第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

  3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

  第四十四条 出租人出售已出租房屋，须提前一个月书面通知承租人；在同等条件下，承租人有优先购买权。

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  30.【问题提示】  

  承租人为何不能以出租人侵害其优先购买权为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效？  

  【案情介绍】

  王某向赵某承租广州市某区一栋楼房的第一层经营店铺，双方在房屋租赁合同中约定租期从2007年6月8日起至2010年6月7日止。2009年2月，一陌生男子来到王某的店铺，称自己已经受让该房屋，王某以后向其交租即可。王某还了解到，该陌生男子姓雷，于2008年12月在房产中介公司的促成下与赵某签订买房协议，并已付清全部房款。王某认为赵某未将卖房之事告知，侵害了其房屋优先购买权，遂向法院提起诉讼，称赵某侵犯其作为承租人的优先购买权，请求确认赵某与雷某签订的房屋买卖合同无效。王某的请求能否获得法院支持？出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人是否有权请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效？

  【法律分析】

  优先购买权在我国法律中最初出现在1987年1月1日实施的最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）第118条，该条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”， 2008年12月24日，最高人民法院发布《关于废止2007年底以前发布的有关的司法解释（第七批）的决定》废止了该规定。2009年9月1日正式施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。可见，承租人因出租人违反法律规定侵害其优先购买权的救济方式不再是请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而只能是请求损害赔偿。不过，出租人若与第三人恶意串通签订房屋买卖合同损害承租人优先购买权，承租人仍可依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。