33.【问题提示】  

  出租人将租赁房屋转让给其近亲属，承租人可否主张优先购买权？  

  【案情介绍】  

  2005年李某到深圳工作，通过朋友介绍，承租王某的一套两居室。双方签订房屋租赁合同约定租期四年，租金2500元/月。三年后，李某听说王某想把此房出售，考虑到自己长期在此居住，已熟悉并喜欢上这里的环境，便打算向王某购买该房屋。可当李某向王某提及买房一事时，王某表示该房已卖给自己的姐姐。后来李某了解到，原来王某卖给其姐姐的房屋转让价格比市场价格低。李某认为法律规定承租人在同等条件下享有优先购买权，除非自己不愿购买，否则王某不应把房子卖给别人，于是找王某商谈。王某解释说，转让给其姐姐的房屋价格之所以低于市场价格是因为两者是姐弟关系，同时表明，若受让人不是自己的亲属，则不愿意出售该房屋。李某对王某的解释虽表理解，但还是觉得王某应该将房屋转让给自己。李某在王某将租赁房屋转让给其姐姐的情况下主张优先购买权，是否有法律依据？出租人将租赁房屋转让给其近亲属，承租人可否主张优先购买权？  

  【法律分析】  

  与其他房屋受让人具备同等条件是承租人行使房屋优先购买权的重要前提。所谓同等条件，不单指交易价格，也包括其他交易条件的等同，例如买房人的支付能力、购房款的支付方式、支付期限、购买数量及买卖双方的人身关系等等。考虑到出租人将租赁房屋转让给近亲属时，会有自身的利益或情感因素掺杂其中，这种带有浓厚的身份属性的买卖，有别于符合市场价值规律的商品交易，因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，承租人主张优先购买房屋，人民法院不予支持。换言之，出租人将租赁房屋转让给近亲属的，与出租人不存在特殊人身关系的承租人因不具备同等的条件而不能主张优先购买权。  

  本案中，出租人王某在租赁期限内转让租赁房屋，李某作为承租人，在同等条件下享有优先购买权。但由于王某将该房屋转让给与其存在特殊人身关系的姐姐，而李某并不具备该条件，因此，李某无权主张优先购买权。  

  【法律依据】  

  1、《合同法》  

  第二百三十条 出租人出售租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。  

  2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：  

  　 （一）房屋共有人行使优先购买权的；  

  　 （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；  

  　 （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；  

  　 （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。  

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  34.【问题提示】  

  出租人转让房屋时故意抬高房价，是否侵犯承租人的优先购买权？  

  【案情介绍】  

  深圳市某货运有限公司（下称货运公司）与深圳市某广告有限公司（下称广告公司）签订《房屋租赁合同》，约定货运公司将位于深圳市福田区某街道的商铺出租给广告公司经营使用，租期自2004年5月6日起至2007年5月5日止，租金22000元/月。租赁期间，双方常因广告公司未依期交付租金而闹矛盾。2007年1月份，深圳市某网络服务有限公司（下称网络公司）表示愿以500万元买下该商铺，货运公司欣然答应。货运公司遂发函通知广告公司，称现有企业欲以600万元的价格受让该商铺，广告公司认为该价格偏高，复函表示不购买。一个月后，货运公司将商铺的产权过户给网络公司，交易价格为500万元。广告公司得知后，认为货运公司故意侵犯其优先购买权，遂起诉至人民法院请求货运公司予以赔偿。  

  【法律分析】  

  承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁房屋时，在同等条件下优先购买该房屋的权利。其中，同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。这就要求出租人以诚实信用原则来保障承租人实现优先购买权。如果出租人故意提出承租人不能接受的条件，或者与第三人串通设定条件使承租人放弃行使优先购买权，然后以低于原条件的条件与第三人成交，则对承租人的优先购买权构成侵权；相应地，若出租人未与他人串通，而承租人主动表明不行使优先购买权的，承租人事后则无权再主张优先购买权。  

  在本案中，网络公司与货运公司协商的房屋价格是500万元，货运公司通知广告公司时故意抬高价格，谎称网络公司出价600万元，显然，其存在主观恶意。事实上，网络公司的报价对广告公司构成“同等条件”，即广告公司在500万元的价格条件下仍享有优先购买权。因此，货运公司在决定以500万元出卖该租赁房屋时，仍应通知广告公司在此同等条件下行使优先购买权。货运公司故意隐瞒真实交易价格的行为侵犯了广告公司的优先购买权，广告公司有权请求其予以相应的赔偿。  

