21.【问题提示】

  承租房屋用于合伙经营的承租人身亡，出租人要求收回房屋，与承租人生前共同经营的其他合伙人应如何主张权利？

  【案情介绍】

  江某与刘某在广州市海珠区合伙经营服装店。2008年8月13日，江某选择店面后与业主黄某签订房屋租赁合同，约定租期5年。江某与刘某在取得服装店的营业执照后如期开张营业。2009年6月3日，江某不幸意外身亡。刘某继续经营服装店，每月亲自向黄某交付租金。三个月后，黄某问及江某的去向，得知真相后黄某心生疑虑，想尽快收回店面，遂表示签订合同的当事人已经身亡，合同自然终止，限刘某十日内清空店面。刘某考虑到商店经营效益良好，希望能继续营业，便与黄某协商重新签订租赁合同，可黄某予以拒绝。随后黄某多次上门要求返还店面，刘某虽不乐意，但心想自己确实没与黄某签订过租赁合同，唯有无奈地结束营业。后经法律咨询，刘某方知原来自己有权继续使用该店面。刘某希望继续使用店面，应如何主张权利呢？

  【法律分析】

  《合同法》第二百三十四条规定，承租房屋作为家庭住宅的承租人于租赁期间死亡的，该承租人的共同居住人享有按原租赁合同继续使用租赁房屋的权利，但对于承租房屋用于家庭或合伙经营的承租人于租赁期间死亡的，与其生前共同经营的其他合伙人是否同样享有该权利却未提及。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条则明确规定，承租房屋用于家庭商业用途或用于合伙经营的承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或宣告死亡，该承租人的其他家庭成员或其他合伙人作为个体工商户或合伙企业的共同经营者请求按原租赁合同继续使用租赁房屋的，法院应予支持。换言之，承租房屋用于从事家庭或合伙经营活动的承租人身亡的，与其生前共同经营的其他共同经营者或其他合伙人如需继续使用该房屋，可以请求继续履行原租赁合同。

  本案中，江某承租房屋用于与刘某合伙经营服装店，根据上述法律规定，刘某作为江某的店面合伙人，在江某身亡之后，其有权请求黄某继续履行原租赁合同。

  【法律依据】

  1、《合同法》

  第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

  2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

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  22.【问题提示】

  租赁房屋意外失窃，承租人可否以此为由拒付租金或解除合同？

  【案情介绍】

  甘某与秦某签订《房屋租赁合同》，合同约定由秦某承租甘某的一套位于深圳市福田区的高档公寓，租期自2006年10月6日起至2008年10月5日止，租金6500元/月，每月15日前支付租金，租赁保证金人民币13000元。甘某在交付公寓钥匙之时提醒秦某，称该公寓曾经出租给他人居住，让秦某最好再换一把新锁。秦某为谨慎起见，于当晚买来新锁重新安装。2007年6月1日，秦某下班回家后发现房屋的门锁已被损坏，屋内的电脑与电视机等财物被盗窃一空，遂报警并联系甘某，要求甘某予以赔偿。甘某认为门锁本无故障，如今被盗是意外事件，无须向秦某赔偿。秦某见甘某不愿赔偿，便拒绝支付租金。一个月过后，甘某找上门来，称秦某上个月与本月都没有交付租金，应尽快缴清，否则须承担违约责任。秦某则称不会再交租金，且认为该房屋已失去安全居住使用功能，为确保安全及避免进一步的物质和精神损失，提出要提前退租，并要求甘某将保证金13000元全额退还。双方协商不成，遂产生纠纷。租赁房屋意外被盗，承租人是否有权以此为由拒付租金或解除合同？

  【法律分析】

  出租人与承租人应全面履行合法有效的房屋租赁合同，任何一方不得擅自变更或者解除。只有当法定或约定的解除条件成就时，方可解除合同，否则解除一方须对被解除一方承担违约责任。对于法定解除情形，《合同法》第九十四条作了相应规定，而对于房屋承租人的法定解除情形，《深圳经济特区房屋租赁条例》（下称《条例》）则作了更为具体的列举性规定。《条例》规定，在出租人未按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋；出租人因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用；出租人对承租人正常、合理使用房屋进行干扰或者妨碍；出租人未按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全及因不可抗力不能履行或者不能全面履行等等情况下，承租人有权拒绝交付部分或者全部租金，并有权解除租赁合同。

