29.【问题提示】  

  何为承租人的房屋优先购买权？  

  【案情介绍】

  李某因等钱急用，在网络上发布售房消息，将其所有并已出租给刘某使用的一套两居室公寓标价220万元出售，并称“带租约出售，可直接收租”。第二天，买家陈某联系李某称有意购房，不久后，双方协商一致签订了房屋转让协议。刘某得知要换房东后，要求以同样的价钱受让这套房屋，李某则以房子已经卖给他人为由予以拒绝。刘某不肯让步，称其享有房屋优先购买权，李某应该将房子卖给自己。“我自己的房子，想卖给谁就卖给谁”李某觉得刘某不可理喻，没再理会。谁知刘某不依不饶，向法院提起诉讼，与李某对簿公堂，请求法院判决李某与陈某的房屋转让协议无效，以支持其优先购买权。李某这才急了，后经咨询律师得知，出租人应在出卖房屋前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。何为承租人的房屋优先购买权？刘某主张以同样的价格优先受让租赁房屋是否依法有据？法院应否判决李某与陈某的买卖合同无效？

  【法律分析】

  《合同法》规定，出租人于租赁期间出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买该房屋的权利，此即承租人的房屋优先购买权。承租人行使房屋优先购买权以同等条件为前提，所谓同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。承租人行使优先购买权之前不影响出租人与其他人进行协商，但出租人出卖租赁房屋时必须及时通知承租人，承租人在接到出租人的通知后，应在合理期限内予以答复。另外，出租人违反法律规定侵犯承租人的优先购买权的，承租人有权请求法院支持其优先购买权，判决出租人承担相应的赔偿责任，但不能请求法院判决出租人与第三人签订的买卖合同无效。

  本案中，李某在租赁期间转让租赁房屋，刘某在与其他受让人具备同等条件的情况下，享有优先购买该租赁房屋的权利。但李某未履行通知义务，擅自将租赁房屋转让给他人，侵犯了刘某的优先购买权，因此，刘某有权请求李某给予相应的赔偿，但无权请求法院判决李某与陈某签订的买卖合同无效。

  【法律依据】

  1、《合同法》

  第二百三十条 出租人出售租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 

  2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》