  【法律依据】  

  1、《合同法》  

  第二百三十条 出租人出售租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。   

  2、《深圳经济特区房屋租赁条例》  

  第四十四条 出租人出售已出租房屋，须提前一个月书面通知承租人；在同等条件下，承租人有优先购买权。  

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  35.【问题提示】  

  租赁期限届满，承租人还能否主张房屋优先购买权？  

  【案情介绍】  

  深圳市某物流有限公司（下称物流公司）与深圳市某翻译有限公司（下称翻译公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定物流公司将位于深圳市罗湖区某街道的一栋房屋出租给翻译公司经营使用，租赁期从2005年5月23日起至2007年5月22日止。两年后租赁合同期限届满，物流公司委托房产中介公司以人民币850万至900万元的价格出售该房屋。翻译公司在办理退租手续的当天，听说此事，便向物流公司主张优先购买权。租赁期限已满，翻译公司的主张是否依法有据呢？
     【法律分析】  

  承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁房屋时，在同等条件下优先购买该房屋的权利，是对出租人处分出租房屋时的处分权的一种限制和约束。承租人行使优先购买权须具备下列条件：（1）在租赁合同的存续期间内；（2）在同等的条件下购买；（3）必须在一定期限内行使。可见，优先购买权依附于租赁事实，而享有期间依附于租赁期间，即优先购买权存续的时间条件以租赁期为准，若租赁期满，承租人的优先购买权也随之消灭。因而，房屋租赁期满后，原承租人失去承租人的主体资格，出租人出卖其曾出租过的房屋，不再受到原承租人优先购买权的限制，承租人不能以曾承租过该房为理由来主张优先购买权。  

  在本案中，翻译公司虽然曾经承租过物流公司的房屋，但双方的租赁期限已于2007年5月22日届满，而物流公司在租赁期限届满后才决定出卖房屋，因此，翻译公司已丧失对该房屋的优先购买权，其无权向物流公司主张优先购买权。  

  【法律依据】  

  《合同法》  

  第二百三十条 出租人出售租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。  

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  36.【问题提示】  

  租赁期间，出租人须否承担维修租赁房屋的义务？  

  【案情介绍】  

  徐某有一套位于深圳市南山区的住宅房屋，其于2007年8月1日与戴某签订《房屋租赁合同》，约定徐某将该房屋的顶层出租给戴某居住，租期两年，租金1600元/月。戴某入住后，发现房屋天花板漏水，且情况越来越严重，便通知徐某并要求其在一周之内进行维修。徐某认为交房时并不存在渗水现象，在戴某入住后才发生的问题应由戴某自己负责。戴某则认为，该房屋归徐某所有，当然应由徐某负责维修。戴某和徐某的主张是否于法有据？租赁期间，出租人须否承担维修房屋的义务？  

  【法律分析】  

  维修租赁房屋的义务是指在租赁房屋由于不可归责于承租人的原因出现不符合约定的使用状态时，出租人须对房屋进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用的法定义务。之所以将维修的义务加诸出租人是因为：首先，在绝大多数情况下出租人是租赁房屋的所有人，出租人要对自己的财产负责，对租赁房屋进行正常的养护和维修，维护的是出租人自身的利益；其次，出租人出租房屋是为了收取租金，而承租人付出租金是为了使用房屋，如果房屋不能正常使用，承租人订立合同的目的就不能实现，再要其支付租金显然不公平。总而言之，租赁房屋的维修义务主要由出租人承担，承租人只有在存在过错或另有约定的情况下才承担，例如承租人因使用不当造成房屋受损的，出租人有权请求承租人承担维修房屋的义务。  

  本案中，戴某承租的房屋由于不可归责于自己的原因出现天花板漏水问题，严重影响正常使用。徐某作为出租人，应当在知道情况之后及时对该房屋进行维修。如果有证据证明屋顶漏水是由于戴某使用不当造成的，维修责任则由戴某负责。  

  【法律依据】  

  1、《合同法》  

  第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。   

  2、《城市房屋租赁管理办法》  

  第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
     租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。  

  3、《深圳经济特区房屋租赁条例》  

  第三十条 出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。　  

  第四十条 承租人因使用不当，造成房屋损坏的，应负责修缮并支付由此发生的费用。