  本案中，租赁房屋因被撬锁盗窃，并非缘于租赁房屋本身存在质量瑕疵，出租人也已提醒承租人换锁，对于被盗一事不存在过错，不符合解除合同的法定条件，因此，秦某在不符合法定解除条件且租赁合同未将此约定为解除条件的情况下，据此拒付租金或提前退房没有法律依据。但是，若管理该租赁房屋的物业服务公司存在过错，秦某可要求其承担相应的赔偿责任。

  【法律依据】

  1、《合同法》

  第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

  （五）法律规定的其他情形。

  2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

  第三十六条 出租人有下列行为之一的，承租人有权拒绝交付部分或者全部租金，并可解除租赁合同：

  （一）违反本条例第二十五条第一款规定的；

  （二）违反本条例第二十七条第三款规定的；

  （三）违反本条例第二十八条第二款规定的；

  （四）违反本条例第三十条规定的

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  第二部分  房屋租赁权利义务

  23.【问题提示】

  出租人不得出租哪些房屋？

  【案情介绍】

  2007年6月1日，位于深圳市龙岗区的一栋房屋突然起火，房屋及屋内财物被烧毁。经相关部门查证，该房屋因存在严重消防隐患，未能通过消防验收部门的验收，于半年前被有关主管部门确定不能出租使用，但房屋业主于两个月前将该房屋出租给深圳市某食品有限公司使用（下称食品公司）。由于食品公司的工作人员操作不慎，而且房屋缺少必要的消防设施，结果导致楼房起火，造成重大经济损失。事故发生后，出租人和承租人相互指责，要求对方承担赔偿责任。

  【法律分析】

  深圳市从2002年5月10日开始，取消《房屋租赁许可证》制度及相关规定,但这并不意味着所有房屋都能合法进入租赁市场。为稳定市场交易及保障当事人的合法权益，《深圳市出租屋管理若干规定》（2008年11月18日第四次修订）明文规定，被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的、已公布房屋拆迁公告限期拆迁的、无房屋权利证明或者市政府规定的其他权属证明材料的、存在重大消防、安全、治安隐患的、无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定的房屋不得出租。我国的其他法律法规亦明文禁止出租不具备出租条件的房屋，《城市房屋租赁管理办法》与《广东省城镇房屋租赁条例》均做了相关的禁止性规定，例如禁止出租不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的、共有房屋未取得共有人同意的、属于违法建筑的、未依法取得房屋所有权证的房屋等等。

  禁止出租不具备出租条件的房屋是房屋租赁行政管理的要求，出租禁止性房屋并不必然导致房屋租赁合同无效，但出租人违反法律将禁止性房屋出租，应承担相应的行政法律责任。因出租禁止性房屋给承租人造成损失的，还应当承担相应的违约责任或侵权责任。

  本案中，涉案房屋因存在严重消防隐患，未能通过消防验收部门的验收，已被主管部门确定为禁止出租的房屋。该房屋的业主应当积极消除消防安全隐患，经验收合格后才投入使用，但其无视法律的强制性规定，结果造成巨大损失，其应自行承担相应的法律责任。

