出租人与承租人对本条第一款所称缺陷发生争议时，可请求有关部门鉴定。

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38.【问题提示】

承租人致使租赁房屋受损，出租人应如何主张权利？

【案情介绍】

刘某与肖某签订《房屋租赁合同》，约定刘某将其所有的一栋房屋的首层出租给肖某居住。不久后，离该房屋不远处有一家外语培训机构开业，来学习的人日渐增多，肖某见有商机可挖，便将厨房的隔断墙拆除，把房间与厨房合并起来摆放货架，做起小卖部生意。刘某得知之后要求解除合同并要求赔偿损失，肖某则以每月都按时交租为由，不同意解除合同。双方协商不成，遂产生纠纷。

【法律分析】

承租人没有按约定方法使用租赁房屋致使房屋受到损失的，出租人可依以下方式向承租人主张权利：（1）解除合同。承租人未依约定方法使用租赁房屋，致使房屋受损，是违约行为，出租人可以行使法定解除权，解除租赁合同。（2）请求承租人赔偿损失。该损失应当限于因承租人使用不当给租赁房屋造成的损失。这种损失不属于合理的损耗，是由于承租人的违约或侵权行为造成的，因此，承租人应当付出代价，承担损害赔偿责任。以上两种主张权利的方式，出租人可合并使用，即无论出租人是否解除合同，都可以要求承租人赔偿损失，或者，出租人可在解除合同的同时要求承租人赔偿损失。

本案中，肖某未按约定的方法使用房屋并致房屋受损的行为是违约及侵权行为，刘某有权要求其赔偿损失或解除合同或同时要求解除合同与赔偿损失。如果刘某还愿意继续履行租赁合同，并且肖某能及时采取措施予以恢复原状，则可不解除合同，但已经造成的损失，肖某仍须赔偿。此外，肖某未经批准擅自破墙开店，还涉及到违反城市规划、工商管理等方面的违法问题，相关主管部门有权依法查处。

【法律依据】

《合同法》第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

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39.【问题提示】

次承租人致房屋受损，出租人应如何主张权利？

【案情介绍】

郝某经出租人罗某同意将其承租的房屋转租给欧某使用，约定租期自2007年4月8日起至2008年4月7日止。一年后，租赁期限届满，罗某上门收房，经检查发现其为该房屋配置的空调和冰箱明显遭人为损坏，均已无法正常使用，于是要求欧某赔偿。欧某称自己是次承租人，责任应当由转租人郝某承担，郝某则认为自己已将房屋转租给欧某，且实际损坏空调与冰箱的人是欧某，拒绝赔偿，遂产生纠纷。