29.【问题提示】  

  何为承租人的房屋优先购买权？  

  【案情介绍】

  李某因等钱急用，在网络上发布售房消息，将其所有并已出租给刘某使用的一套两居室公寓标价220万元出售，并称“带租约出售，可直接收租”。第二天，买家陈某联系李某称有意购房，不久后，双方协商一致签订了房屋转让协议。刘某得知要换房东后，要求以同样的价钱受让这套房屋，李某则以房子已经卖给他人为由予以拒绝。刘某不肯让步，称其享有房屋优先购买权，李某应该将房子卖给自己。“我自己的房子，想卖给谁就卖给谁”李某觉得刘某不可理喻，没再理会。谁知刘某不依不饶，向法院提起诉讼，与李某对簿公堂，请求法院判决李某与陈某的房屋转让协议无效，以支持其优先购买权。李某这才急了，后经咨询律师得知，出租人应在出卖房屋前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。何为承租人的房屋优先购买权？刘某主张以同样的价格优先受让租赁房屋是否依法有据？法院应否判决李某与陈某的买卖合同无效？

  【法律分析】

  《合同法》规定，出租人于租赁期间出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买该房屋的权利，此即承租人的房屋优先购买权。承租人行使房屋优先购买权以同等条件为前提，所谓同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。承租人行使优先购买权之前不影响出租人与其他人进行协商，但出租人出卖租赁房屋时必须及时通知承租人，承租人在接到出租人的通知后，应在合理期限内予以答复。另外，出租人违反法律规定侵犯承租人的优先购买权的，承租人有权请求法院支持其优先购买权，判决出租人承担相应的赔偿责任，但不能请求法院判决出租人与第三人签订的买卖合同无效。

  本案中，李某在租赁期间转让租赁房屋，刘某在与其他受让人具备同等条件的情况下，享有优先购买该租赁房屋的权利。但李某未履行通知义务，擅自将租赁房屋转让给他人，侵犯了刘某的优先购买权，因此，刘某有权请求李某给予相应的赔偿，但无权请求法院判决李某与陈某签订的买卖合同无效。

  【法律依据】

  1、《合同法》

  第二百三十条 出租人出售租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 

  2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

  3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

  第四十四条 出租人出售已出租房屋，须提前一个月书面通知承租人；在同等条件下，承租人有优先购买权。

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  30.【问题提示】  

  承租人为何不能以出租人侵害其优先购买权为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效？  

  【案情介绍】

  王某向赵某承租广州市某区一栋楼房的第一层经营店铺，双方在房屋租赁合同中约定租期从2007年6月8日起至2010年6月7日止。2009年2月，一陌生男子来到王某的店铺，称自己已经受让该房屋，王某以后向其交租即可。王某还了解到，该陌生男子姓雷，于2008年12月在房产中介公司的促成下与赵某签订买房协议，并已付清全部房款。王某认为赵某未将卖房之事告知，侵害了其房屋优先购买权，遂向法院提起诉讼，称赵某侵犯其作为承租人的优先购买权，请求确认赵某与雷某签订的房屋买卖合同无效。王某的请求能否获得法院支持？出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人是否有权请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效？

  【法律分析】

  优先购买权在我国法律中最初出现在1987年1月1日实施的最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）第118条，该条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”， 2008年12月24日，最高人民法院发布《关于废止2007年底以前发布的有关的司法解释（第七批）的决定》废止了该规定。2009年9月1日正式施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。可见，承租人因出租人违反法律规定侵害其优先购买权的救济方式不再是请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而只能是请求损害赔偿。不过，出租人若与第三人恶意串通签订房屋买卖合同损害承租人优先购买权，承租人仍可依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。

  本案中，赵某在未向王某履行通知义务的情况下将租赁房屋转让给雷某，其行为侵犯了王某的优先购买权，但并无证据证明赵某与雷某系恶意串通，故意损害王某的优先购买权，因此，根据上述法律规定，王某请求确认赵某与雷某签订的房屋买卖合同无效得不到法院支持，但是，王某可请求赵某承担赔偿责任。

  【法律依据】

  1、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》

  第一百一十八条  出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。（已废止）

  2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

  3、《中华人民共和国民法通则》

  第五十八条 下列民事行为无效：

  （一）无民事行为能力人实施的；

  （二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；

  （三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

  （四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

  （五）违反法律或者社会公共利益的；

  （六）经济合同违反国家指令性计划的；

  （七）以合法形式掩盖非法目的的。

  无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

  4、《合同法》

  第五十二条第（二）项　有下列情形之一的，合同无效：
 　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

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  31.【问题提示】  

  原共有权人与承租人的优先购买权发生竞合，出租人应如何依法作出选择？  

  【案情介绍】

  张某和刘某共同继承一幢三层房屋，双方达成分割协议，第一层归张某所有，第二层归刘某所有，第三层由两人共同所有。半年后，张某将第一层出租给王某，租期3 年，月租3500元。一年后，张某委托房产中介机构将其所有的第一层与第三层的共有份额一并标价350万元出售。共有人刘某获悉后向张某主张优先购买权，愿以350万元受让该房屋。承租人王某得知情况后也想购买，遂也向张某主张优先购买权。张某颇为困惑，两人都有优先购买权，依法应该将房屋卖给谁呢？承租人与原共有权人都主张优先购买权，出租人应如何依法作出选择？

