【法律分析】

在转租的情况下，承租人仍是原租赁合同的当事人，仍负有返还租赁房屋的义务。次承租人的行为造成租赁房屋或屋内财物受损的，承租人仍须对出租人负责，次承租人也须对出租人负责，即次承租人对租赁房屋造成损害的，承租人与次承租人对出租人承担连带责任。当然，承租人向出租人承担赔偿责任后，可依转租合同的相对性向造成损害后果的次承租人追偿。

本案中，郝某与欧某的抗辩理由都不成立，罗某既可依合同的相对性向郝某要求赔偿违约责任；也可依物上请求权向欧某要求侵权损害赔偿，或者，同时请求郝某与欧某承担连带赔偿责任。

【法律依据】

1、《合同法》

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

2、《城市房屋租赁管理办法》

第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第四十九条 转租的租赁合同生效后，转租人享有并承担第四章规定的出租人相应的权利和义务，并应继续履行原租赁合同约定的义务；受转租人享有并承担第五章规定的承租人相应的权利和义务。但本条例另有规定或者合同另有约定的除外。

转租人与受转租人对原出租人负连带责任。

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40.【问题提示】

租赁房屋意外毁损，影响承租人正常使用，承租人应如何主张权利？

【案情介绍】

叶某与谭某于2007年7月2日签订《房屋租赁合同》，合同约定叶某将位于深圳市宝安区某街道的一栋楼房的首层出租给谭某居住，租金2000元/月，租期自2007年7月7日起至2008年7月6日止。2007年9月份，突然遭遇台风，谭某赶忙用木板阻挡，但由于楼房地处低洼，仍有大量雨水浸入房间。后来屋内的墙皮脱落，严重影响谭某正常居住，谭某便找到叶某要求减租，否则就解除合同。可叶某不但不同意，还责怪谭某没有做好防范措施，致使雨水进入房间破坏了墙皮。双方互不让步，遂产生纠纷。

【法律分析】

《合同法》第231条规定在承租人已尽善良管理人义务的情况下，由于其他原因，造成租赁物毁损、灭失的，承租人可要求出租人相应地减少租金或请求解除合同。依据该规定，因不可抗力、意外事件及出租人不履行维修义务的原因造成租赁物毁损、灭失的，承租人可以要求出租人减少租金或不支付租金；若房屋的毁损致使不能实现租赁合同的目的，承租人可以解除合同。减少租金一般适用于租赁房屋部分毁损，但还能够正常使用的情况；而不支付租金一般适用于租赁房屋虽然部分毁损，但已失去其效用或者租赁房屋全部毁损、灭失导致承租人不能正常使用该租赁房屋的情况；至于解除合同，承租人在这种情况之下享有的解除权是法定解除权，只有在房屋受损导致不能实现合同目的的情况下方适用。