  【法律依据】

  1、《城市房屋租赁管理办法》

  第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

  （一）未依法取得房屋所有权证的；

  （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

  （三）共有房屋未取得共有人同意的；

  （四）权属有争议的；

  （五）属于违法建筑的；

  （六）不符合安全标准的；

  （七）已抵押，未经抵押权人同意的；

  （八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

  （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  2、《广东省城镇房屋租赁条例》

  第六条 房屋有下列情形之一的，不得出租：

  （一）未取得产权或者经营管理权的；

  （二）产权有争议或者产权受到限制的；

  （三）不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；

  （四）属违章建筑的；

  （五）不符合安全标准的；

  （六）已抵押，未经抵押权人同意的；

  （七）法律、法规禁止的。

  3、《深圳市出租屋管理若干规定》

  第七条 禁止业主或者管理人出租下列房屋：

  （一）被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的；

  （二）已公布房屋拆迁公告限期拆迁的；

  （三）无房屋权利证明或者市政府规定的其他权属证明材料的；

  （四）存在重大消防、安全、治安隐患的；

  （五）无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋；

  （六）法律、法规、规章或者市政府规定不得出租的。

  对前款第（一）、（二）、（四）项规定的房屋，有关主管部门应当书面通知房屋租

  赁管理部门，由房屋租赁管理部门统一登记造册；对属于危房和需要拆迁的，由政府房屋拆迁主管部门依法及时组织拆除；有人员居住其中的，由所在街道办事处依法清理。

  4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》

  第四条　合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

  5、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

  第十四条　合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

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  24.【问题提示】

  承租人征得同意装修房屋，合同期满，出租人须否赔偿装修费用？

  【案情介绍】

  2001 年11月12日，深圳市某餐饮服务有限公司(下称餐饮公司)与刘某签订房屋租赁合同，约定刘某将所有的一栋大厦中的三层楼房出租给餐饮公司经营饭店，租期7年，装修免租期6个月。刘某交付房屋当日，餐饮公司要求签订补充协议对装修费用的承担问题作出约定，但结果双方未达成一致意见。餐饮公司对房屋进行装修后如期开张营业。2008年8月11日，餐饮公司去函称租期将于三个月后届满，其需续租5年。刘某见该租赁店面经营效益良好，打算收回房屋自营饭店，遂复函称不再续租。后经过多次协商，刘某仍坚持收回房屋，餐饮公司唯有搬离。餐饮公司在搬离前再次去函，称当初花费大量资金对房屋进行装修，刘某应当补偿装修费用。刘某则称合同因期限届满而自然终止，双方均不存在过错，餐饮公司无权要求补偿，并限其半个月之内返还房屋。半个月之后，刘某上门接收房屋，不料刚好遇上餐饮公司正在敲砸饭店的地板、面砖等。餐饮公司表示，刘某既然不愿意补偿，就无权使用其付费进行的装修。餐饮公司的主张是否于法有据？合同期限届满，承租人能否请求出租人赔偿装修费用或擅自破坏装修装饰物？

  【法律分析】

  《合同法》规定承租人经得出租人同意可以对租赁房屋进行装修，但未对合同终止后承租人增设的装修装饰物的所有权及出租人须否补偿承租人支出的装修费用作出规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）则对该问题作了明确规定。由于承租人对租赁房屋进行装修实际上是将装修装饰物附合于他人房屋之上的添附行为，因此《解释》将承租人为租赁房屋添附的装修装饰物分为形成附合装饰装修物与未形成附合装修装饰物区别对待，同时，区分导致合同终止的原因是租赁期限届满或解除或无效而分别规定了具体的处理方式。

  租赁合同因期限届满而终止的，除合同双方有特别约定之外，承租人为租赁房屋添附的装修装饰物依以下两种方式处理：（1）、独立于房屋存在的未形成附合的装修装饰物，例如可拆除的灯饰或空调等等，由于其具有独立性，可以与房屋分离且不影响其价值，故在合同期限届满后，仍归承租人所有。承租人可以基于物权请求出租人返还或主动将其拆除，但拆除应慎重，以免造成房屋毁损。若造成毁损，承租人应予以恢复原状或赔偿相关损失。（2）、与房屋形成一体，无法分离或不宜分离的形成附合的装修装饰物，例如天花板、地砖及墙石等等，在合同期限届满后，出租人取得所有权，且无需向承租人补偿。因为，承租人对形成附合的装修装饰物支出的装修费用作为租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕，在合同期限届满之时，装修装饰物已经不存在残值，所以，承租人无权请求出租人予以补偿。当然，如果出租人同意利用承租人添附的装修装饰物，并由此得益，则可在受益范围内对承租人予以适当补偿。

  租赁合同因解除或无效而终止的，对于未形成附合的装修装饰物的处理如上所述，至于出租人是否需要补偿承租人为形成附合的装修装饰物支出的费用则视导致合同终止的具体原因及当事人的过错程度而定。

  本案中，餐饮公司经刘某同意对租赁房屋进行装修，其为房屋添附的地板、面砖及墙面等，属于形成附合的装修装饰物，合同期限届满时，该部分的装修装饰费用已在合同期限内摊销完毕，加之双方未对该费用如何分担作出特别约定，因此，该部分装修装饰物归刘某所有，餐饮公司无权要求刘某返还，亦无权请求刘某补偿该部分的装修装饰费用。餐饮公司擅自敲砸租赁房屋的地板、面砖，侵犯了刘某的物权，刘某有权请求餐饮公司恢复原状及赔偿相关损失。不过，如果刘某收回房屋亦用于经营饭店，且同意继续利用餐饮公司对房屋所作的装修，可以在受益范围内对餐饮公司给予适当的补偿。

  【法律依据】

  1、《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》

  第八十六条  非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

  2、《合同法》

  第二百二十三条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

  承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

  3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

  第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。