  【法律分析】

  共有权人享有两个不同的优先购买权，其一是《民法通则》第七十八条与《物权法》第一百零一条规定的共有权人对其他共有人分割共有份额时对该分割份额享有的优先购买权；其二是《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第九十二条规定的在共有财产分割之后，原共有权人在其他原共有权人转让属于一个整体或者配套使用的原共有财产时对该原共有财产享有的优先购买权。承租人只有一个优先购买权，即《合同法》第二百三十条规定的承租人对出租人转让的租赁房屋享有的优先购买权。可见，在共有房屋分割时，共有权人转让共有份额的，其他共有权人享有优先购买权，承租人对此则无优先购买权；而在共有房屋已经进行分割，原共有权人将分割后的房屋转让时，承租人可以主张优先购买权，而其他原共有权人则无优先购买权。但是，若该转让部分与其他原共有权人分得的房屋属于一个整体或配套使用的，其他原共有人也可以主张优先购买权，此时原共有权人与承租人的优先购买权就发生竞合。

  一般认为，原共有权人的优先购买权基于物权产生，承租人的优先购买权基于债权产生，根据民法原理，物权有优先于债权的效力，因此，在原共有权人与承租人的优先购买权发生竞合时，前者优先于后者。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此予以明确规定，在房屋原共有权人行使优先购买权的情况下，承租人主张行使优先购买权的，法院不予支持。即在原共有权人与承租人都主张优先购买权的情况下，出租人应依法将房屋转让给原共有权人。

  本案中，张某与刘某分割共同继承的房屋后分别取得第一层和第二层房屋所有权，双方共同享有第三层房屋所有权。对于张某欲转让的第三层的共有份额，共有权人李某对该份额享有优先购买权，承租人王某对该份额不享有优先购买权；对于张某欲转让的第一层房屋，由于该层房屋与刘某所有的第二层及共有的第三层房屋属于一个整体，故刘某对该层房屋享有优先购买权，而王某作为该层的承租人，也对该层享有优先购买权。但根据上述法律规定，原共有权人的优先购买权优于承租人的优先购买权，因此，张某应当依法将房屋转让给原共有权人刘某。

  【法律依据】

  1、《民法通则》

  第七十八条第三款 按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

  2、《物权法》

  第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

  3、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》

  第九十二条 共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

  4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

  （一）房屋共有人行使优先购买权的；

  （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

  （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

  （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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  32.【问题提示】  

  出租人转让租赁房屋，应于何时通知承租人行使优先购买权？  

  【案情介绍】

  魏某与付某签订《房屋租赁合同》，约定魏某将其所有的位于深圳市罗湖区的一套商业用房出租给付某使用，租期5年。交付房屋之后，房价直涨，魏某遂委托房产中介公司将房屋出售。经中介公司提醒，魏某将出售房屋之事通知付某，并告之房价不得低于500万元，要求付某尽快作出答复。付某经过再三考虑，于一个半月后联系魏某，表示愿意出500万元购买该房屋，魏某则回应说其已于当天下午以同样的价格将房屋转让给别人了。付某认为魏某在未得到其答复的情况下私自将房屋出卖，损害其优先购买权，于是诉至法院，请求判决魏某赔偿损失。出租人在租赁期间内转让租赁房屋，应于何时通知承租人行使优先购买权，承租人又应于何时予以答复方能保障优先购买权得以顺利行使呢？

  【法律分析】

  承租人的优先购买权是一种请求权，必须在一定期限内行使才能得到法律保护，这就要求出租人在出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，给承租人考虑是否购买该房屋的时间，而为了避免过长地耽误出租人与他人进行交易，承租人在接到出租人的通知后亦应于合理期限内予以答复行使优先购买权与否。

  关于出租人履行通知承租人行使优先购买权的义务的合理期限，现行法律没有具体的规定。《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》曾经规定出租人出卖出租房屋应提前“3个月”通知承租人行使优先购买权，但该规定已经由2008年12月24日最高人民法院发布《关于废止2007年底以前发布的有关的司法解释（第七批）的决定》予以废止；而《合同法》仅规定出租人应当在出卖之前的“合理期限”内通知承租人，并未明确该合理期限具体是多长时间；《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条则将出租人的通知期限规定为“1个月”。

  关于承租人在出租人履行通知义务之后予以答复行使优先购买权与否的合理期限，《合同法》亦未有涉及，2009年9月1日正式施行的 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》则规定在出租人履行通知义务后，承租人应于十五日内予以答复，若逾期之后请求主张优先购买权的，将得不到法院支持。换言之，出租人欲转让租赁房屋，至少应提前十五天通知承租人，在深圳经济特区内则应提前一个月，而承租人则应在出租人履行通知义务之后的十五日之内予以答复，否则将丧失优先购买权。 

  本案中，租赁房屋位于深圳经济特区内，魏某应依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条的规定提前一个月将售房之事通知付某。而付某应在接到通知之后的十五日内答复是否行使优先购买权，但其在一个半月后才予以答复，显然，超过了法律规定的合理期限。因此，付某丧失了优先购买权，其请求将得不到法院的支持。

  【法律依据】

  1、《合同法》

  第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 

  2、《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》

  第一百一十八条  出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 (已废止)

  3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

  （一）房屋共有人行使优先购买权的；

  （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

  （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

  （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

  4、《深圳经济特区房屋租赁条例》

  第四十四条 出租人出售已出租房屋，须提前一个月书面通知承租人；在同等条件下，承租人有优先购买权。