屋转让给近亲属的，与出租人不存在特殊人身关系的承租人因不具备同等的条件而不能主张优先购买权。  

  本案中，出租人王某在租赁期限内转让租赁房屋，李某作为承租人，在同等条件下享有优先购买权。但由于王某将该房屋转让给与其存在特殊人身关系的姐姐，而李某并不具备该条件，因此，李某无权主张优先购买权。  

  【法律依据】  

  1、《合同法》  

  第二百三十条 出租人出售租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。